业绩会直击 | 何剑波：五矿地产未来几年将进入高速发展期(实录)

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观点房地产网提出今年销售目标将增长50%以上，而作为核心企业的五矿地产也不甘落后。五矿地产副董事长、董事总经理兼执行董事何剑波表示，未来几年五矿地产将进入快速发展时期。

据何剑波介绍，五矿地产2018年的合同销售目标定为150亿元人民币，比去年增长86%。

何剑波还透露了公司未来几年的销售预测。他说:预计未来几年公司合同销售额的年增长率将达到60%以上，2020年合同销售额将达到400亿元。五矿地产未来几年将进入快速发展时期，管理层对未来发展充满信心。

为了实现高速发展期，五矿地产从去年开始做了相应的土地储备准备。

据网站介绍，自2016年以来，五矿地产在1.5-2线城市共出售了9块土地，包括南京的4个项目、武汉的2个项目、广州、佛山和香港的1个项目，为公司提供了157万平方米的总开发面积，平均价格为每平方米14，500港元，估计价值约为500亿港元。

与此同时，何剑波表示，今年公司计划投资150亿元购买约100万平方米的土地。

他说，除了招标、拍卖、挂牌，我们要充分发挥自身优势，多做政府合作项目，包括景区开发、产城结合、特色镇等。在这些领域，我们也有正在密切进展的项目，有些已经取得了实质性进展。

因此，对我们来说，招标、拍卖、挂牌、与政府合作、兼并收购都是我们获取土地的方式，并且采取多种方式控制土地成本。何剑波向投资者表达了信心。

至于土地投资额是否等于年度销售目标，何剑波解释说，150亿是总投资，有些土地可能是与合作伙伴一起拿走的，所以我们自己的投资可能达不到150亿，这取决于具体的合作方式和具体的项目，但总投资应该占150亿的大部分。

除了增加土地购买，加快建设数量和填海速度也是快速发展的方式之一。

何剑波指出，今年公司建成区面积将增加36%，达到57万平方米，可用面积将增加65%，达到90万平方米，销售率将提高10个百分点，达到78%。据估计，与2017年相比，年回报率将保持在85%的水平。

值得注意的是，大多数房地产企业预计今年的拆迁率只有60%左右，而五矿地产的拆迁率已经达到78%。在这方面，何剑波的声明也可以显示出他迅速做大规模的决心:今年的目标是78%。为什么是78%？因为我们想加快公司的销售，公司现在不是很大，我们希望加快去工业化，所以这个目标比以前更激进，我们希望给股东带来更多的回报。

尽管充满信心，何剑波也对今年的市场表达了乐观和谨慎的态度:今年市场将会更冷，一些地方的调控力度仍然非常严格。首套住房贷款利率的提高也会对销售进度产生影响，这已经成为全行业的普遍现象。

不过，他也认为，在恒大的宏观调控和产业集中时期，虽然中小房企压力很大，但只有少数大型房企不可能发挥作用，仍会有机会。

五矿在过去的两年里已经吸收了大量的土地，现在它已经到达了发射节点，所以对我们来说，它应该有一个更高的目标(超过150亿)。何剑波笑着说道。

现场提问:五矿地产去年毛利率大幅提升。我想问一下2018年毛利率的趋势是什么。五矿集团预计今年的去除率将达到78%，这是一个很大的进步。基础是什么？

何剑波:2017年，公司的毛利率确实有了很大提高，主要是因为我们前期的土地储备成本相对较低，赶上了较好的市场销售形势，我们自己产品的议价能力提高了。

2018年后，根据目前的情况，毛利率应保持稳定，达到行业中上水平，这是根据我们目前所了解的公司成本情况和未来销售的预期价格确定的。

就净化率而言，五矿地产去年为68%，今年的目标是78%。为什么是78%？正是因为加快了公司的销售，我们公司现在不是很大，我们希望加快去工业化，所以这个目标比以前更激进，我们希望给股东带来更多的回报。

现场提问:公司今年的销售目标是150亿，新收购的土地也有望达到150亿，按照1: 1的比例来看，这个数字非常高。可以说五矿地产正在积极购买土地吗？国有企业60-70%的净负债率相对较高。你的意见是什么？

何剑波:就投资额而言，我们现在正处于快速增长时期。对于像五矿地产这样的公司来说，土地收购将会更加活跃，这是我们发展的需要。

我刚才提到的150亿美元有很多方面，包括与其他开发商或金融机构的项目。该基金的来源可能不是销售回报，但有其他融资渠道或合作方式进行此类投资。

2015年，该公司的负债率仅超过20%，也很低。为什么今年会增加？主要是因为前两年我们增加了投资，手头现金相应减少，净负债率上升，但我们认为60-70%是正常的、安全的。

此外，我们经常看总资产负债率，净负债率为62.4%，总资产负债率为72%，这在国有企业中是很低的。

现场提问:出于今年防范金融风险和去杠杆化的目的，公司未来三年的净负债率是多少？五矿地产的毛利率去年大幅上升，但归属于股东的净利润并没有增长太快。请问有没有相应的改进措施？第三，我想问一下分红策略。

何晓丽:分红方面，2016年是4分，2017年是6分，2016年分红率是26%，2017年已经提高到28%。我们的分红政策是25-30%，将来会逐步提高到行业的领先水平，这是我们的目标。

关于负债率，我们目前的净负债率是62%，资产负债率是72%。根据SASAC的数据，75%的资产负债率也被认为是房地产行业的平均水平。有些单位可能更低，有些单位更高，75%的资产负债率相对健康。

五矿地产去年的净负债率为62%，我们将控制在60-70%或70%以内，这是一个目标。

关于如何提高权益持有人的净利润，我们2017年的净利润为14.5亿港元，但权益持有人应占的净利润只有7.13亿港元，这说明公司近年来在项目拓展方面与很多优秀的开发公司进行了合作，所以我们只是汇总了一些数字，但从绝对值来看，7.13亿港元也比上年增长了39%，所以我们对公司未来保持稳定增长还是有信心的。

现场提问:2018年五矿地产将斥资150亿元购买土地。土地选择的重点是什么？它会更多地合作还是参与一些并购？现在很多企业都在做长期出租公寓。五矿在这方面有什么计划吗？

何建波:正如刚才提到的，150亿是总投资，有些地方可能会和合作伙伴一起拿，所以我们自己的投资可能不会达到150亿，这要看具体的合作方式和具体的项目，但是总投资应该占150亿的大部分。

至于征地方式，去年宏观调控后，整个房地产市场降温，房地产土地市场也降温。2018年的土地收购竞争显然没有那么激烈。虽然天气仍然很热，但比去年好得多，而且保险费率也不高，所以我们认为今年应该是一个更好的机会。

如何获得好的土地？首先，我们必须把握市场周期；其次，我们必须选择一个好的地区；除了招标、拍卖和挂牌，我们必须充分发挥自身优势，与政府开展更多的合作项目，包括景区开发、产城结合、特色城镇等。在这些领域，我们也有一些项目正在得到密切推进，有些项目已经取得实质性进展。

因此，对我们来说，招标、拍卖、挂牌、与政府合作、兼并收购都是我们获取土地的方式，并且采取多种方式控制土地成本。

此外，我们还在开发多种产品线。过去，住房是我们的核心业务，但未来仍将是我们的核心业务，但我们将适当探索新业务，包括长期租赁公寓。公司也在积极探索，现有项目正在推广中，希望能尽快实施。