长城下的六年进退 京能17亿转让古北小镇20%股权

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6月27日，北京产权交易所挂牌出让北京古北水乡旅游有限公司(以下简称古北水乡)20%股权的产权交易，转让方为北京能源集团有限公司，转让底价为17亿元。

目前，顾北水乡最大股东是CYTS，持股比例为41.29%，第二大股东idg持股比例为30%，京能集团为第三大股东。在此次股权转让中，CYTS和idg拥有优先购买权。

数据显示，北京古北水镇的子公司？密云古北水乡(司马台长城)国际旅游度假区占地9平方公里，总投资45亿元。

度假村建筑面积43万平方米，包括2家五星级标准酒店、4家小型酒店、400多家寄宿家庭、餐厅和商店，以及10多个文化展示体验区和配套服务设施。

业内人士对新房地产媒体表示，北京周边有许多农家乐式度假村，但缺少旅游城镇项目；总体来说，古北水乡的出现填补了空的空白，该项目具有良好的发展前景。

或许是看到了项目的发展潜力，早在2012年8月，京能集团作为战略投资者，就入股了古北水乡。

当时公告显示，古北水镇注册资本由8亿元增加到10亿元，新增注册资本由京能集团全额认购5亿元，全部增资将用于古北水镇景区建设。增资完成后，京能集团持有古北水乡20%的股份。

据CYTS当时透露，京能集团增资后，古北水镇自有资金达到15亿元；获得银团贷款后，项目建设资金达到30亿元，有望满足古北水乡景区建设的需要。

2013年，为了满足景区发展资金的需求，古北水镇再次增资。增资后，注册资本由10亿元增加到13.02亿元。经过近三年的建设，古北水乡风景区已初步建成，并于2014年1月1日开始运营。

据视点地产新媒体报道，近年来，古北水乡经营收入持续增长，从2014年的1.97亿元增长到2017年的9.79亿元，但净利润一直在波动。

数据显示，2014年，古北水乡实现净利润1.16亿元。扣除古北房地产公司的投资收益后，古北水乡公司损失4055万元；2015年净利润为4701万元。

2016年，古北镇净利润增长3.45倍，达到2.09亿元，但2017年下降45%，至1.14亿元。今年第一季度，古北水乡损失1657.69万元。

根据《CYTS年报》，CYTS 2017年投资收益为人民币5882万元，较2016年的人民币8782.79万元下降33.03%。投资收入的减少是由古北水乡收入的减少造成的。截至今年3月31日，古北水镇总资产63.42亿元，总负债28.05亿元，资产负债率44%。

业绩不稳定可能是京能集团退出项目的原因之一，但更多市场参与者认为，主要目的是调整业务结构和套现资金。

按照17亿元对应20%的股权计算，古北水乡目前的估值为85亿元。与此前增资5亿元相比，京能集团投资6年浮动利润约12亿元，投资回报率为240%。

事实上，京能集团上市的项目，已经酝酿了半年。

根据北京产权交易所的数据，古北镇公司在2017年12月1日的董事会会议上提出了转让意向，三人同意，一人反对，一人弃权。京能集团还就项目转让事宜书面咨询了其他股东，咨询结果是三家同意转让，两家不同意。

据市场分析人士称，该项目的上市可能与CYTS股权集中的需求有关。由于这种转让，CYTS有优先购买权；然而，目前还不清楚CYTS是否收购了这20%的股权，因为这也是一项重大投资，需要公司内部程序研究、价格判断和综合决策。