香港传真 | 港元、加息、贸易战里的楼市现实

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视点房地产网在高峰上班，地铁刚进尖沙咀站。一位戴着老式金框老花镜的老人迅速用手翻了翻面前的报纸。在凌乱的布局中，香港与外汇之间的贸易战，以及几个鲜红醒目的传统人物，一下子引起了人们的注意。

同一天下午，在商业和首都象牙塔上方的九龙站世贸广场80楼，巨大的会议桌挤满了媒体。随着闪光灯的闪烁，关于这些话题的讨论接踵而至。

请问，香港作为中国乃至亚洲最重要的转口城市，在港元对美元贬值和中美贸易冲突的冲击下，香港的楼市应该走向何方？

在现场，一名记者用香港风格的普通话大声问道，语气充满激情。

一流的

走在中环购物中心的丛林中，自信的资本精英们来来去去，但在平静祥和的外表背后，香港岛正经历着多事之秋，每个角落都有财富。

在4月19日上午捍卫港元的最新消息中，香港金融管理局在同一天两次买入总计133.13亿港元，原因是港元兑美元汇率触及7.85的弱势保证水平。随着弱式外汇担保的反复触发，香港金融管理局从4月12日至19日第13次入市干预，共买入513.31亿港元。

贸易战和汇率已成为香港面临的紧迫风险。不过，专业人士认为，香港金融管理局购买港元以维持港元汇率稳定，只能在短期内纾缓燃眉之急，而非长久之计。

据了解，自2008年金融危机以来，全球货币政策长期处于超宽松状态，大量过剩流动性不断进入香港市场并最终稳定下来。

与此同时，由于香港特殊的经济结构，房地产行业占有很大的份额，而香港政府的政策和引导，一直以来都使得全球流动性中的大部分热钱流向了香港房地产市场这一融资需求的核心支柱。

香港金融管理局总裁陈德林表示，自2009年美国实施量化宽松政策以来，已有约1，300亿美元流入香港。兑换后，这笔巨款相当于1万亿港元的货币资金。

另一方面，近年来，香港与内地的联系越来越紧密，越来越多的内地基金开始南下，投资香港市场。2017年，香港股市和楼市飙升，香港股市涨幅居世界首位。此外，中国经济反弹超出预期，进一步吸引了大量外部资本不断进入。

这使香港像一个巨大的水库，随着空之前的流动性扩大和盈余，市场形成的巨大资本漩涡是惊人的。紧接着，香港的房价飙升。

根据最新统计，目前香港房价从2016年开始连续23个月上涨，累计涨幅超过20%。每平方米20万元人民币的价格位列全球三大最贵城市之列。

此外，有数据显示，目前香港岛甲级住宅价格较危机前的高点上涨了1.6倍，销售与租金之比超过历史高点31倍。

调整

据了解，引发这场港元防御战的主要原因是港元与美元的息差扩大，市场投机者普遍抛出港元进行套利，直接导致港元触及7.85的弱势外汇保障水平。

观点房地产新媒体从数据中了解到，自1983年起，香港开始实行与美元挂钩的联系汇率制度，并确定了1美元兑7.80港元的汇率制度。

2005年，香港金融管理局进一步将汇率调整至7.75至7.85之间，并将双边红线确定为强势外汇担保和弱势外汇担保，使强势和弱势双向外汇担保能够围绕7.80港元的联系汇率对称运行。

在强弱双方的外汇保证水平所设定的汇率范围内，HKMA可以选择按照货币发行局制度的运作原则进行市场运作，以促进联系汇率制度的正常运作。

事实上，除了弱势一方7.85的汇率保证外，当港元达到强势一方7.75的汇率保证时，HKMA也必须采取措施，确保港元汇率稳定。

此前，在2012年至2015年期间，由于内地买家在香港购买了大量港元，从而推动港元保持在接近7.75的强势汇率保证水平，香港金融管理局采取了多项举措，共购买了528亿美元，释放了港元以抑制港元的升值压力。

值得一提的是，香港金融管理局在1997年至1998年亚洲金融危机后，首次直接入市阻止港元贬值。

香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority)此前表示，自2015年以来，美元已连续6次加息，而港元利率实际上是跟随美元自2015年以来的缓慢上升，只是因为流动性过于充裕，低于美国利率。其中，利差的扩大导致投机者进行套利交易，最终触发了7.85的汇率红线。

根据最新数据，3月份美元的伦敦银行同业拆放利率为2.3%，3月份港元的香港银行同业拆放利率为1.2%，两者之间的息差已达1.1个百分点。

阴影

在港元一路走弱的情况下，香港金融管理局表示，截至今年3月底，香港的官方外汇储备资产为4，430亿美元，其中兑换为港元，是流通中港元的6.86倍。应该说，透过联系汇率制度，香港有能力维持港元的稳定。

事实上，在媒体眼中，在港元的大力捍卫下，市场参与者似乎更加关注由此引发的香港楼市问题。目前，当房价处于历史高位时，市场参与者指出，HKMA干预汇率意味着收紧货币，提高市场利率。香港房地产市场能否承受货币紧缩的压力是有风险的。

据了解，自2009年以来，香港房价一直持续进入上涨通道。为了抑制房价，避免房地产泡沫破裂，香港政府不断出台调控措施，多次提高住房贷款首付比例。香港对二套房买家征收印花税，2016年，二套房买家的印花税将提高至15%。

2017年，香港出台了一项政策，限制银行向房地产开发商发放贷款。此外，香港通过增加土地供应和建造新房，以及向内地买家征收额外印花税等方式实施了房价控制，但房价泡沫一直在扩大。

星展银行(香港)高级投资策略师李振豪表示，香港的租金回报率只有2%左右，泡沫已经很大。不断上升的利率可能成为刺破香港房地产泡沫的一根针。中长期而言，跟随美元加息是香港维持汇率稳定的必然手段。然而，这也将给房地产市场和股票市场带来巨大的利益。

以股票市场为例。自2016年初以来，香港股市已经上涨了50%，其估值也不便宜。随利率上升，股市也可能下跌，这对香港经济是一个很大的打击。至于房屋价格方面，本港利率上升，HKMA经济萎缩，将会削弱物业市场的上升动力。

另一方面，中美之间的贸易冲突影响了全球需求，而香港作为转口贸易中心，无疑是一个积极的打击。专家指出，对于房地产市场来说，一旦以关税为主导的贸易战开始，就意味着全球资本流动突然放缓，首先被摧毁的将是一些在经济全球化时期被炒得热火朝天的国际城市的房地产。

与此同时，香港、楼市和股市均处于双高水平，美联储加息将进一步导致资金外流。一旦资本外逃，高资产将难以维持。野村证券(Nomura Securities)指出，长期以来，香港私人部门信贷占gdp的比例一直超过45%，房地产市场价格攀升至历史最高点，出现了明显的资产泡沫。

回到香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority)的防御战，一些市场人士表示，考虑到港元与美元的短期息差仍距离2004年的高点120个基点，港元套利交易可能会持续一段时间。

香港传真，房地产漫游和城市肖像。