漳州万亩土地注入 招商蛇口86亿购双鱼岛低成本土储模式

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观点房地产网以招商集团的大树为后盾。招商局蛇口的一大便利是，它可以优先考虑股东的相关资产注入。这是第一个经国务院批准的位于厦门湾南岸的商业人工岛项目双鱼岛。

招商局蛇口在5月7日宣布，将以自有和自筹资金85.53亿元购买招商局漳州开发区有限公司78%的股权。包括招商局集团持有的48%股权和招商局集团(香港)有限公司(招商局香港为招商局集团实际控制的公司)持有的30%股权。

值得注意的是，在招商局蛇口披露股东向漳州招商项目注资的前五天，国家发改委和农业农村部刚刚宣布联合发布《国家沿海渔港建设规划(2018-2025)》加强渔港建设。东南沿海渔港群涉及福建省宁德市、福州市、平潭综合试验区、莆田市、泉州市、厦门市和漳州市，大陆海岸线长3750公里

11662亩土地和双鱼座岛

根据观地产新媒体的公告，本次交易完成后，招商局蛇口将持有招商局漳州控股股东招商局漳州78%的股权，从而获得一级开发土地面积11662亩。截至2017年末，招商局漳州分公司全体股东权益评估值为109.65亿元，增加值率为204.15%。

数据显示，商州的主营业务是园区业务，主要包括一级土地开发、园区开发运营、市政基础设施建设等业务，其中一级土地开发和园区开发运营是目前漳州招商的主要利润来源。

截至2017年底，漳州及其控股子公司拥有产权(包括土地使用权和海域使用权)正在进行初步开发或已经完成初步开发但尚未实现收益的土地面积为11662亩。上述11662亩土地包括8286亩非双鱼岛土地和3376亩双鱼岛土地。

根据漳州市政府批准的相关规划，在上述11662亩土地中，规划了约1285亩住宅用地、约1434亩商业用地、约1672亩工业用地、约3749亩港口及航运物流用地和约3522亩市政配套用地。双鱼座岛3376亩土地中，规划住宅用地约856亩，商业和娱乐用地约1095亩，港口和航运用地约32亩，市政配套用地约1393亩。

观点房地产新媒体访问信息了解到，规划为非双鱼岛土地的居住用地和商业用地由漳州开发区管委会土地部门按规划用途进行征收和储存，漳州投资取得征收和储存收入；对于规划为工业用地、港口及航运物流用地和市政配套用地的土地，招商局漳州分公司可按规划用途出让土地获得出让收入，或由漳州开发区管委会土地部门按规划用途储存土地，招商局漳州分公司可获得仓储收入。

双鱼岛的土地和规划为居住用地的土地，由漳州开发区管委会土地部门按规划用途储存和购买，漳州商户将获得储存和购买收入。

对于规划为商业休闲用地和港口航运用地的双鱼岛土地，招商局漳州分公司可办理土地出让手续，缴纳土地出让金，办理或变更特定项目出让性质的国有建设用地使用证，进行二次开发，或由漳州开发区管委会土地部门按规划用途储存，招商局漳州分公司可获得储存和入库收入。

招商局蛇口预期此次收购:交易完成后，双鱼岛也将被列入上市公司的名下。全岛规划总面积为3376亩，其中住宅用地约856亩，商业和娱乐用地约1095亩。双鱼座岛集居住和商务娱乐为一体的发展模式，可以为上市公司带来丰厚的利润。

低成本注入和优惠政策

据悉，双鱼岛已完成土地复垦和土地整理，正在完成市政配套建设，尚未全面开发。

对此，中信建设投资预计，当漳州招商项目即将进入收获期时，将全部由蛇口招商承担，预计明年将加快项目的成熟进程，为蛇口招商带来效益。预计双鱼岛的住宅用地将于明年进入招投标、拍卖和挂牌市场，商务部的分支机构可以通过溢价的形式直接锁定二次开发，具有明显的成本优势。

该机构为招商局蛇口计算了如下账户:以85.53亿元的购买价格为基础，公司的总楼面价格约为1500元/平方米，不考虑商业和工业用地的数量，住宅用地的楼面价格约为8000元/平方米。最近，离该地区最近的交美板块的住宅转让价格也在9000-12000元/平方米之间。

招商局蛇口在公告中还表示，这笔交易完成后，该公司将加快漳州工业和港口物流规划用地的再利用。以双鱼岛为代表的主要项目进入业绩发布期后，预计蛇口招商局的每股收益将大幅增加。

此外，中国证券认为，除公告披露的土地资源外，漳州开发区管委会还有尚未确认的储备，今后很有可能带入漳州进行招商引资。

据招商局蛇口介绍，此次交易是对其原有港口-中心区-后市发展模式的深入实践，将进一步提升公司园区开发运营能力，促进社区开发运营与园区开发运营的业务合作。

据分析，漳州招商局成立于1992年。漳州开发区经过25年的经营，已初步建成以发展港口航运物流、港口工业和高新技术产业为主体、第三产业为支撑的现代化沿海城市，堪称蛇口工业区的翻版。

对于原港口，招商局蛇口认为，漳州开发区与厦门岛和鼓浪屿隔海相望，开发区内的港口工业区是深水港，靠近国际主通道，以仓储和物流为主，有一些环保和高科技临港产业，可以充分发挥辐射作用。

另一方面，厦门和漳州现有的招商局蛇口布局可以与招商局漳州形成战略协同，以厦门湾为中心，辐射整个海西板块。

据视点房地产新媒体报道，招商局蛇口在厦门、漳州有6个在建未建项目，包括厦门邮轮母港综合项目和5个住宅项目:厦门同安区t2017p03项目、厦门海沧区h2017p02项目、漳州卡塔尔案例、漳州招商局兰溪流域、漳州2017p09地块项目。

事实上，除了项目本身的优势和布局考虑外，这次蛇口招商局的交易似乎是踩在了政策的窗户上。

就在5天前，国家发展和改革委员会和农业和农村事务部宣布，他们将联合发布《国家沿海渔港建设规划(2018-2025年)》，以加强渔港建设，涉及东南沿海渔港群，包括福建省宁德市、福州市、平潭综合试验区、莆田市、泉州市、厦门市和漳州市，大陆海岸线长3752公里。

在渔港建设原则方面，规划有如下描述:突破传统渔港建设模式，推进渔港综合开发，拓展沿海经济社会发展空空间，延伸产业链，提升渔港多元化功能和现代化水平，以港促产，以城带市，以城促港，实现港、产、城一体化，繁荣发展沿海地区