雅居乐百亿信贷背后 陈卓林“1+N”诉求与负债平衡

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观点房地产网陈卓林准备再次为敏捷输血。这次是一笔定期贷款，金额为88.34亿港元(额外增加25亿港元的权利)，期限为48个月，金额为2亿美元(约人民币105亿元)。事实上，敏捷一直活跃在融资市场。

敏捷获得了一系列融资，市场普遍认为这是为了更好地开发房地产以外的新业务。然而，通过数据可以发现，敏捷的资产负债率略有上升，其流动比率也呈下降趋势。

值得一提的是，在今年的年度股东大会上，针对去年净负债率的上升，陈卓林表示，公司未来将控制利息支出和负债率，回到60%左右的负债水平，并将利润提高/0/房。

当融资正在进行时

5月21日晚，Agile宣布公司作为借款人及其部分子公司(作为原始担保人)，同一天与一家银行(作为信贷代理和质押代理)和一些金融机构签订了信贷协议。

因此，雅居乐获授两项定期贷款，金额为88.34亿港元(额外增值权为25亿港元)及2亿美元，为期48个月，年利率相等于香港银行同业拆息(港元贷款)于相关日期的总和或伦敦银行同业拆息(美元贷款)于相关日期由洲际交易所基准管理有限公司管理。

这个信用协议的缔结是敏捷一系列融资行为的缩影。观点房地产新媒体发现，自今年以来，敏捷继续其积极的融资步骤。

其中，3月份，敏捷宣布优先发行4亿美元的可持续资本证券，5年内利率为6.875%；此后，它决定再发行1亿美元的优先可持续资本证券，该证券将与上述4亿美元的债券合并为一个单一系列，将于4月4日发行。

4月10日，敏捷完成了首个商业地产专项资产支持计划的发行，发行规模为46亿元，票面利率为5.85%。当时公司响应视点房地产新媒体，特别计划的目标资产是上海雅居乐万豪酒店，产品期限为18年，每3年有一个锻炼窗口。

截至5月初，香港媒体披露，雅居乐正在市场上筹集60亿港元的银团贷款。敏捷将在四年内分期偿还贷款。利率比香港银行同业拆放利率高395个基点。最高综合收入为520个基点，平均期限为3.4年。

当时，市场参与者分析称，这笔贷款是敏捷为离岸银团贷款提供的最丰厚的定价，也是自2013年以来所有房地产开发商支付利息最高的贷款。虽然Agile的信用评级已经升级，但它仍然采用增加利息支付的方式来吸引谨慎的银行参与贷款。

据不完全统计，包括过去三个月的几个融资项目，截至2017年底，Agile已陆续获得约200亿元的新增贷款，约占贷款总额的三分之一。

敏捷频繁的融资行为并不奇怪。早在3月下旬的业绩会议上，首席财务官兼副总裁张森就表示，2018年，集团的融资需求相对较大，在公司的持续融资中，国内银行占73.7%，海外银行占26.3%。

债务余额和1+n

回顾去年，在一系列融资之后，敏捷有了更大的操作/空间。

根据年报，截至2017年底，敏捷集团的现金和银行存款总额为301.2亿元(2016年底为223.11亿元)。其中，现金及现金等价物项目190.42亿元，限制现金110.78亿元。

尽管Agile提前赎回了2017年2月到期的6.50%优先票据、3月到期的9.875%优先票据和2019年2月到期的8.375%优先票据，但其融资活动产生的净现金仍达到107.58亿元，为2014年以来的最高水平。

根据最近几年的数据，自2016年以来，敏捷的现金和现金等价物项目额度大幅增加，在2017年的67.5亿净增长中，融资活动产生的净现金贡献明显较大。

作为流动负债渗透流动资产的缓冲，敏捷去年的营运资本为291.71亿元。根据这一计算，其营运资金分配比例为25.9%，即流动负债提供流动资产所需资金的74.1%。换句话说，2017年，雅居乐1元的流动资产需要偿还0.74元的债务。

去年，敏捷的当前比率为1.35，低于前三年超过1.7的数值。另一方面，2017年末，本集团资产负债率超过70%，从2016年的66.48%上升至72.96%。

市场参与者向视点房地产新媒体指出，敏捷日益增长的融资需求可能与其1+n开发模式有关。

早在2016年，董事局主席陈卓林就表示，在环保、旅游、地产等新业务方面，他希望在未来5-6年内，整个集团(营业额和利润的比例)将有一半是房地产，一半是其他行业。

为了开发集团一半的房地产，2016年敏捷投资活动的净现金流出从2015年的6.99亿元增加到37.19亿元，2017年净流出再次大幅上升至69.6亿元。

据视点地产新媒体报道，2017年12月31日，雅居乐物业上市平台雅居乐在中国69个城市提供物业管理服务，管理总建筑面积7834万平方米。在环保业务方面，本集团于年内成功收购14家环保公司的股权。

此外，Agile还宣布，今年旅游地产项目将占20%左右，新增旅游地产146万平方米。

尽管有许多新业务，敏捷没有忘记拿土地来扩大储备。去年，其新增土地预计总建筑面积为964万平方米，其中集团预计总建筑面积为746万平方米，应付土地金额为346亿元。根据视点房地产新媒体的不完全统计，今年以来，敏捷已经在公开市场赢得了大约20个包裹。