深圳试点商品房现房发售 22年预售制或取消优房客

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实施了22年的商品房预售许可制度正在发生新的变化。

4月26日，深圳市土地与房地产交易中心的一处商住地块被挂牌，该地块被确认为深圳市商品房销售试点项目。这意味着，在这块土地上建造的住宅、商业地产或其他建筑物不能预售，而应在完工并取得不动产产权证后作为"现有房屋"出售。

无独有偶，深圳也是第一个接触预售制度的城市。在很大程度上，这可能是为了规范房地产市场。

从全国来看，深圳的试点项目也更具“先锋”色彩。作为最早实施住房市场化的城市，深圳对房地产相关制度的探索具有借鉴意义。

当国内房地产市场逐渐饱和和成熟时，能否在不同的城市调整预售制度，以降低门槛，促进房地产发展？

商品房销售制度的“胎动”

该商品房试销地块位于深圳市龙华新区民政局，土地面积35700平方米，建筑面积146000平方米，使用年限70年，将采取招标方式出售。

该地块也是龙华新区今年推出的第一块住宅用地，备受关注。在过去的两年里，龙华新区出现了很多房东，房价飙升。

据记者了解，这是深圳商品房销售的第一次试点。此前，深圳像中国其他地方一样，实行商品房预售许可制度。

商品房预售是指房地产开发企业将在建房屋提前出售给购房者，购房者先支付定金或房款，这大大降低了房地产开发的门槛。这一制度最早出现在香港，于20世纪80年代末引入深圳，此后在mainland China蓬勃发展。

1994年，中国大陆颁布了《城市房地产管理法》，正式建立了预售许可证制度。目前，大城市商品房预售率普遍超过80%。

深圳是第一个接触预售制度的城市，为什么现在要进行商品房销售试点？

4月27日，我就上述问题致函深圳市规划和国土资源委员会，但在新闻发布前未收到回复。

深圳综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松表示，这是进一步规范深圳房地产市场的举措。“目前，深圳楼市供需不平衡，土地供应极其稀缺。采用现行的销售制度可以提高门槛，将财力不足的中小开发商拒之门外，遏制对土地的掠夺，遏制土地价格的过度上涨。”

目前，深圳几乎没有新的建设用地。根据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》，到2020年，深圳市建设用地总规模将控制在976平方公里以内。现在，这个数字已经达到大约940平方公里。近年来，深圳通过“招标、拍卖、挂牌”方式出售的住宅用地大幅下降。2013年，仅出售了3块住宅用地，2014年，仅出售了1块住宅用地。

与此同时，深圳的住房需求极其旺盛。在这个有70%外来人口的城市，房屋拥有率只有30%。

在过去的一年里，深圳的房价飙升到了全国的高度，整体涨幅超过60%，一些地区和房地产价格涨幅超过100%。每次土地之王出现，都会加剧房价的上涨。

以龙华新区为例，2013年，中国海外地产在该区以14600元/平方米的底价，以91%的溢价赢得了一片住宅用地，成为当时深圳住宅建筑总价和单价的“地王”。从那以后，这位土地大王推动龙华新区的新房价格超过4万元/平方米。

截至2014年，龙光地产以46.8亿元的总价和25000元/平方米以上的底价，以83.35%的溢价赢得了龙华新区白石龙地块。从那以后，这个地区的新房价格已经超过了6万元/平方米。

该试点项目出售的土地地理位置优越，吸引了众多开发商的目光。深圳现在选择它作为试点出售，这可能在一定程度上保证了土地价格的稳定上涨。

开发商的财务实力正面临着一场大考验

对于开发商来说，现金销售系统将极大地考验他们的财务实力。

最初，建立商品房预售许可制度是为了降低开发商的资本门槛，促进房地产开发和销售。过去，中国城市住房总量不足，商品房供应短缺。加快建设和增加住房供应是客观需要。商品房预售制度加快了整个建设的资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。

得益于预售制度，开发商只需要很少的自有资金。通过占用买家的资金，实现了“空手套白狼”的商业模式，买家承担了资金的利息。

根据国家统计局的数据，2015年，房地产开发企业资金达到125203亿元，比上年增长2.6%。其中，国内贷款20214亿元，下降4.8%；利用外资297亿元，下降53.6%；自筹资金49038亿元，下降2.7%；其他资金55655亿元，增长12.0%。其中，存款和预收款项32520亿元，增长7.5%；个人住房抵押贷款16662亿元，增长21.9%。存款、预付款和个人按揭均来自购房人的预付款，占到位资金总额的39.3%，自有资金和国内贷款分别占39.2%和16.1%。

不难看出，只要房地产项目开发资金来源是自有资金、贷款和预售制度带来的资金(以下简称“预售资金”)，自有资金和预售资金的规模是相等的，约占资金总额的40%。据记者了解，上述资金来源比例已经得到开发商的证实。

例如，一个房地产项目的总投资为50亿元，开发商只需准备20亿元自有资金和10亿元借款，其余20亿元来自预售资金。此外，预售资金的利息由买方承担。

简而言之，预售制度为开发商提供了零风险、零成本的巨额贷款。一旦实施现金销售制度，开发商将失去这种财政支持。

“过去，房屋公司利用预售来提取资金和补充建设资金。然而，如果他们改为现金销售系统，这种资金来源将被封锁，开发商需要通过再融资和信贷等各种融资模式筹集资金。”据记者了解，严先生表示，这意味着开发商的负债将会增加，而银行和投资者将会更加关注这类房地产企业的还款能力。在这方面，中小型住房企业将被排除在外，然后一些强大的住房企业将有更多的机会进入这样的市场。

在现金销售制度下，开发商必须承担资本成本和囤积项目的风险。

丁松表示，当开发商自身资金不足，过度依赖贷款和其他融资时，尽快归还资金的需求就变得更加迫切。延迟时间越长，资本成本就越高。

有可能推广一线和二线城市吗

试点后，现金销售系统能否进一步推广？

事实上，目前的预售制度已经造成了一些低效的竞争。随着门槛的降低，一些没有资金、品牌、技术等实力的小企业只能凭借一定的关系获得质优价廉的土地资源，导致行业无序竞争，出现了房企违规挪用资金、期房质量差、项目不合理延期等问题。

严先生认为，现行的预售制度可以避免预售制度带来的诸多问题，增强房屋企业的成本控制能力。

在丁松看来，这只是深圳的一个例子，深圳尚未完全拉开现有房屋销售的帷幕。但是，这种试点有利于后续的推广和操作的正规化。

同时，对于供不应求的深圳来说，大规模推广现金销售系统将会带来一定的压力。预售制度可以加快市场供应。对于一些周转快的开发商来说，从征地到预售只需要8-9个月甚至更短的时间。然而，现金出售制度将把从土地收购到出售的时间延长到2-4年。

然而，深圳不是第一个引入现金销售系统的城市。早在2012年，山东省就出台了相关规定。从当年9月1日起，不实行预售资金监管的商品房项目不再发放预售许可证；同时，将选择有条件的开发项目进行现有商品房的试点销售。

“总的来说，一线和二线热点城市应该逐步从预售制向现售制转变。由于这些城市的房企将有更强的财务承受能力，且市场供应紧张，他们不需要通过拍卖销售的方式逐步存储客户。现有的房屋销售也使购房者能够缩短从买房到入住的时间，避免风险。”严先生说。

他表示，三、四线城市正面临严重的去库存化问题，期房销售低迷，许多房地产最终以现房形式出售。但是，三、四线城市的房企大多是中小房企，资金压力很大，所以仍然有必要通过拍卖销售来降低资金成本。

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