房企融资戴上＂紧箍咒＂ 公司债＂关门＂ ABS、REITs＂开窗＂

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编者按:

据记者从多家金融机构了解，除了前50家之外，大银行很少向房企发放开发贷款和信贷额度，一些银行甚至将合作范围缩小到前30家和前20家房企。

最近，房地产企业遭遇了五次国内融资暂停，全部是以公司债券的形式，主体是龙湖、碧桂园、R&F、幻想曲年和和盛创展。尽管暂停的原因各不相同，但国内融资在过去很少如此频繁地搁浅。

资金是房地产企业的关键。虽然获取资本的传统方式是有限的，但各种创新的融资方式，如资产支持证券、房地产投资信托基金和永久债券，正在不断出现。据华创证券统计，截至今年4月底，中国已成功发行56种商业房地产资产证券化产品，总发行规模约为1509亿元。产品类型包括reits、CMB和cmbn。其中，类reits发行规模为687亿元，CMB为667亿元，CMB为144亿元。

住房融资仍然紧张，快速销售是最好的政策

在监管力度不断加大的背景下，快速销售和去库存仍然是开发商的首选策略。清华大学房地产研究所所长刘宏宇昨日在中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十六届中国房地产投融资工作会议上表示，2018年将继续保持严格的监管态势，开发商融资渠道将继续收紧，融资成本可能继续上升。开发商应积极减少债务和杠杆，尤其是小型住房企业将面临巨大考验。

对此，新城控股高级副总裁欧阳杰也认为，现金流对房地产企业来说极其重要，开发商只需“卖得快，走得快”。

住宅企业的绩效差异越来越明显

会上发布的《2018年中国房地产上市公司十大研究报告》显示，2017年，在资本市场“监管升级，脱离虚拟现实”的主旋律下，房地产上市公司整体融资环境趋紧，但交易规模达到新高，整体实现“增收节支”。与此同时，房地产上市公司在盈利能力、财富创造力和财务稳健性方面的差异正在加剧。

据统计，去年沪深两市房地产上市企业和香港房地产上市企业的平均营业收入分别为167.37亿元和328.09亿元，分别增长8.11%和27.64%；平均净利润分别达到21亿元和51.94亿元，分别增长25.34%和52.27%。据观察，不同销售阵营的企业净利润与核心净利润的差异明显，净利润与核心净利润的增长率之差逐步减小。

报告显示，3000亿元以上和1000亿元至3000亿元的住房企业核心净利润平均增长率分别为58.54%和67.15%，相差近10个百分点。

自2018年以来，房地产监管不断加强。“目前，房地产上市公司的规模竞争更加激烈，提高杠杆率实现规模快速扩张已成为大多数房地产上市公司的战略选择。”中国指数研究院院长莫天全表示，在这种背景下，库存管理能力、周转率和现金流状况已经成为房地产企业生存的关键。

快速销售的去库存策略必须继续

国家研究中心企业研究所副所长袁东明表示，上市房地产企业必须尽快适应国民经济和房地产业的转型发展。目前，中国去杠杆化已取得阶段性成果，但仍面临防范和化解金融风险的巨大压力。

“居民杠杆率快速上升和地方政府隐性债务问题尚未得到根本解决，防范和化解重大风险是未来三年的重中之重。在这种环境下，房地产企业必须增强风险意识，提高风险防范能力，警惕资本环境变化带来的风险。”他说。

“我们预计今年全国房地产销售面积将会下降，可能会下降到10%以内，销售额将会略有增加。”欧阳杰表示，房地产企业的真正风险不是负债率，而是现金流是否充足，这是快速卖出、抢量、抢规模的策略之一。

根据上述报道，在高土地成本和资金不断紧缩的压力下，目前中小上市房地产企业在行业中的营业额较小。今年，大型上市房地产企业应该通过加快去工业化和提高周转率来锁定业绩。

国泰君安地产首席分析师谢浩宇认为，所谓的“房地产业低库存”只是一种营销工具。“从我们观察到的数据、第三方数据和房地产企业资产负债表中的存货数据(即使扣除应收账款)，我们也不能断定存货量低。目前，房地产行业的平均去化学周期应该是4年左右，这是一个历史的高水平，而不是低水平，所以我们必须重视它。”谢浩宇说道。(上海证券报余向明)