碧桂园背后的故事！那本杨国强想烧掉的书写了什么？

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这位60岁的老人名叫杨国强，是世界上最大的房地产公司碧桂园的所有者。他开发的房子也很有品味，他喜欢味道好的日货。他把自己的房子称为“劳斯莱斯”中的好房子:两三百平方米的平面地板，由土豪装饰，最重要的是他可以种菜！

广东顺德。一天，一位三十多岁的年轻妇女回到家，告诉她60岁的父亲，她突然发现了一家特别好和有品味的商店，并带她父亲去购物。

老人购物后非常喜欢，给亲戚朋友买了很多东西。

那家有品位的商店叫创优品，是一家中国山寨店，有优衣库这样的标志，有MUJI和假日商品这样的设计。

这位60岁的老人名叫杨国强，是世界上最大的房地产公司碧桂园的所有者。他开发的房子也很有品味，他喜欢味道好的日货。他把自己的房子称为“劳斯莱斯”中的好房子:两三百平方米的平面地板，由土豪装饰，最重要的是他可以种菜！

杨老板已经把这款劳斯莱斯产品卖给了50万人。2017年，碧桂园售出5508亿元，超过万科和恒大，成为全球最大的房地产企业。在2018年胡润全球富豪榜上，杨老板的女儿杨拥有超过2000亿元的财富，成为中国第四大富豪。

但杨老板也有烦恼。最近，中信出版社出版了一本书，这引起了他极大的恐慌。这本书出版后，他直接去中信出版社买下了所有的书。他甚至追逐作者的新公司，并要求作者为他的朋友带回一些样书。

这本书也引起了圈子里的极大好奇。在淘宝上，这本书的原版甚至被标为10万元。

你包叔叔一个月前拿到了这本书的原版。这本书的题目是《我在碧桂园的1000天》，作者是碧桂园前首席财务官吴建斌。

2014年4月至2017年1月，吴建斌担任碧桂园首席财务官1000天。在过去的1000天里，碧桂园在房企排名中从第七位上升到第二位。在他离开11个月后，乡村花园成为了世界上最大的房地产公司。2018年后的两个月，销售额已经达到近700亿。

这本书写了什么？这本书筹集了10万元，吓坏了世界上最大的房地产企业。包叔叔今天扔了很多钱，所以让我们给你一个简单的po。

一个

碧桂园是一家从事倾销的房地产公司。

倾销这个词是杨国强自己说的。在发布了同心同德的激励措施后，一些地区经理没有积极实施。杨国强说:

这些人太愚蠢了，他们还没有学会如何倾倒。

如果不是2017年的变化，新加坡旁边的森林城市的销售可能会令人恐惧。你知道，森林城市的价值高达1.5万亿元。2016年，通过央视广告，该项目售出180亿元人民币。

在标准化方面向麦当劳学习，在薄利多销方面向沃尔玛学习。其他房地产企业和碧桂园根本不在同一个竞争层面。只要每平方米能赚100元，杨国强都愿意做。他说如果喜马拉雅山有这样的机会，他也会去。

房子怎么可能和裤子生意一样？五种公寓类型如何适用于整个国家？这些反常现象在中国创造了同一个田园，给杨家带去了2000亿的财富。

1994年，内地实施了与香港一致的房地产预售制度。碧桂园最大限度地运用了这一规则，在占有土地四个月后，它可以开门迎客。投资可在六个月内收回并投入下一个项目。

尤其是在三、四线城市，碧桂园能够以超乎寻常的速度获得预售证书。查看这些县市的房管局网站，了解碧桂园有多少房屋未取得预售许可证。

当杨国强拜访雷军时，雷军告诉他，有规模就有利润，规模越大，利润就越大。

现在，雷军的小米将上市，据说其市场价值超过2000亿元。

但杨的老板也不是没有冬天。

最近的冬天是2014年。首席财务官辞职了，带走了整个团队；投资者关系办公室的每个人都在遭受最后一个合同工作日的痛苦；碧桂园在资本市场没有取得任何成绩；在集团的投资会议上，集团顶级项目的成本价不能总是上报。市场一路下跌。

