重磅发布 | 观点指数·2018年15月中国房地产企业销售金额TOP100

本篇文章3471字，读完约9分钟

在过去的五个月里，视点指数中房地产企业销售额前100名的门槛进一步提高。然而，与前三名的数百亿增长相比，前100名后面的停车位相对平坦。

这也与我们之前的判断一致。随着房地产行业进入后发展时代，较大的房地产企业或品牌将占据绝对的规模优势。

从数据方面来看，上述特征更加清晰。从2016年至今，百强每一步的总销量都有很大的增长。其中，前三名的总销售额从2016年的10469.8亿元增加到2017年的15816.4亿元，增幅超过51%。

2018年第一季度，前三名公司的总销售额也一路攀升，从年初的2015亿元猛增，月平均增长率超过76%。

另一方面，2018年1月，51强-100强住宅企业的总销售额为958.63亿元，前四个月的累计销售额为4047.18亿元。50家房地产企业的总销售额仍落后前三名几千亿元。

从排名来看，下半年房企排名的变化也最为剧烈。上个月上榜的许多企业本月都被挤出了榜单。

从全国销售中每一步的销售比例来看，前三名和前五名变化最大，分别从2016年的8.9%和12.85%上升到2018年前四个月的18.38%和24.75%。这也意味着前五名企业已经占到了全国销售额的40%以上，整个行业正在走向寡头时代。

相对而言，中国前50强甚至前50强企业的销售比例是持平的。2016年后，50家房地产企业的总销售额为10673.49亿元，占全国总销售额的9.07%，2017年为11821.15亿元，占比降至8.84%。2018年初，上述比例略有上升。2018年1月至2月，前50家房地产企业的总销售额占全国销售额的14.11%，但在随后的几个月中，销售额连续下降，其中2018年1月至3月为11.31%，2018年1月至4月为11.17%。

这也意味着中小房企将逐渐失去至少在销售方面的话语权。如何在与大型房地产企业争夺资源的同时进一步提高销售业绩是这些房地产企业面临的现实。

面包需要面粉，这是房地产行业不变的铁律。在过去的几个月里，全国房地产行业的征地面积增长率开始下降。

根据国家统计局发布的数据，2017年房地产行业征地面积同比增速为正或两位数增长，2018年已转为负增长。2018年1-2月征地面积累计增长率为-1.2%，2018年1-3月为0.5%。然而，仅仅一个月后，它又变成了负数。1-4月，房地产开发企业征地面积5412万平方米，同比下降2.1%。

具体而言，视点指数监测的22个全国重点城市显示，过去4个月，北京、上海、广州、深圳等22个城市的土地交易面积逐月减少，分别为1166.47万平方米和909.52万平方米。884.84万平方米和863.19万平方米；相应的土地出让金明显增加，分别为1966.65亿元、1260.85亿元、932.36亿元和1103.60亿元。

这是房企购买面粉情绪降温的表现:一方面，土地价格逐年上涨；另一方面，融资方面的持续收紧令许多房地产公司感到害羞，资金链继续收紧；加上价格限制和供应限制等控制措施，住房企业进入市场的意愿变得相对消极。

然而，从土地供应方面来看，22个城市的土地供应出现反弹，供大于求。除2月份外，2018年1月、3月和4月的土地供应面积均超过交易面积。

除了对土地持观望态度外，房企在房地产开发的整体投资上也开始谨慎。根据国家统计局数据，2018年1-4月，全国房地产开发投资30592亿元，同比名义增长10.3%，1-3月增速下降0.1个百分点。

其中，东部地区房地产开发投资17181亿元，同比增长11.3%，1-3月增速下降0.5个百分点；中部地区投资6604亿元，增长14.8%，增速下降0.2个百分点；西部地区投资5980亿元，增长3.2%，增长0.3个百分点；东北地区投资827亿元，增长10.7%，增长9.4个百分点。

现在描述房企的财务困境可能有些言过其实，但实际上，房企的资金链并不乐观。

如上所述，房地产企业在购买土地时变得保守的原因之一与财务困难有关。根据视点指数监测的50家a股上市公司的财务数据，自2017年以来，房地产企业现金与短期负债的覆盖率一直在下降。

据季度观察，2017年第一季度，50家a股企业的平均短期负债为611.27亿元，然后逐季度递增，分别为676.34亿元、727.83亿元和823.13亿元，2018年第一季度达到853.77亿元。

