房产去库存难题：北上广深与三四线城市吸引力落差大优房客

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最近，一组数据引起了特别关注:截至2015年11月底，50个典型城市新建商品房销售面积为3.73亿平方米，而全国商品房销售面积达到6.96亿平方米。如果把未售出的在建面积和待开工面积包括在内，房地产库存形势将十分严峻。在不久前召开的中央经济工作会议上，“化解房地产库存”被列为2016年中国经济工作的五大任务之一，并开出了改革户籍制度、发展住房租赁市场等“药方”。

释放合理的消费需求

生活和生活是一个家庭享受城市文明的基础；楼宇买卖是一个物业市场健康发展的准则。在化解房地产库存的征途中，显然有必要有一个足够大且合理的自住消费需求。

事实上，进一步释放住房需求的号角已经吹响。不久前，国家发展和改革委员会主任许表示，要制定和实施1亿非城镇登记人口城镇定居计划，实施户籍制度改革计划，加快农民工市民化进程，满足新市民住房需求，稳定房地产市场。他强调，地方特别是三、四线城市商品房库存压力仍相当突出，各地发改委应抓紧制定库存解决方案，发展房屋租赁市场，释放刚性需求和改善需求。

然而，一些业内人士承认，在推进农民工市民化，特别是鼓励新生代农民工在城市购房的过程中，除了考虑就业、公共服务、文化生活、社会保障等问题外，如何统筹农民工市民化，如何处置农民工原有的土地和宅基地也将是必须面对的难题。

北京科技大学管理学院经济与贸易系教授何在接受记者采访时表示，引导农民工到城市购房是增加房地产消费的一种选择，但也要考虑农民工的购买力。

“目前，中国房地产市场的供过于求主要集中在三、四线城市。今后，如果将原来的“两房”和城镇居民及公务员的经济适用房也向农民工开放，努力增加农民收入，将大大有助于释放他们的购房需求。”何大卫说道。

住房企业应在供应方面进行调整

中央经济工作会议明确指出，要发展房屋租赁市场，鼓励自然人和各种机构投资者购买存量商品房，成为租赁市场的房屋提供者，鼓励发展以房屋租赁为主业的专业化企业。同时，应鼓励房地产开发企业根据市场规律调整营销策略，适当降低商品房价格，促进房地产行业兼并重组，提高产业集中度。

“在去库存化的背景下，房地产企业也应该在供给方面进行一些结构性调整，做好市场调研，弄清楚高端精品需求、中端改善需求和基本住宅需求是多少，然后准确供给。而不是盲目地建造‘豪华地产’或‘概念地产’。”他大卫强调。

业内人士指出，随着城市化进入中后期和人口老龄化的到来，房地产行业的“黄金时代”已经过去，供求关系开始逆转。然而，仍有许多开发商认为，房地产将永远是国民经济的支柱，然后尽最大努力囤积土地和杠杆，并采取各种方式筹集资金，以“支持”冬天。对于这些房地产企业来说，首先要做的是转变观念，认清房地产市场发展的规律和趋势，及时做出真正的调整，以满足人们的需求。

“吸引力差距”不容忽视

一方面，北京、深圳等一线城市的人口压力突出，房价一再上涨；另一方面，许多三、四线城市的住房比人口多，供需严重失衡。在去库存化的大命题下，不同地区经济发展水平和社会治理水平的不平衡所导致的“吸引力差距”不容忽视。

不久前召开的中央城市工作会议提出，政府要创新城市治理方式，特别要重视加强城市精细化管理。要提高公民的文明素质，尊重公民的知情权、参与权和监督权，鼓励企业和公民以多种方式参与城市建设和管理，真正实现城市治理、共同管理、共同建设和共享。这无疑是各地推进城市治理和社会公正的“发令枪”。

何教授进一步指出，解决房地产存量问题要注意三个制度性问题:一是要做好卫星城和城市带的规划，借鉴纽约和东京的经验，在规划中充分重视一线城市周边地区的吸引力；二是改革户籍制度，取消“户口”限制因素，这有利于人们长期买房或租房的预期和需求；第三，房产税的改革方向应与房地产市场的去库存化有机结合，在充分权衡“去库存化”、“稳定增长”和“扩大税源”等因素的基础上，慢慢开征房产税。

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