天价房租背后万科负债超10000亿！怎样争抢最后红利

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数据显示，万科的负债总额为1.03万亿元，在房地产上市企业中是绝对高的，其资产负债率已经达到84.04%，这不是最高的，但也是创纪录的高。

上个月，万科的翡翠学院开始出租。

“最低月租15，000元，10年租金180万元”的宣传，掀起了一股热潮，当然也赢得了一批“砖头”。吃瓜的人说“贫穷限制了我的想象力”，他们只能看着万科“砸在他们手里”这个北京五环路外的高端房地产项目。

然而，现实仍然打在许多人的脸上。

前两栋楼共有48套已经全部租出去，还有一套已经推出，共有72套套房。截至5月13日，首次测试后的综合入住率最终达到80%以上。

80%的入住率超出了很多人的预期，但有些需求是意料之外的、合理的。猫哥有一个朋友，他是一家科技公司的高管，刚刚注册了翡翠学院。

猫哥问他为什么租这个“高价房”而不买房子，他也给出了自己的理由:

(1)市区有一栋房子，离公司太远。它离这里将近20公里远！

房租看起来不便宜，但实际上比在附近买房子并按月支付要好得多；

3 .万科的房子和物业都很好，社区的质量比市区10多万老人好得多；

这些原因似乎很常见，所以看看最后一个:

④每年有20万住房补贴。

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惊人的债务比率

当然，20万元的住房补贴对于“郝”来说已经足够支付住房费用了。鉴于北京的交通状况，在“郝”眼里，20公里的路程所花的时间可能比金钱更重要，所以一些所谓的高端项目都在“高端人群”中，这也是划算的。

当然，还有一个更具成本效益的开发商，即万科。然而，这种所谓的成本效益并不意味着这个项目一定要赚钱，但在一定程度上，一次收10年租金比按月或按年收租金要好，这对房地产企业，尤其是万科来说非常重要。

因为，万科的流动债务已经达到万亿大关。

数据显示，万科的负债总额为1.03万亿元，在房地产上市企业中是绝对高的，其资产负债率已经达到84.04%，这不是最高的，但也是创纪录的高。

根据风能数据，房地产行业的资产负债率持续上升，并已达到2005年以来的最高点。一季度末，房地产企业上市公司整体负债率达到79.42%，资产负债率在神湾28个一级行业中排名第三，仅次于银行和非银行金融。

高杠杆是一把双刃剑，可以帮助房地产企业扩大规模，但同时也增加了债务风险。

数据显示，主要上市房地产企业现金短期负债率加权平均值约为1.25，短期偿债压力不大，但部分房地产企业现金短期负债率有不同程度的下降，短期负债大幅增加。例如，2015年公司债券高峰期的公司债券现在陆续到期，偿债高峰即将到来。如果没有足够的现金流，仍然会有负债的风险。

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现金，现金，还是现金！

因此，在负债率高的同时，房企也更加注重现金流。

例如，中国恒大虽然2017年现金持有量较2016年下降了5个百分点，但仍是房地产企业中现金流最充裕的。

万科紧随其后。截至2017年底，万科持有货币资金1741.2亿元，实现经营现金净流入823.2亿元，同比增长108%。

2018年初，万科聘请朱九生担任万科总裁兼首席执行官。于亮在朱九生媒体见面会上表示，万科的目标是以客户为中心，以现金流为基础，坚持合作伙伴共同努力，实现质量发展，其中“以现金流为基础”是朱九生加入万科后给万科带来的变化。

事实上，现金流对房地产企业的重要性是不言而喻的。

因此，大型住宅企业去年都开始持仓。2017年，重点房企平均融资成本降至6.08%，大型房企融资能力增强。当融资成本较低时，获得现金是很重要的，因为除了短期债务，还有更多的费用，如土地收购和项目建设。

根据财政部5月14日发布的4月财政收支数据，全国土地出让前4个月为地方政府带来近1.8万亿元的财政收入，同比增长40.7%。(关于土地销售收入的解释，可以参考“全国土地销售收入创新高，成都7万人抢了上千套房。房地产市场接下来会发生什么？】

根据万科4月份的销售简报，万科4月新增22个项目，股权建筑面积221.24万平方米，股权价格116.77亿元。这些项目涵盖了上海、徐州、大连、烟台和沈阳等近期热点城市，还有6个物流地产项目，需要7.56亿元的股权价格。

因此，住房企业加快自身项目建设和资本流通速度并不难。

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住宅企业的未来

除了现金，房地产企业手中还有存货。

据风能统计，132家上市房地产企业的库存总额超过4.5万亿元，比去年同期增加9268亿元，同比增长26%。

同时，这意味着每个房地产企业的平均库存达到342亿元。在库存中，它并没有与“强而有力”分开。以万科为首的前十大房地产企业的库存接近2.5万亿元，占55%，接近60%，而万科的库存已达5981亿元。

对此，房企也有自己的考虑。

房地产本身是一个长期的东西，所以近年来，有人主张建立一个房地产的长期机制，地方政府也打开了土地供应的漏洞。但是，从土地出让金增长率和房价上涨率来看，短期内还不足以加快土地供应的调整。

住房和城乡建设部重申了“不投机”的原则，坚持调控，并对近期12个热点城市的领导进行了访谈，各城市也开始回应住房和城乡建设部的态度。有“朝鲜”概念的丹东开始限购，贵阳开始提价，长春甚至两次出台调控文件，毒热城市成都15日晚升级调控措施，可谓轰轰烈烈。

与此同时，越来越多的地块开始成为“自持地块”、“有限竞争地块”、“共有产权地块”和“出租房屋地块”，在各种地块上，收入观念不得不改变。例如，在万科的情况下，长期租赁住房的成本高，利润低。“赔钱赚钱”的事情不能太多，所以房地产企业能做的就是继续在他们的惯性思维中疯狂奔跑。

猫哥在“房地产政策带来的红利”中，买家和开发商都虎视眈眈！《棚改将于2020年完成》中提到了棚改的时间表。那时，一、二线城市的商品房应该主要是库存的，所以新房越来越少，留给房企的空房也越来越少。

因此，两个“万字”的房地产公司以同一个目标而告终，因为于亮还表示，万科未来将是一家轻资产运营公司。

现在，直到2020年，这是最后一个可以把握的窗口时间。