观点人物 | 郝建民的中海时代

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观点房地产网已经离开郝建民一年多了，没有人知道第三任中国海运董事长要去哪里。毕竟，关于他的过去有很多报道，但是对于他离开中国后的选择，只有一个简短的未知的词。

沉默过后，郝建民终于出现在公众的视野中。与过去一样，中国海运历任高管的新职位是人们关注的焦点。只是这一次，每个人都可能有点惊讶，因为郝建民选择的不是外界想象的三大房地产企业，也不是行业种子选手，而是专注于百货商店的穗宝集团。

根据公开信息，郝建民新东家穗宝集团的主营业务是百货行业，房地产业务并不占主导地位。甚至它在深圳的两个项目都委托给了世茂和星河湾，而面粉只是老板杨的家乡六合县的在建项目，深圳的土地储备和一些城市更新项目。

或许从外部世界来看，就行业地位和未来潜力而言，穗宝集团并不是郝建民的最佳选择。然而，回首往事，它并非没有痕迹。

郝建民的铁拳

领先的房地产企业规模已经冲到5000亿，沿途的风景也在不断变化。与此同时，不仅有优胜劣汰的行业重组，也有伴随剧烈变化的企业人才资源再分配。

郝建民是一个关键人物，在这汹涌澎湃的人才争夺战中，他是无法跨越的。作为中海地产的第三任董事长，在其执政的三年间，这家名为黄埔军校的房产企业引起了中海历史上最大的人事变动。

一切都必须从2013年8月开始。当时，年仅46岁的郝建民正式接替孔庆平的空档担任中国海外房地产董事长。在孔庆平眼中，郝建民是一个有钱有势的人，无论是中央企业还是私营企业的高层领导，都属于当时的青年学校。大多数外部印象是它看起来优雅而内敛。

随着郝建民的上任，中国建设地产和中海地产的业务整合同时启动。这也是郝建民担任董事会主席三年来的三大事件之一。

在2013年中期业绩会议上，除宣布郝建民为董事长外，中海集团还正式宣布其控股股东中国建设集团已将中国建设房地产部、中国建设房地产股份有限公司和中国建设国际建设有限公司经营的房地产开发业务注入中海集团，上述房地产重组交易涉及金额高达338亿元。

重组的领导者自然是新任董事长郝建民。持续了近两年的中国建设部的整合直到2015年3月才正式确定下来。

但当时有业内人士指出，在中国建设部房地产业务整合的过程中，中国建设房地产部的前工作人员都是半个级别聘用的，待遇是跟着级别走的，导致当时中国建设的大部分人员离职，其中就包括中国建设房地产部前负责人陈毅。2016年1月19日，执行董事兼总裁陈毅从中海辞职，转而创业。

陈毅的离去，使外界对郝建民的评价从儒雅、克制转变为犀利，甚至是铁腕暴君。而这种人们的震惊也一直持续到他调整了中海原来的治理结构。

过去，中国海运一直在实施区域化制度。从外部看，华南、华东、华西等主要地区负责不同的管理；在内部，有独立的工程和营销设计端口。当时，新上任的郝建民决心打破这种模式。

因此，当时郝建民对中海的治理结构进行了重新划分，并将其转变为大系统的纵向一体化管理，即在集团层面上设立工程、营销和财务公司。然而，藩属制度的完善意味着地方企业原有的主导地位被淡化，直接结果是以瞿永海为代表的另一批中高层官员相继离职。后来，在中海与中信的房地产整合过程中，超过70%的具有一定级别和年限的管理人员选择了离职。

可以说，过去三年掌管中海所引发的人事风波是郝建民最受外界质疑的地方。

继任者的新故事

然而，大多数东西都不是纯黑白的。要判断郝建民过去的表现，我们还需要看看他给中海和他的继任者留下了什么。

2013年郝建民上任时，中海集团的土地储备为4324.8万平方米，落后于万科的4495万平方米，远远落后于前十大房企。中国建设一体化后，中海的土地储备增加了70%以上(截至2013年底，中国建设的土地储备达到7599万平方米，两者之间的土地储备缺口超过3000万平方米)。

值得注意的是，中海当时坚持不做旧变的深圳，在郝建民时期也获得了大规模的土地，即上述中信地产业务的整合。

根据中海当时的计划，它以300多亿元的价格收购了中信集团价值1000亿元的房地产资产，80%以上的项目位于环渤海、长三角和珠三角三大都市圈。这些土地储备大多是大型项目，甚至包括土地级开发在内的一些大型项目。

值得注意的是，当时中信集团在深圳的土地储备只有1000多万平方米，是其早年收购的。有人指出，中信的土地储备与中海的发展战略基本一致，即集中在一、二线城市，这为中海以后的规模增长和保持较高的毛利率提供了基石。

有人指出，郝建民在任时，由于内部斗争和惯性运作，错过了推动中海多元化布局的快车道。然而，不可否认的是，郝建民夷平了多山的中国海，这也减少了他的继任者严建国扩张的许多限制。

如今，中国海运更加咄咄逼人。在2017年度业绩会议上，严建国向视点房地产新媒体表示，中海要努力成为“三好学生”，继续加快2018年的规模发展，力争年内实现2900亿港元的销售目标，并对2020年4000亿港元的战略目标充满信心。

值得注意的是，4000亿元的销售目标仍然是郝建民离任前在2016年中期业绩发布会上的美好想象。现在这个任务掌握在严建国的手中。

数据显示，加上2016年中海集运收购的2400万平方米土地，到2017年底中海集运总土地储备已达8278万平方米。拥有大量土壤储备的中海，现在正试图实现面粉。

除了打破保守形象之外，2014年搬到龙湖地产并回来的中国海运老将军严建国，除了房地产之外，还有更大的野心。

在中海船务2017年中期业绩会议上，闫建国透露，未来中海船务计划将10%的资源投资于控股物业，为明天的稳健增长做准备，其中6-8%将投资于商业地产，其余1-2%将投资于养老地产、教育产业、长期租赁公寓等新业态。在内部结构调整方面，严建国上任后新设了海外业务部和创新业务发展部。

只要房地产像大海一样深，也许我们就能理解郝建民此刻的选择，每个人都是自己的主人，每个人都是美好的。

视角:我们不仅关注一个人物的故事，也关注他和她的商业传奇和起起落落。