原报道 | 新鸿基农地生意 14幢商住大厦建设背后的发展拉锯战

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红磡至罗湖的东铁线是很多游客来港的唯一途径。直到你离开九龙塘站，你可以看到大面积的树木和绿地。这是新界。

新界是香港三大地区之一，面积达975.1平方公里，附近有233个岛屿，约占香港面积的90%。过去主要是农业生产。自上世纪末以来，出现了很多新市镇，包括观塘、荃湾、沙田、大埔、上水、屯门、粉岭和元朗。

据了解，除上水和粉岭外，所有新市镇均由填海发展。除了开垦的土地，这些新城镇也充满了大量的农业用地，或棕色的土地，已被闲置，用于工业用途。

最近，在屯门北部的兆康，新鸿基地产在一项引人注目的项目中取得了最新进展，该项目将农业用地转变为商业和住宅建筑。

赵康54区商住项目

香港屋宇署于四月十八日宣布，二月份本港共批出二十一份建筑图则，包括十一份住宅及商业及住宅工程、六份商业工程及四份工业或社区工程。

在住宅项目中，新鸿基地产去年完成了赵康地价项目。该项目位于通亨路，青山医院以北，占地约461，000平方英尺。过去，废弃的农业用地被用来放置集装箱，但将来将被用于私人住宅和商业目的。

根据该项目土地出让金的地契，该地块可建的最大非住宅建筑面积为117万平方英尺，而根据非商业建筑的规模，可建的住宅建筑面积在168.2万至229.9万平方英尺之间。非商业楼层越多，可建住宅建筑面积越少，因此整个项目可建的最大总建筑面积约为285.2万平方英尺。

根据屋宇署的资料，该项目将兴建14幢20至30层的商业及住宅楼宇，设有一层平台及两层地库，其中住宅楼面面积为227.1万平方呎，非住宅楼面面积约为5.2万平方呎。

赵康项目于去年5月底刚刚完成溢价，价格为65.3亿港元，是近6年来最大的溢价交易。按成交价计算，每平方英尺的底价仅为2288港元。

新鸿基副总经理谢雷回应说，他很高兴与政府达成溢价，认为溢价非常合理，项目交通便利。西铁站附近将兴建约3500个中小型住宅单位。

当时，规划住宅面积为168.2万平方英尺，商业面积为117.2万平方英尺。现在，随着住宅建筑的扩大，可以提供的房屋数量已经上升到大约4500套，平均每套500英尺。

事实上，6个月之后，新鸿基地产为西贡的另一个项目支付了地价，这次的金额更大。

2017年11月7日，据报道，新鸿基地产与香港政府就马鞍山西沙公路超大型住宅项目达成地价协议，金额达159亿港元，创下农地地价新高，每平方英尺地价约为3，195港元。

上述项目为公司增加了497.7万平方英尺的建筑面积。该项目预计将建造51栋住宅楼和32栋别墅，高约3-24层，提供5700多个单元。还将提供小学、中学、教堂、幼儿园、养老院、公共运动场和购物中心。

到目前为止，新鸿基地产去年花了224.3亿港元用于农地转换。

新鸿基的农田生意

农田转换正成为当地开发商增加土地储备的主要方式。

原因之一是官方土地太难获得。自2016年以来，大陆财团开始进军香港，一场没有硝烟的战争随即爆发。

从徐汇、保利地产、龙湖、龙光、世茂到万科、海航和中信泰富，宅基地竞价金额从15亿港元跃升至168亿港元。与愿意花钱的中国投资者相比，谨慎的香港开发商逐渐处于劣势。

据了解，新鸿基参与了每一次对官地和第一铁路局土地的竞标，但收效甚微。唯一的一块是位于沙田多石街的官方住宅用地，该地块在2016年8月赢得了23.64亿港元。

新鸿基地产董事长兼总经理郭炳联曾表示，除非那些疯狂的竞标者中标，否则他不会以合理的价格竞标土地。

然而，转向农业用地并不是无能为力的，因为这些土地的成本很低。

上述赵康项目的溢价为2，288港元；马鞍山项目的地价约为3，195港元。与同一地区批出的其他地块相比，经常使用的底价为6，500至15，000港元，成本低一半以上。

还有一种观点认为，持有大量农业用地的开发商很少在公开市场上购买土地，只是因为他们担心高地价会导致地价上涨。

因此，截至去年年底，数据显示，四大开发商手中的农业土地资源已超过1亿平方英尺。

亨德森地产的最大面积为4500万平方英尺；新鸿基第二，拥有2800多万平方英尺；新世界有1749万平方英尺；长寿有1340万平方英尺。

其中，恒基兆业和新鸿基是最具进取精神的两家公司。

据香港媒体报道，从2011年到2015年，恒基地产持有的农地增加了7.3%，换句话说，它购买了310多万平方英尺的农地，面积相当于31个香港大球场草地，分布在孤东北、粉岭北、坪輋、打鼓岭、元朗南、锦田南和八乡等地。

新鸿基购买了更多。在过去的五年里，新增的农业用地面积超过400万平方英尺，相当于40个体育场和草地。大部分位于新界或现有规划铁路沿线。

根据其他数据，仅在2017年上半年，新鸿基地产就新增了近100万平方英尺的农业用地。

农业土地开发的拉锯战

如果能尽快兴建和推出这么多农地，香港的房屋问题似乎可以得到纾缓。但事实上，这是不可能的。

新鸿基副总经理黄在谈及集团马鞍山项目时，感叹数字不能数。

据说马鞍山项目的土地是未加工的土地，至少需要3到4年才能开工。此外，它还必须处理不同的复杂基础设施连接，如道路和桥梁、土木工程和污水处理，估计需要8年才能完成开发。成本也从每英尺约3，195港元飙升至每英尺约8，000港元。

