股东会见闻录 | 郭英成“代管代建”与旧改“挖矿”

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6月11日上午，香港中环四季酒店四楼的走廊上排起了长队，慢慢向前爬行。其中，一个太阳穴有点冷的老人，鼻子上戴着微微滑落的眼镜，带着一点急切向前移动。在他的右前方，一块牌子上写着凯撒年度股东大会。

我已经和凯撒在一起好几年了。进入会议室外面的区域，股东们开始品尝咖啡，大声交谈；一些志趣相投的股东也相互保持联系信息，以便交流投资经验。

在今年的股东周年大会上，包括主席兼执行董事郭英成、行政总裁兼执行董事麦凡及高级顾问谭丽宁在内的六名管理人员出席了会议。麦帆宣读会议提案后，郭英成与股东进行了面对面的交流。

在回答股东提问时，郭英成谈到了凯撒的朋友圈:新昌集团、圣生化和浙江民投。

此前，凯撒宣布已与新昌集团签署合作协议，首个合作项目是佛山芭蕾雨水口项目。关于此次合作，郭英成在会上表示:目前与新昌的合作主要是代理和托管的形式，公司也考虑了直接收购项目，但目前还没有收购条件。

郭英成坦言，代理代托管模式比收购盈利更多，主要是以营业额来计分，这种模式也是凯撒未来的业务发展趋势之一。

在生物技术方面，我们与浙江民投有着良好的合作。话题一转，郭英成马上提到了另一个搭档。目前，st生化的管理和运营主要是以凯撒为基地，而浙江民生投资也非常慷慨，注重大、小股东的利益。

在他看来，进入圣生化并不是一项财政投资，而是希望这家公司能在这个领域有所作为，然后在旧的改革项目中促进健康镇的发展。郭英成不止一次表达了对卫生领域的期望。

另一方面，旧的改革已经成为凯撒的标签之一。截至2017年底，凯撒旧房改造面积2400万平方米，总建筑面积6000万平方米。在股东大会上，郭英成将旧改革项目的发展视为黄金开采。他直截了当地说我需要时间。

据视点房地产新媒体报道，凯撒的负债率很高，开发周期长是原因之一:例如深圳有几十个旧城改造项目，一个项目的投资周期是五六年，这意味着很多项目是一起开发的，需要更多的资金。

据郭英成介绍，去年年底，凯撒开始强调现金流量，并以现金流量反向投资；此外，今年，我们开始去杠杆化和减少债务。至于融资成本，他说凯撒不会是业内最高的，但也不可能是最低的，希望达到中等水平。

视点房地产新媒体了解到，截至2017年底，凯撒的现金及现金等价物(现金及银行存款)为119.98亿元；本集团的杠杆比率，即其净负债(总贷款减去现金和银行结余、短期银行存款和限制现金)占总资产的比率为42.2%(2016年底为42.8%)。

除了债务和现金流，深圳的一位股东也问为什么毛利率低。根据年报，虽然凯撒2017年的毛利率从2016年的13%大幅上升，但仍只有27.3%。

在这方面，郭英成向股东们保证，旧的改革政策和其他因素往往是有利的，希望凯撒在深圳的项目毛利率将从今年开始达到行业最高水平。