营改增实施半月：二手房交易税负降低 办税流程依旧不变优房客

本篇文章1902字，读完约5分钟

“营改增”试点全面推进半个月，“减税减负”效果不断发酵。记者调查发现，在二手房交易中，房改降低了交易中涉及的所有税费；而且实际纳税地点和流程没有改变，方便了买卖双方纳税；同时，二手房交易所开具的增值税发票不延期，只要缴税并经批准即可当场取得。

房地产交易“营改增”发生了什么变化？

中国税制改革的初步试点“营业税改革”始于2011年。经过五年多的实践，从今年5月开始全面实施，“营业税”已经正式退出历史舞台。

“对于二手房交易，营业税和契税是主要问题。营改增后，它将体现在增值税和契税上。与其他税种相比，增值税的最大优势之一是它是一种附加税。通俗地说，这种税的征税基础是不含税的价格。”易居研究院智库中心研究主任严跃进向记者解释(微信公众号:cns2012)防止双重征税和减轻税收负担是政府税费改革的重点。

值得注意的是，营业税是一种价内税，即过去100万元的房价是含税的；增值税是一种附加税，应该按照不含税的价格征税。因此，不含税价格应通过除以(1+5%)来计算，然后计算并支付增值税。

尽管税制正在发生变化，但针对非一线城市的原优惠营业税政策仍可转向增值税征收过程。

根据2月17日《财政部关于调整房地产交易契税营业税优惠政策的通知》，除北京、深圳四个一线城市外，个人购买2年以内的对外销售住房，按5%的税率全额缴纳增值税；个人购买房屋超过2年(含2年)对外销售的，免征增值税。

契税和二手房交易税等税收优惠减少

“营地改革对普通人买卖二手房的意愿影响不大，整体税收负担只会减少。”严跃进说，对于二手房交易，目前的情况是营业税和契税；营改增后，它将体现在增值税和契税上。

严跃进说，如果是一套已经交易了两年的房子，那么面积超过144平方米的非普通住房和免税不在考虑之列。营业税的计算方法一般是房屋的总买卖差价*5%。因此，如果这种100万元的房子按照目前全国每年增长7%的速度计算，两年内房价将达到114万元左右，那么买卖差价将达到14万元。此时营业税为14*5%，即7000元。如变更为增值税的计算方法，为14/(1+5%)×5%，即6700元。

“如果是一个普通的房子，已经交易不到两年，它将被征收全额。”北京连锁房地产的一位中介告诉记者，在改革阵营之前，二手房交易的营业税是基于网上签约价格* 5%；变更增值税计算方式后，当前网上签约价格除以1.05，再乘以5%。例如，净签约价为100万元的房子可以比以前少缴税2400元。

“相应地，尽管5%的税率保持不变，但应税所得将减少，契税和个人所得税等交易环节的税收也将减少。”严跃进指出。

谈到契税的变化，严跃进向记者解释说，目前，全国100万元的住房面积基本在90-144平方米之间。按1.5%的契税计算，契税为15000元；然而，根据目前的新政策，是100/(1+5%)*1.5%，即14，000元。

“虽然法律规定增值税和个人所得税的纳税人是二手房交易的卖方，契税是对购房人征收的，但就北京市场的实际情况而言，这部分税收负担仍需转嫁给购房者。”该连锁房地产中介告诉记者。

事实上，无论从以前的计算还是从目前的实际办理情况来看，营改后纳税人个人存量住房业务的整体税负都在下降。

据北京市地税局统计，5月1日，即营改增的第一天，北京市18个区(分局)试运行二手房交易税收征管，开具了85张二手房交易增值税发票，征收税款638.55万元，比营改增前减少16.03万元，降幅2.45%，单个企业平均税负下降188.588万元。

立即向纳税地点开具发票的过程没有变化

房地产业改革实施后，普通购房者除了关注税收负担外，也非常关心个人买卖二手房的纳税地点和程序是否有所改变。

为此，记者拨打了12366纳税服务热线，了解到目前北京个人买卖二手房的纳税手续、纳税地点、申报材料和办理程序没有变化，买卖双方仍需到当地税务机关办理。

此外，根据国家税务总局近日发布的《关于明确试点项目征收管理若干问题的公告》，转让房屋的个人在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日后办理产权变更的个人应缴纳增值税而非营业税。

严跃进认为，虽然政府没有对二手房后续交易的纳税地点和程序作出明确规定，但总的方向是尽量降低成本，简化计算方法，以减少人们对此类问题的担忧。

此外，当记者最近索要晚餐发票时，餐厅工作人员告诉他，由于营地改革刚刚实施，新发票要到5月下旬才会开具。那么，对于二手房交易，增值税发票能及时开具吗？

“开具增值税发票没有延误。只要信息完整并缴纳相应的税款，当地税务部门的工作人员就可以开具发票。”北京一家连锁房地产公司的工作人员告诉记者。