重磅发布 | 观点指数·2018年13月中国房地产企业销售金额TOP100

本篇文章2970字，读完约7分钟

2018年，两会已经结束，其间政府对房地产的态度为下一个房地产市场指明了方向。除房产税、宅基地三权分立等议题外，会议强调落实地方主体责任，继续差别化监管，建立健全促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。

这意味着过去两年房地产市场出现的限购、限贷、限售、限购、限购等调控政策将在未来继续实施。在政策稳定性和连续性的影响下，70个大中城市新建商品房销售价格变化继续呈现整体稳定趋势。

根据国家统计局发布的数据，从2017年12月到2018年2月，在本轮调控中，一线城市和热点二线城市的房价都有不同程度的下降。总的来说，这一轮调控不仅抑制了房地产泡沫，也防止了房价的波动。

其中，北京、上海、广州和深圳的价格逐月呈现下降趋势，广州从去年12月到今年2月分别下降了0.3%、0.4%和0.4%。在炙手可热的二线城市中，成都拥有稳定的监管影响力，吸引了绿城、新立、中南、澳远、徐汇等房地产企业入市收购土地。

中国商品房销售的增长率也显示出放缓的迹象。根据国家统计局公布的数据，2018年1-2月，商品房销售面积为1.4633亿平方米，同比增长4.1%，增速较2017年全年下降3.6个百分点。从时点来看，1-2月中国商品房销售面积增长4.1%，高于2017年第三季度和第四季度，但仍低于2017年第一季度和第二季度，增速明显下降。

数据来源:国家统计局，意见指数整理

从行业整体发展趋势来看，万科管理层在3月底召开的业绩发布会上判断，中国房价单边快速上涨的时代已经结束，依靠房地产价格上涨赚钱已经不可行；恒大、碧桂园、华润置地、招商局蛇口等房企相继推出文化旅游、健康养老、长期租赁公寓、工业城镇等新形式。

二是销售目标适中，效益状况上升

2017年，房地产市场飙升。尽管进行了前所未有的调控，但在多方压力的环境下，规模达到了创纪录的高度。全国百强住宅企业销售总额7.34万亿元，同比增长41.8%，市场份额为54.9%，同比增长10.9%。

根据2018年1-2月的100强意见指数列表，前10家企业的门槛已经更新为290亿，累计销售额接近前100家房地产企业总销售额的48%，碧恒湾的销售规模已经超过1000亿。在3月29日的融创业绩会议上，孙宏斌还预测，未来前五名的市场份额将达到30%-40%。

2018年，行业内领先的房地产企业对销售规模非常谨慎，宣布的公司目标也比较温和。根据视点指数的不完全统计，销售规模在1000亿元以上的房地产企业，大部分增长率都低于去年同期设定的2018年目标。

作为2017年的销售冠军，碧桂园宣布2018年不会设定销售目标，而是强调安全稳定的运营；当万科董事长被问及销售目标时，他含糊地回答说我不是数学家，所以我无法预测数字；恒大是前三名中唯一一家公布销售目标的房地产企业，销售目标仅为5500亿元，同比增长约9.8%，增速较去年下降24个百分点。

数据来源:企业披露、意见索引整理

一些销售规模在1000亿元以下的房地产企业已经设定了雄心勃勃的目标，如R&F有望将其规模扩大一倍，景泰富、澳远、金茂、龙光有望分别增长71%、60%、50%和50%，许多房地产企业已经提出了在几年内冲刺1000亿、2000亿、3000亿的计划。

主要原因是房地产市场分化加剧，规模成为企业保持竞争力的核心方式。进入1000亿人的阵营通常意味着被淘汰的风险很低。

为了实现规模，住宅企业面临着不断补充土地储备的挑战，而面粉和面包将是未来很长一段时间的核心话题之一。徐汇董事会主席林忠表示，要成为一个跨越周期的大企业，公司仍然存在土地储备不足的问题，因此将继续扩大土地投资。

在土地收购方面，粤港澳大湾区和长三角经济圈等地区已成为房企投资的热门选择；同时，在扩张模式方面，行业差异化带来的中小住宅企业并购趋势仍在继续，高面粉价格使得并发并购与合作的比例逐渐增加。

这反映出房企对土地投资的态度越来越谨慎，包括万科、世茂等企业开始评估土地收购的内部收益率指标。面对不确定的市场趋势和行业下行风险，各大房企普遍转向寻求规模与效率的平衡，包括恒大提出的从规模到规模+效率的转变，招商局蛇口也重申了质量、效率和规模的动态平衡增长。

根据上市公司最近发布的年度报告，2017年，规模超过1000亿的住房企业实现了不同程度的净利润增长。中海集团净利润325.8亿元，同比增长10%；万科实现净利润280.52亿元，同比增长33.44%。此外，恒大和融创的净利润增长了数倍。

融资环境的收紧将在2018年进一步确定，这种调整是多层次的。在征地阶段，银监会和证监会严格控制金融机构为房企征地提供融资，并测试自有资金的使用效率；直接融资方面，自2017年以来，股市再融资也面临着监管的加强，而住房企业发行债券成为一个关键领域。

在信贷政策方面，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘明确表示，尽管房地产利率已经上调，但仍处于较低水平。央行将督促商业银行严格执行差别化住房信贷政策，对住房贷款实行差别定价。

国家统计局的统计数据显示，2018年1月至2月，房地产开发企业获得资金2.4万亿元，同比增长4.8%，增速同比下降3.4个百分点。据统计，住房企业国内贷款增速为0.3%，同比下降17个百分点，但比重仍在继续上升。

个人住房抵押贷款规模收缩，增幅为-4.3%，分别比2016年和2017年下降了3.38个百分点和1.78个百分点，表明近两年受限购、贷款等政策的影响，个人住房抵押贷款受到抑制，比例下降也意味着房企的资金链受到抑制。

房企对收紧融资环境已基本达成共识。碧桂园首席财务官吴碧君在3月下旬的业绩会议上提到，今年所有房企的融资成本可能比2017年有所增加。融创董事会主席孙宏斌表示，一些城市的预期开始改变，贷款确实更加困难，这两个因素的叠加对市场产生了巨大影响。

银行信贷紧缩导致一些房企寻求信托等融资渠道，如阳光城与平安信托的合作规模达到360亿元，合昌集团与万向信托的合作规模达到50亿元。然而，考虑到非标准资金(如信托)流入房地产行业受到严格控制，信托渠道可能面临成本上升的风险。

其他具有海外融资能力的房地产企业选择开放海外债券发行模式。据风能统计，2018年1月至2月，中国国内房地产企业宣布计划发行24只海外债券，发行总额约120亿美元，同比增长103%。根据视点指数，3月份，包括雅居乐、荣鑫、徐汇和华夏幸福在内的房地产公司也宣布发行海外债券。

然而，作为目前国家鼓励和支持的重点行业，这一方向的融资已成为住宅企业采用的新方式之一。根据不完全统计意见指数，目前保利、招商局蛇口、龙湖、绿城、越秀地产等房地产企业已经宣布发行与房屋租赁相对应的证券化产品，总金额超过700亿元。

3月19日，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘也表示，有关金融支持住房租赁市场的文件将于2018年发布，预计将于上半年发布。同时，他表示希望尽快启动房地产信托投资基金(reits)公开发行试点。

在传统的资金来源中，销售回报已经成为现阶段房地产企业最依赖的方式。根据最新公布的年报数据，万科销售回报率超过95%，碧桂园达到90%，恒大也接近80%。3月27日，营业额普遍较低的招商局蛇口也提出要关注现金流，做好2018年的销售回款工作。