速递 | 阎岩的黑石新工作

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观点虽然房地产网络像山一样交错，但房地产和金融有时被一堵墙隔开。对于在知名商业地产开发商soho中国辛勤工作了22年的闫妍来说，这并不困难。美国最大的私募股权基金黑石集团(Blackstone Group)的新所有者对闫妍作为行业领袖的评价很高。

从1996年进入soho中国到2018年正式离职，闫妍在这里工作了22年，负责项目开发、成本预算控制和全面管理等业务，级别为总裁、首席财务官和首席运营官。在此之前，她还在恒基兆业(中国)投资有限公司和喜来登酒店担任过不同的管理职位。

对于职业经理人来说，风险不亚于高杠杆投资，收益也是如此。闫妍的新工作与几个月前相差不远。黑石集团4月10日宣布，她将加入亚洲房地产部，并担任总经理一职。

作为全球最大的另类资产管理机构，百仕通在中国有很多投资痕迹。早在2009年，百仕通就在上海浦东设立了第一只人民币私募基金——百仕通中国发展投资基金，募集资金约50亿元。

更为外界所熟知的是，黑石在2013年投资了深圳投资公司(现为印度电力公司)，并于2016年退出。黑石也是北京、上海和香港大规模房地产交易的引领者之一。去年，它以39亿元人民币的价格出售了上海嘉迪中心，最近还加入了展览中心的竞争。

观点房地产新媒体了解到黑石的主要业务包括私募基金、房地产基金、信贷和对冲基金等。截至2017年底，管理资产达到4341亿美元，房地产基金业务达到1153亿美元。

黑石的房地产投资策略是买、修、卖。它寻求以低于重置成本的价格获得高质量的优质资产，通过积极管理解决财产或业务问题，并在目标实现后立即出售这些资产。

2017年10月，据报道，黑石在机构投资者中积极推荐了一只名为套筒的新亚洲基金，黑石将利用该基金和现有的全球私募基金进行新的投资交易。新基金的筹资规模为几十亿美元，而且该基金仍处于早期阶段。

根据年度报告，截至去年，黑石集团的第二只亚洲房地产机会主义基金已经筹集了60亿美元，预计将达到70亿美元的上限。据悉，黑石的房地产基金主要包括三大系列，即机会主义房地产基金brep、房地产债务投资基金breds和核心收益房地产基金bpp。2017年，brep的内部回报率为16%。

除了百仕通，凯德置地、吉辉资本、枫树等机构都较早地成立了私人房地产基金投资国内市场。2018年，凯德置地将其在中国的20个购物中心以83.65亿元人民币的价格出售给万科和印度，这些项目位于凯德置地的三个基金中。

一线城市核心区域的商业地产项目一直是投资机构的热门目标之一，同样的地产被资金倒挂在手中也就不足为奇了。根据基金协会的备案数据，商业房地产基金已经超过住宅基金，成为市场上第二大房地产基金类别。

根据戴德梁行发布的公告，2017年mainland China商业地产投资总额为2730亿元，创历史新高，其中外商投资大幅增加，占全年投资总额的21%。根据其他统计数据，2017年，北京和上海之间的大宗交易分别达到450亿元和960亿元，两者都创下了过去三年的新高。在买家中，外国买家，如吉辉资本和凯德置地，不时出现，但他们仍然主要是中资企业。

截至2017年12月底，中国人民币房地产基金市场共有基金主体1723家，管理资本总额超过1.2万亿元。其中，2017年新筹集的房地产资金规模接近3000亿元，未能保持过去几年的增长势头。同时，外资全科医生的比例在2017年有所下降。

如今，随着新的资产管理法规陆续出台，国内私募市场可能会发生变化。据分析，随着私募股权投资者门槛的提高，流向私募股权机构的资本渠道将会变窄，从而影响资产管理的规模。

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