代号“首铸”夺地 隐身东莞摩天高楼背后的万科演义

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6月21日，经过近3个小时64轮招标，朱寿第一(东莞)房地产有限公司(以下简称朱寿房地产)以25.48亿元的最高价、10788元/平方米的底价、20%的自持面积和不少于5年的自持期，中标东莞程楠网2018wg006地块。

吸引人们关注的不仅仅是地块严格的转让条件，还有第一地产背后的万科形象。

朱寿房地产曾是新加坡最大的全球性企业——鸿丰集团的子公司。2014年，它在东莞登陆了第一个大型综合项目东江之星，该项目曾被称为东莞第三高楼。然而，美好的时光并没有持续很久。2016年9月，万科收购了东江之星55%的股份，梁鸿突然退出。

在中外企业的进退中，万科在东莞的势力范围逐渐被勾勒出来。

东莞万科是万科旗下重要的城市公司之一。在王2011年至2015年担任总经理期间，东莞万科的市场份额据说一直是集团第一，三年前王成为第一位从三线城市提拔上来的万科副总裁。

朱寿故事

观点房地产新媒体了解到，东江之星是新加坡鸿鸿集团在东莞的第一个房地产的第一个大型综合项目。

该项目于2014年4月通过招标、拍卖和挂牌方式中标，土地面积61529平方米，建设规模368000平方米，总建筑面积约540000平方米，其中商业面积410000平方米，居住面积137000平方米。它是一个集甲级办公楼、商业和住宅为一体的大型综合项目。

鸿鸿集团计划将东江之星打造成东莞的标志性建筑之一。根据前期规划，洪福西路与港口大道交叉口必须设置地标建筑，其高度必须高于220米，高度限制为280米。这相当于东莞第四高的摩天大楼，仅次于敏英大厦项目、王府井百货大楼(待建)和世界贸易中心(台湾大楼)。

2014年9月3日，东江之星举行了奠基仪式，朱寿地产宣布将与东莞本土企业瑞丰地产合作建设一个项目。当时，朱寿房地产公开表示，该地块将成为未来的标志性城市综合体，必将成为万江的重要中心。

截至2016年9月，市场报道称万科与朱寿地产达成股份认购协议，朱寿地产将东江之星项目70%的股份出售给东莞万科，价值2.434亿美元。同年10月底，东莞万科回应媒体称，万科收购了东江之星项目55%的股份，并完成了股份转让手续。

据工商资料显示，2016年11月11日，朱寿房地产的法定代表人由梁德平变更为刘建华，前者是鸿丰集团的高级副总裁，后者是东莞万科旗下多家公司的法人。

在项目股权转让的半年多前，东江之星双塔申请改变规划，将原来的高度限制从280米调整到360米，成为东莞第三高楼。

从后香港集团的行动来看，这可能只是新加坡企业调整对mainland China投资的一个缩影。视点房地产新媒体了解到，2017年11月，洪亮宣布将出售重庆黄花苑项目和二灵峰项目的大部分股份，万科也是接收方。

虽然梁家杰对内地的项目寄予厚望，但市场主流意见认为，对本地市场缺乏了解，走错了节点，可能是其最终退出的最大原因。

相比之下，收购东江之星项目后，朱寿地产成为万科拓展东莞影响力的平台之一。

最新的进展发生在今年6月21日。经过近3个小时64轮投标，东莞程楠网首投地产以25.48亿元的最高价、10788元/平方米的底价、20%的自持面积和不少于5年的自持期中标2018wg006。

地块位于程楠街建设路南侧，为原东华机械厂改造用地。建筑面积67500平方米，容积率大于1且小于等于3.5，建筑密度小于等于30%，总建筑面积约236200平方米。该地块规划为商业和住宅混合用地。

根据规定，该地块的投标保证金定为6亿元，投标资金(含投标保证金)必须为企业自有资金。此外，投标人必须免费分配总建筑面积？面积87，300平方米，可出售建筑面积约148，900平方米的房产。根据这一计算，最高楼层价格达到了17116元/平方米。

地块项目完成后，投标人还需要对项目的所有商业建筑(不包括分配)进行自我维持(不少于5年)。

据业内人士分析，由于该地块的严格招标要求，将考验房地产企业的财务实力和综合经营能力，该地块可能与东江之星项目产生联动效应。观点房地产新媒体就该地块未来发展规划咨询了东莞万科，但截至发稿时，对方未予回复。

万科东莞伊彦

东莞在万科房地产业务中的地位不可低估。

在2011年王升任总经理前后的五年时间里，东莞万科表示，其市场份额始终是万科集团的第一，每年都获得最佳一线公司的荣誉，并承担了大量万科的重大内外部活动。

根据第三方数据，2015年东莞万科销售额首次突破100亿元，达到113亿元。在接下来的两年里，其连锁销售额略有增长，2016年达到158亿元，仍居市场份额首位。截至2017年，东莞万科194亿元的销售额被碧桂园超越，市场份额仍达到16%。

东莞万科和职业经理人是相辅相成的。一方面，得益于城市公司的业绩，王于2015年晋升为万科副总裁，并转向西南地区；在过去的几年里，东莞万科已经将并购发展成为扩大城市企业储备的重要手段。从这个角度来看，两年前收购东江之星只是这一战略的一个缩影。

视点房地产新媒体了解到，仅2016年一年，除东江之星外，东莞万科还通过并购收购了一批项目，包括东城花园城项目、东城花园城项目、万昌路牛山中脘地块。

今年3月13日，长兴国际宣布将以8.3亿元人民币的价格将东莞凤岗观景头改造项目的股权出售给万科，该项目占地3万平方米。据统计，东莞万科通过收购至少赢得9个项目，总面积68.65万平方米，累计成本67.25亿元。

据视点房地产新媒体测算，东莞万科目前有28个项目，总面积301.31万平方米，规划建筑面积613.73万平方米，占南部地区总建筑面积的11.25%；东莞项目2017年竣工面积为92.85万平方米，今年预计竣工面积为83.37万平方米。

截止目前，东莞万科已经形成了以万科广场、万科城市广场和万科巷为代表的三大产品线，管理面积约40万平方米。

2017年，在万科运营收入前五名的租赁项目中，商业项目东莞长安万科广场以8188万元的收入排名第二。项目出租面积44500平方米，入住率98%。