如果我在这个时候告诉你，它将在1000天内成为宇宙中最大的房地产企业，恐怕没有人会相信，就像说野兽从现在起退出大剑一样。

老板杨立即把销售列为集团的第一要务。首先是更换教练，让集团第一任医生程光宇担任营销中心总经理，并与2800名中介签约。也使用了全国营销的手段，乡村花园在短时间内动员了20多万人出售他们的房子。

1550亿元的目标分配给了7个人，杨国强的侄子拿走了他所有的奖金。他们把七个销售团队带到了“前线”。这七支队伍的名字是:飞鹰、郝颖、天鹰、雄鹰、团鹰、群鹰和猎鹰。

年底前两天，碧桂园终于实现了年初1280亿英镑的销售承诺。其中近一半来自旧主人，并带来新的。

1995年，杨国强登广告说借了2000万元，当年赚了5000万元，第二年又登广告说借了5000万元，当年赚了1亿元。

这一次，他重复了这个方法。惠州的超级市场十里银滩卖不出去。碧桂园去香港做广告，最终香港人消化了3000套房子。

过冬之后，碧桂园迎来了三年的春天。自2018年以来，两个月过去了，碧桂园的销售额已经超过1000亿元，成为冠军。

二

在读《中国南方周末》的时候，我读了杨老板的书，还写了一个关于碧桂园以零价格征地的故事。然而，在了解中国方面，很少有人仍然比不上杨国强。

吴建斌上任后，他立即用自己的经历和关系重启了碧桂园的资本运营。即使他周围的人告诉他，老板根本不在乎融资成本，只要他能借钱。

在2008年的金融危机中，碧桂园的股价从11英镑跌至1英镑，这是一场风暴。一天，他向R&F老板张莉抱怨，当他睁开眼睛的时候，他每个月都要向银行偿还20多亿元。压力太大了。

金融危机也让杨国强一直厌恶资本运营。然而，2015年1月，凯撒陷入危机，银行申请财产保全，导致国内房地产份额大幅下降。然而，杨国强为碧桂园找到了一个万无一失的新方法——染红并寻找中央企业入股。

杨国强迅速带着高级管理团队到上海拜访马明哲，马明哲对对手说:“看杨总裁的脸色，跟杨总裁合作肯定没问题。”

不久之后，平安成为碧桂园的第二大股东。

谁说只有ab的吴先生能吃他的脸？

吴建斌一直在瞄准中海老东家改造碧桂园。

杨国强早年向高利贷借了5000万元，利息30%，银行当场扣了1500万元利息。一年后，杨国强不仅花了5000万，还自己赚了1000万。

与这样的企业家谈论控制债务和编制预算注定要失败。

事实也证明，吴建斌为碧桂园设定的70%净负债率红线并没有持续很久。我们应该知道，他在中海的时候，净负债比例红线不超过40%。

上任后不久，吴建斌就发现了碧桂园在预算方面的问题，但他的建议经常被忽视。在他明确表示愤怒后，他终于得到了一个50分钟的公开演讲。

演讲充满了干货，赢得了全场的掌声。然而，杨国强没有回应。他当场改变了话题，谈到了什么样的户型卖得好。

吴建斌只能在笔记本上写字。这里道路漫长，修远繁忙。

2015年7月的一个周末，吴建斌还会见了莫斌总统和一位研究员朋友。他希望引起管理层对市值的关注，并向蓝筹股挺进，但屡次失败。他觉得局外人的意见会引起总统的注意。

研究员朋友告诉莫斌，投资者不希望看到碧桂园沿着老模式前进，而是希望找到新的增长点，所以碧桂园最好重新调整战略。

毫不奇怪，这位学者的游说再次失败。

席间，周对豆荚创始人王说:

