楼市众生相 房企日销58亿背后的上海回调信号

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4月21日，上海市中心住宅项目大宁金茂大厦三期开盘。据了解，该项目共有382套总价在1000万至2000万元的豪宅以阳光开盘，销售额达58亿元。

上海中原地产市场分析师卢文喜在接受视点地产新媒体采访时表示，大宁金茂富三期项目平均价格约为9.4万元，远低于市场预期，市场认为该项目可能会出现10万元以上的价格。

从这个角度来看，除了市场供给和项目本身的产品优势外，开发商与市场博弈后的合理定价也是当前楼市回调的主要推动者之一。

58亿张每日光盘

据资料显示，大宁金茂大厦三期位于静安大宁绿地内。这是上海金茂的一个高端住宅项目，有382栋房子，大部分是三居室和四居室，面积为112 -203平方米。

据了解，该项目平均售价为93，800元/平方米。开业当天，来了750多批顾客，销售量不断上升，半天之内所有推的房子都卖光了。

大宁金茂富项目地块是金茂于2014年以101亿元人民币收购的上海项目，也是过去五年上海中环唯一一个面积超过20万平方米的住宅项目。

详细资料显示，项目东接平型关路，南接蓬江路，西接共和新路，占地面积9.6万平方米，总规划面积34万平方米(其中建筑面积21万平方米，私家园林13万平方米)。

市场参与者认为，大宁金茂大厦是中国唯一获得英国breeam认证的住宅项目。同时，住宅中所体现的科技生活环境也为该项目锦上添花，并在前期积累了大量的口碑，使得该项目在此次开盘中获得了良好的反响。

此外，该项目位于土地供应稀缺的内中环，93800元/平方米的价格低于市场预期，因此更受欢迎。上海中原地产市场分析师卢文喜在接受视点房地产新媒体采访时表示，大宁金茂大厦项目是该地区的一个基准，但9.4万元左右的均价远低于市场预期。

前期，房子卖了9万元左右，相比之下基本没有上涨。每个人都认为价格会在10万元左右，市场也认为这个项目会出现10万元以上。

在太阳的背后，大宁金茂大厦项目热卖所折射出的上海楼市信号，或许是大家更关注的。

对此，市场参与者认为，开发商一直在与市场就预售证书的价格进行博弈，而由于许多预售证书并不尽如人意，开发商的销售动机不足。然而，经过一段时间，开发商的一些高端项目的长期积压不仅占用了现金流，也增加了开发商的资本成本。

卢文喜解释说，在此期间，每个人对市场的预期都发生了变化。去年许多限价令出台时，开发商还在和市场玩游戏，但现在，市场释放的信号非常明确。

开发商降低了他们的态度，他们可能会觉得指导价太低，他们不愿意去。但是现在，我们都知道依靠房地产来刺激经济是不太可能的。如今，许多地方的杠杆非常紧，很难获得贷款。因此，谁先走，谁就能在市场中占据主动，为你消化顾客。如果你去晚了，顾客会越来越少。

上海楼市回调

事实上，从去年到今年第一季度，上海房地产市场在供应和交易方面都处于冻结状态。数据显示，2017年7月至2018年3月，上海新建商品房供应面积连续7个月低于交易面积。自2018年以来，上海新建商品房的供应面积也连续三个月低于交易面积。

此外，从新建商品房的总存量来看，上海的存量面积自去年7月以来一直在持续下降，截至2018年3月，上海的存量面积为459万平方米，比上个月下降4%，比去年同期下降28%。

相比之下，自4月份以来，上海楼市已逐渐显示出多方面的回调迹象。据了解，仅上周，上海就有来自青浦、杨浦、普陀、奉贤和浦东五个区的13个市场，共有5544套套房。

其中，翠湖天地、金茂大厦、融创滨江一号院、上海场、人恒西郊花园等高端项目的20余处房产先后获得预售证书。

根据房地产新媒体的观点，今年4月，上海共有26个房地产开盘。值得一提的是，这些新供应房产的价格普遍低于之前的市场预期，甚至二手房的价格在某些地区出现了天翻地覆的变化。

显然，在此期间，每个人对市场的预期都发生了变化，因为目前市场释放的信号是明确的。

据卢文喜分析，随着开发商态度的改变，后续市场供应将会明显改善。在这样的背景下，开放式交易者入市的态度将更加积极，二季度市场交易量将明显好于一季度。

对此，第一太平戴维斯还表示，展望今年的形势，新商品房的供应量有望增加，开发商可能会引导价格向政府靠拢，以尽快取得预售证书出售现有项目。

卢文喜还介绍说，上海豪宅的总销量一段时间以来都取得了不错的成绩。不仅大宁金茂大厦，而且位于市中心绝对核心区的翠湖天地也基本售罄，这些新的高端项目基本上都卖得很好。

前滩开盘只有500或600套，近3000人下单，这是一个普遍现象。

它还向视点地产的新媒体介绍说，相比之下，市场上的一些低端项目处于两极分化的局面，一些好的项目可以反转型90%以上，而只有20%或30%的差项目可以反转型。