事实上，考虑到成本，开发商通常要在项目正式启动前与政府讨论多年。

根据香港城市规划委员会的资料，马鞍山计划早在九十年代已获批准兴建房屋，但由于要符合城市规划的要求及地价问题，所以被延迟。

2017年上半年，香港政府再次批准该项目的地价，但新鸿基后来提出上诉，地价的批准被推迟了几个月。

另据了解，为了改变开发商和政府经常看到的地价问题，前行政长官梁振英在2014年推出了地价仲裁试点计划。政府和土地所有者均可就地价金额申请仲裁，并由仲裁庭做出裁决。

然而，截至2016年12月，地政总署已发出18份仲裁邀请，只有两名申请人接受邀请，而其他申请人则选择以传统方式与地政总署商讨补地价事宜。

至于为何最后达成协议，一些香港学者认为，只要发展商的出价不要太离谱，政府愿意达成协议，因为政府希望增加供应量。

根据新鸿基的理解，如果TPB日后不批准重建，便有机会毁了这项工程。此外，由于中国资本南向投资导致土地拍卖价格突然上涨，公司管理层决定实施建设计划和土地溢价，最终同意159亿港元。

黄曾经描述过公司去年在争取两个项目的转换上所取得的成功。

除了与政府讨价还价及土地准备时间过长等因素外，农地发展亦面临香港城市规划委员会的挑战、没完没了的环境影响评估及环保人士的司法覆核。

元朗的南生围就是一个著名的例子。早在1994年，当时的城市规划上诉委员会就有条件地批准恒基兆业和傅老榕家族在南盛围开发高尔夫球场和住宅。

还要求开发商对相关发展规划进行全面的环境影响评价，制定重建生态环境的详细规划，落实南盛围和周帅自然保护区的管理规划。这项决定在1996年得到了枢密院的支持。

该项目的蓝图和技术报告直到2010年才提交。然而，由于蓝图与原来的图则相距甚远，因此被城市规划委员会否决，发展商被要求重新申请发展许可证。

恒基地产向TPB上诉委员会提出上诉，该委员会推翻了TPB的裁决，并要求对该裁决进行复审。然而，TPB认为它无权审查该决定，因此它申请对委员会的决定进行司法审查，这赢得了初审和上诉法院的支持。开发商向终审法院提出上诉。

2017年2月16日，香港终审法院以4比1驳回上诉，宣布最终败诉。

另一个例子是元朗的丰乐围。常石在1989年收回土地开发一个低密度住宅开发项目，该项目的建议提交给TPB三次后被拒绝。到2008年，规模改为2000个单位，同年环境保护咨询委员会有条件地批准了环境影响评估报告。

2011年10月7日，TPB计划在同一天审查该项目。但由于遭到强烈反对，常石要求将项目延期一个月，以便委托专家研究项目对米埔翼手目的影响，进行生态评估，并提出缓解措施。

然而，许多环保组织表示他们不能接受，他们要求在考虑之前进行为期一年的研究。最后，该项目要到2015年才能开发，但仍面临代表团司法审查的挑战。

有人指出，农地的开发过程是复杂的，开发商不会有很大的紧迫感在短时间内申请大量的农地转用，以避免过多的资金被套牢。

开发商、香港政府、香港城市规划委员会和环保团体都有自己的需求。在如此复杂和矛盾的情况下，很难随意判断谁对谁错。

香港的住房缺口

去年10月12日，香港发展局局长黄伟伦在回答记者提问时透露，即使孤东北和红水桥开发区发展顺利，未来30年内，房屋用地、经济用地、政府、机构或社区用地及休憩用地的总面积仍将少于1200公顷。

报告进一步指出，与2030+概念蓝图中预计的100万套住房需求相比，仍有40万套住房短缺。

女性行政总裁林郑月娥当选后，第一个登机平台给香港人带来了新的希望，但土地难觅，需要开发商的合作。

当林郑月娥回应为何私人发展商应优先让香港人上车进行混合发展时，他说这是基于目前的现实因素。

据介绍，香港目前的土地供应不能保证对公屋的需求，预计在未来5至10年间会非常紧张。在此基础上，公众可能不会接受将有限的供应分配给第一装载方案。因此，我们只能另辟蹊径，这不会影响公屋。

开发商的反应也非常积极。其中，新鸿基表示，首位车平台仍有许多细节尚未公布，实际运行情况尚未可知，但公司愿意配合政府的住房政策，增加住房供应，以满足公众的需求。

根据市场的看法，发展商以市价投标购买的土地储备价值很高，相信不会用于发展香港人的第一汽车平台。

一些已经锯了几十年的农业用地项目已经成为第一选择。如果香港人的居者有其屋政策能帮助这些农地项目，对发展商亦有好处。

然而，现实是还没有提出相应的具体计划。

早在2012年3月，当时的香港发展局局长林郑月娥就立法会土地资源发展议案辩论作总结发言:

在香港1100平方公里的土地中，发达土地只占23.6%，即约263平方公里。但事实上，在这263平方公里中，相当一部分是通过开垦获得的。

余下的845平方公里，即76.3%的土地，正如大家所说，接近46%，即508平方公里，是郊野公园和一些目前受法定管制的特别地区。

仍有300多平方公里的未开发土地和农业用地，但这些土地往往难以开发，包括湿地、湿地保护区、湿地缓冲区、集水区、山区、斜坡和林地，它们根本不适合开发。

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