业绩会直击 | 深圳控股吕华：还是不看好三四线

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观点文华东方酒店的外部装修来自房地产网的中央地铁站，具有很深的中西结合的氛围，不是很抢眼。深圳控股2017年业绩会议将在这里举行。

在今天的绩效会议上，董事长鲁花出席并回答了执行董事兼副总裁刘冲、副总裁董芳、首席运营官朱国强的提问。

去年，深圳控股的实际销售额为115亿元，远低于年初设定的191亿元的目标。鲁花解释说，公司积极改变销售策略，调整销售结构。其中，深工业中城和深工业中心阁楼两大项目的销售计划进行了调整。

去年，我们保证利润，而不是收入。深圳实施了严格的限购限价政策，我们的一些项目推迟了销售。有些人干脆不卖，转而选择长期租赁公寓。

2017年，深圳控股的年销售额为310亿元，其中深圳占80%以上。

事实上，在2017年，深圳很多头寸较重的企业也做了类似的操作来规避风险，包括保利地产，该公司上周已经结束了新闻发布会，该公司也主动降低了销量。

根据另一项分析，深圳许多房地产企业推迟推出该产品的部分原因是他们无法获得预售证书，但管理层没有表示存在这种情况。

与此同时，深圳控股管理层宣布，公司基本完成了从三、四线城市撤出的战略部署，三、四线城市土地储备比例从去年年底的49%下降到32%。

退出迹象是，深圳控股今年将位于广东三水、江苏台州和江苏姜堰的5个项目打包出售给恒大，从中获利33.3亿港元。这一收入也使深圳控股股东的净利润同比增长56.2%。

在现场，一些媒体问了一些问题，说去年中国三线、四线的表现非常好。为什么公司坚持要退出？

吕华说，去年，三线、四线真的着火了。例如，该公司在安徽马鞍山的项目卖得很好，超出了预期。然而，我们认为第三条线和第四条线的风险仍在积累，将来会越来越高。因此，以深圳等一线城市和二线重点城市为重点的战略在未来不会改变。

三线和四线城市本身就有人口净流出。鲁花补充道:过去，很多人把房屋视为投资产品，但从需求角度来看，很多三线和四线都供过于求。因此，这些城市的复苏是短暂的。

从另一个角度来看，与以往的“一二线”和“三四线”理论相比，2017年，房企更倾向于谈论城市群，城市群逻辑已成为房企投资和布局的核心。

因此，陆总裁也改了口，说，其实之前的策略已经调整了。我们倾向于关注粤港澳大湾区和一些热门的二线城市，比如南京。

2017年下半年，深圳控股分别在南京江宁投资10.2亿元和12亿元。在大湾区，公司在佛山获得了59，600平方米的土地，并成功加入金鹿基础设施进入香港屯门，获得了12，200平方米土地50%的权益。

此外，一方面，由于价格限制、购买限制和销售限制政策的控制，另一方面，由于推出无投机住房政策，深圳控股作为一个国有企业，可以说是利用机会发展长期租赁公寓。

根据实地数据，2017年，深圳控股的可销售资源占住宅建筑的77%，占综合建筑(包括公寓、酒店和办公产品)的21%。但在2018年的计划中，复杂的比例已经超过了79%。

尽管这组数据与长期租金没有直接联系，但它也能反映出公司住宅产品的比例正在从侧面下降。因此，深圳控股也将其年销售目标从去年的191亿元人民币下调至150亿元人民币。

据了解，深圳控股最近举行了新闻发布会，正式推出其四个长期租赁公寓产品线，即宁蒙，居者有其屋，上州和宜州。

但该公司副总裁董芳承认:严格来说，长期租赁公寓还没有盈利。因为目前规模太小。

宁蒙已交付福田区，但尚未开业；自置居所计划将于4月份开业；上州主要是由深野中城改造而来，明年才会开业；电子房子预计要到今年年底才会推出。

然而，很难预测会有多少房间，董芳说。因为有可能与宁蒙市的农村合作，所以1000多台肯定不成问题。

深圳控股还透露，目前有160万平方米的现有物业，其中37万平方米，或约1万套，将用于长期租金发展，这一数额将保持在未来两三年，但不排除一些将通过合作，在城中村进行补充。

当然，恒大也被问到。深圳控股高管仅表示:恒大在2月份召开了全体股东会议，情况进展顺利。我们很高兴看到2018年a股重组成功。