观点人物 | 不为创业而生 潘石屹SOHO命运下半场

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6月11日，潘石屹与吴晓波畅谈高考四大发明，并支持崔永元。在一次采访中，他说在中国东北几乎没有企业家，这是一个自然引人注目的头衔。6月16日，老潘微博更新了他的摄影作品，主角是崔永元，他最近引起了影视圈的兴趣。第二天，老潘和小崔宏的船上秘密会议的照片流了出来。

日本摄影师的照片，潘的谈话和摄影展览，往往是由大贾支持，已适应了老潘作为一个摄影师和谈话节目的角色。

直到6月20日，一项活动将老潘带回了房地产商的标准。这一天，他宣布soho 3q将于2019年上市，并高呼3q应该成为中国最大的综合办公服务提供商。

这至少是soho中国第三次公开宣布上市，但明年的这个时候，它将比过去的模糊声明更加可信。Soho中国的股价开始小幅上涨，结束了此前几天的下跌趋势。

后半时

潘石屹的第二次创业始于2015年。当时，“双创”的趋势十分盛行，一批有房地产背景的企业家发现了进口产品联合办公背后的商机。潘石屹是房地产开发商中的第一批跳水企业家，面对的是80后的竞争对手和90后的客户。

老潘说，毛大庆的优科工作室最初是在3q孵化的。这句话的潜台词是3q自己培养了一个对手。根据数据，优科工作室是一个由160间空客房组成的全球布局，估价为110亿英镑，被认为是行业内中文版wework的种子玩家。

3q成立之初，实际上是踏上了soho中国从销售模式向控股模式的艰难转型。2012年，soho中国宣布从销售转为控股，这也导致其利润连续几年下降。2015年，soho中国的净利润下降了86%，新业务3q备受期待。

与其他创业品牌相比，3q的明显优势是soho拥有大量办公楼，这使得它在一年内开放了11个中心和超过10，000个座位。就连原本计划用于商业用途的房产也变成了3q。然而，依赖重型资产并不是3q的理想状态。潘石屹的3q愿景是与优步等拥有轻资产的高价值互联网公司结盟。

在前两年，3q一直处于内部孵化阶段。直到2017年8月，潘石屹宣布通过招标的方式在北京、上海、杭州、南京等城市扩张，并高调向潜在的房东伸出了双臂。

联合办公业务的扩张伴随着soho中国的转型。soho中国一个接一个地出售房产，因为它对持有房产的投资回报并不乐观，不允许随意出售。虹口soho和凌空soho的销售收入据说主要投资于3q的开发。

销售收入超过300亿英镑，即使股息被扔掉，与其他办公品牌数亿英镑的融资相比，剩余资金足够3q业务扩张。

Soho中国的年报曾经强调，与传统的写字楼相比，3q模式的人均面积更低，这意味着空房间的利用效率更高。为了提高运营效率和节约成本，在6月20日的新闻发布会上，3q宣布将不再专注于服务初创企业。

潘石屹总结了过去三年的模式，他说，由于最初的重点是为初创公司服务，车站周转频率高，入住率下降，规模在50-300人的公司在未来更受欢迎。随着越来越多的企业提出定制化需求，潘石屹看到了定制化办公的未来方向。

他说，我们应该成为中国最大的写字楼综合服务提供商，而不是简单地把几百万平方米的面积租给别人。对于如何理解这个最大的综合服务提供商办公楼，老潘没有重点解释。

第二次创业

第二次创业的老潘，将在哪个交易所的大厅里敲响明年上市的钟声？

2007年，当soho中国上市时，这是一个精彩的时刻，也许老潘有时会错过。soho中国在香港上市，成为亚洲最大的商业地产企业，融资19亿美元。然而，曙光并没有持续很久，甚至许多业内人士直言不讳地表示，soho中国的开发商正在走下坡路。

回到20世纪80年代末，潘石屹放弃了高薪的办公室工作，南下深圳，来到海南，讲述了万通六君子的创业故事。在经历了泡沫破裂和江湖分离的前夜，潘和张这两只海龟在soho现代城一举成名。

此后，soho中国在开发销售模式上取得了成功。十年前，三里屯soho项目一开张就收到了40亿元人民币。当然，这也得益于山西煤老板的协助和老潘一贯的营销技巧。

仅位于北京和上海的Soho中国面临的最紧迫问题是，核心地块越来越少，获得高质量地块的难度越来越大。

如今，与销售清单绝缘的soho中国，自然很难与其他以销售为导向的开发商相比。早期，它选择了商业地产之路，并借助分散销售安全扩张。然而，分离出来的商业房地产的价值远远低于整个财产的价值。分散销售创造了辉煌的时刻，但这不是一个长期战略。soho中国很早就尝试了水务业务，但直到2012年才转舵。

2012年，soho中国宣布已从大宗销售模式转变为自持型地产模式。然而，老潘显然不是这一模式的坚定执行者。老潘坚持商人低买高卖的逻辑，经不住市场的诱惑。2015年年中，潘石屹宣布soho中国成功转型。尽管利润一直在下降，但中期核心净利润只有1.35亿元。

此外，与国内其他商业地产开发商相比，soho中国的租金收入处于中间位置。2015年至2017年，soho中国的租金收入分别为10.52亿元、15.11亿元和16.69亿元。万达、华润、龙湖、欢乐城和金茂2017年的租金收入分别为255.2亿元、71.2亿元、25.9亿元、23.36亿元和13.7亿元。

俗话说，创业比创业难。一家总资产超过700亿元的商业房地产公司将通过3q开始第二次创业，其风险和可能的成果不会相差太远。更重要的是，一个战斗意志不积极的领导者会让这次冒险充满不确定性。

当企业家的职业追求达到一定的满足值时，关注财富之外的精神需求是理所当然的，潘石屹就是这一趋势的一员。最近，他在微博上说他的榜样是艺术家达芬奇。

老潘在他的《成功与仁慈》一书中谈到了成功。

他说，一个阶段的成功模式总是会被下一个阶段超越，甚至上一个时代所谓的成就在下一个时代也会被视为可笑的例子。他甚至想象有一天soho可能连房子都卖不出去，资本还在，但它经营着一个完全不同的项目。

这个梦想真的实现了，soho中国创造的销售成功也宣告结束。此外，即使老潘已经是一个没有创业的成功企业家，他也需要创造下一个成功来超越上一个。

潘石屹曾经回忆过这样一个时刻。当他在1987年辞职时，他的同事们给了他很好的建议。一位老人的话使潘石屹牢记在心。他说:“当你要食物时，不要回头看。”。据说每次潘石屹输了，他都会用这句话鞭策自己。

在第二次创业的故事之后，最大的办公楼综合服务提供商的目标也被抛到了九霄云外。老潘将在联合办公室的蓝色海洋中游多远，还有待观察。