相应的现金和现金等价物的平均价值在146-154亿元之间波动，2018年最近一个季度为153.98亿元。这里，短期现金债务覆盖率的平均倍数也从2017年第一季度的0.36降至2018年第一季度的0.25。

从个股来看，2018年第一季度，只有一家企业的现金空头债务覆盖率最高，为0.91。接下来是一个失误，第二和第三高的企业现金空头债务覆盖率分别为0.52和0.5。0.4-0.49范围内只有4家企业，0.3-0.39范围内有7家企业。

值得注意的是，0.1以下的企业数量达到3家，均为中小型住宅企业，最低为0.04家。

现金流吃紧的警示声萦绕耳际，而房地产企业的融资渠道却越来越窄。根据国家统计局发布的数据，2018年1-4月，房地产开发企业资本达到48192亿元，仍保持增长趋势，同比增长2.1%，但1-3月增速下降1个百分点。

其中，国内贷款下降1.6%，至8637亿元；利用外资比例下降幅度最大，为17亿元，下降77.6%。然而，自筹资金却逆势上升，达到14894亿元，增长4.8%；存贷款14987亿元，增长8.3%；个人住房抵押贷款达到7148亿元，下降6.7%。

意见指数监测发现，房地产行业的债务发行渠道也在变化。过去，房地产企业青睐的一般公司债券和私人债务比例逐渐下降，显示这一比例从2015年的78%降至2018年第一季度的37%。

中期票据已经成为另一个热点。今年第一季度，这一债券发行渠道的比重上升到28%，而资产支持型证券的比重为15%。资产证券化等其他方法以20%位居第二。

上述数据也凸显了房地产企业的自救:一方面，它通过加速销售回报来补充现金流；另一方面，通过自筹资金等非标准手段缓解资金链的紧张。

过去5月份，房地产市场监管仍没有放松的迹象。这与个别城市住宅销售价格指数的大幅上升有关。统计局的数据显示，4月份，丹东、海口和三亚是中国70个大中城市住宅销售价格指数涨幅最大的城市，丹东涨幅最大，达到2%。

丹东房价的突然上涨不仅受朝韩关系恢复的影响，也反映了当前房地产市场的明显趋势。在热点城市限购的环境下，投资者开始关注其他被低估的地级城市。因此，本月初，住房和城乡建设部还对12个城市的房地产市场负责人进行了采访，将调控力度推上了一个新的高度。成都、太原和贵阳相继出台了更严格的限购限销政策。

在管制和控制的同时，还有人在不同的地方发动战争。根据视点指数的不完全统计，自2018年以来，20个城市已连续23次出台人才政策，涉及安置处理、租房和生活补贴、家庭成员随迁、住房补贴等。

其中，5月16日天津发布的海河规划尤为值得关注。本科生不到40岁，硕士不到45岁，医生不受年龄限制。只要他们持有身份证和学位证书，就可以直接定居。该计划公布后不到24小时，天津官方宣布已有30万人申请定居。

虽然天津已经出台了一些政策补丁，但对于长期受到严格限购压制的开发商来说，这无疑是又一个可预见的正面人口集聚效应，它带来了可预见的未来潜在购买力。

除天津外，海南是另一个积极招聘人才的行政区域。自从中共中央在4月份宣布支持在海南岛建设自由贸易试验区以来，这片热土就成了资本追逐的目标。数以百万计的人才随资本一起进入海南。5月13日晚，海南发布了《百万人才进入海南行动计划(2018-2025)》，明确到2020年吸引各类人才约20万人，到2025年实现百万人才进入海南的目标。

由于资本和土地这两个基本生产要素相对有限，城市有必要对劳动要素进行研究，以保持城市的长期和质的发展。归根结底，这是人才的竞争，抢人的战争越来越严重，甚至一些三、四线城市都难以逃脱。

事实上，在短期内，除了一些定居群体为避免限购，新招募的人口也有望在一定时间内转变为一个买家群体，这将增加房地产市场的销售预期。同时，随着新移民的加入，城市的集聚效应将进一步显现，将产生越来越多的长期需求，为房地产行业提供业务支撑。

未来，随着城市定居或人才吸引政策的逐步放松，省会城市和二线城市的虹吸效应将进一步加强。这些优势城市还将吸引周边城市、中小城市和小城镇的资源要素。