你们这些“学者”在中国做不到，也不能在春天战斗。

虽然张无极武功盖世，三论正确，但最终继位的明太祖朱元璋却有着更为野性的一面。专攻金融30年，但最终是杨的公式使碧桂园达到顶峰。

三

正是杨分享20%税后利润的勇气，让碧桂园的经理们叫苦不迭。

用杨老板的话说，就是打土豪，分田，调动农民的积极性。

自2012年起，杨国强开始实施“成果共享”的激励计划，只要区域和项目管理达到目标，即可获得20%的税后利润奖励。

2014年9月9日，在碧桂园的一次会议上，农民的儿子杨国强宣布，中国5000年的农耕文明已经结束。他在会议上向37位地区总裁和项目总经理投入了2亿元。

2014年10月13日，杨国强发起了碧桂园历史上的“十月革命”，并开始实施“同心同德”的激励机制。项目员工可以成为项目的股东，分享项目利润。一般来说，项目的股份占集团的85%，最高管理层的5%，地区公司的10%。

出生于国有企业金融界的吴建斌一直质疑这种激励制度。他发现，在2014年的低潮中，系统的缺点已经出现，但它们很快被2015年的好市场所掩盖。

在采访了一些高级管理人员之后，吴建斌发现这种机制受环境的影响很大，环境好的时候大家都很开心，但是环境不好的时候，就会加剧库存和现金流的恶化。为了实现这一目标，区域性公司会做越来越多的项目融资，这将影响集团的融资额度。此外，购买错误的土地和不小心购买的土地实际上发生。

上任不久，吴建斌就提出杨国强应该实施权证激励计划，希望扩大激励目标。杨国强当场拒绝了，在一张纸的背面留下了“自私”两个字。

他只愿意激起精英的自私。

那些已被资本市场验证的成功经验和学者精神似乎不适用于这里。

吴建斌在碧桂园已经“持不同政见”1000天了。但是杨国强煞费苦心地告诉他的手下不要质疑我们的商业模式。

当碧桂园的销售额刚刚超过1000亿元时，杨国强问女儿和女婿四个人如何实现500亿元的利润。

2015年11月，杨国强要求在2016年上半年购买500亿元的土地，他看到了一个比碧桂园更弱但负债率更高的同行的刺激。虽然他多次说碧桂园不应该向别人学习，走自己的路，但他的人民可以看到，他总是关注对手的一举一动。

四个月后，如此冲动的举动成为了一项壮举。2016年，杨国强不止一次告诉吴建斌，由于去年的升职，我买了这么多土地，赶上了这股浪潮。

听着，你反对。

一个写了许多金融专著的行业专家，一个受过良好高等教育、在摄影和管理方面造诣极高的职业经理人，没能改变一个喜欢阅读《读者》(Readers)、购买名优产品、给高管(hu) (shen) (fu)送书的农民。

不仅吴建斌，摩根士丹利和波士顿咨询公司也输给了杨国强。根据他们提供给碧桂园的咨询报告，杨国强的大部分坚持都是有问题的——坚持做房地产生意，关注三四线城市，不关注资本运营。他们的意见被杨国强巧妙地拒绝了。

杨国强说如果我明天必须去广州，我一定会到达。如果我没有车，我就骑摩托车去。如果我没有自行车，我就步行。如果我前面有一条河，但没有渡船，我会游泳，累了，我也会爬。你说什么就做什么。

这位农民一定从未读过吴建斌最喜欢的稻盛和夫。他最著名的书是《生活方法》。读完这本书和《我在碧桂园的1000天》，你的包叔叔终于明白了如何建立一个伟大的公司。

《生活方法》是一本书，记录了他的父亲每天睡在实验室里，等待晶体管形成的故事。《我在碧桂园的1000天》一书不断质疑碧桂园的商业模式。

但是稻盛和夫后来自己创建了两家财富500强公司。无论是口碑还是未来，杨国强确实带领碧桂园在2017年跻身世界房企之首。

这可能是企业家的最高水平——即使是稻盛和夫和杨国强，他们也不真正理解成功是如何成功的，失败是如何失败的。

所谓的“佛”体系大概就是这个道理。