业绩会直击 | 龙湖三人行 邵明晓称生意没有早晚 2018目标2000亿(实录)

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观点房地产网不幸的是，龙湖的表现将赶上黑五，财务总监赵毅，谁是负责钱，是沉默的，说增加股息是给每个人一个稳定的幸福和温暖的礼物。

3月23日，龙湖发布了2017年业绩公告。除了其中一个关键指标，即归属于股东的核心净利润率略有下降0.6%，其他数据大多上升，40%的核心利润用于支付股息。

当天的业绩发布会上，主席台上还有三个人，包括董事长吴亚军、首席执行官邵、首席财务官赵毅。和往常一样，龙湖还带来了其他中高层官员露面，这次是高级副总裁王广建和厦门公司总经理翟国利。

销售创新高后更名

2017年，龙湖以1560亿元的销售额位居第八，拥有包括杭州、重庆、北京、成都和济南在内的数百亿个城市。厦门在各大城市的公司总销售额中排名第七，杭州位居第一，销售额超过200亿元。

在销售额实现77%的增长后，龙湖在2018年设定了2000亿元的目标，同比增长28%。然而，龙湖每年安排的可销售资源为3000亿，全年减少到67%。邵表示，龙湖地产的销售规模应保持在前十位，并提前透露2018年前三个月的销售额将超过400亿元。

2017年，销售额达到1560.8亿元，龙湖当年以740亿元收购了76块土地，新建面积连续两年快速增长。2018年，当其他人庆祝年会时，龙湖投资团队仍在收购土地。目前，新购土地471万平方米，利息421万平方米。如果我们参照去年的底价6445元/平方米，土地购买基金已经超过270亿元。

邵还透露，2018年的土地购买量将略微增加，超过740亿元。此外，龙湖未来可能进入的城市包括海南、南宁、中山、贵阳和太原。虽然龙湖目前仍处于在海南找项目的阶段，但邵肖明表示，他相信，海南迟早没有生意可做。

土地收购一直在进行，但龙湖需要从它的原名中去掉房地产这个词。在过去的两年里，不少房地产企业都改名了。毕竟，他们盘子里的东西越来越多，龙湖就是其中之一。

目前，除了房地产销售、商业、房地产和长期租赁公寓四大渠道业务外，龙湖还发展了养老、产城等点心业务。邵表示，更名并不意味着龙湖只是做简单的添加，而是加强业务协作，整合效率、成本和用户。

此外，龙湖的整体战略方向仍是围绕房地产的主营业务空房的建设，新屋销售仍将保持稳定的增长速度，保持行业前十的规模。吴亚军还表示，更名不是为了分拆业务并上市。

作为龙湖目前的第二大核心业务，到2017年已有26个天街项目开业，面积258万平方米，租金收入增长32%，达到25.3亿元。到2020年，龙湖有望开通47条天街，总价值670亿元。2017年，龙湖天街的净资产收益率为6.3%。

150亿非房地产业务收入

这一次，吴亚军亲自为物业业务打造了一个特别的平台。但两年前，她对房产并不乐观。

在2015年度股东大会上，吴亚军曾表示，按照既定模式扩张对房地产公司来说是危险的，房地产公司必须进行变革以实现成本降低。

两年后，在演出会后，吴亚军有点满意了。她说，目前龙湖的物业收费率一直保持在95%以上，居行业首位。

据悉，龙湖的合同管理物业面积在2017年底达到2.08亿平方米，管理项目705个，在物业管理公司中排名第十。同样在2017年，龙湖地产开始向外扩张。坐在媒体包厢里的王广建进一步透露，目前有1.2亿平方米的面积要由第三方接手。

收入方面，龙湖物业管理及相关服务等板块2017年收入为20.19亿元，利润为4.95亿元，分别相当于2016年的14.45亿元和7.32亿元。此外，2017年物业管理毛利率为22.5%，同比略有下降。

对此，吴亚军回应称，由于短期收购、人才培养和硬件改造，可能会对当前利润产生一些影响，但从长远来看，他一点也不担心。

邵透露，龙湖地产的非财产性收入与非财产性收入的比例相当，未来物业管理的增长速度将会加快。预计2020年管理费收入将达到60亿元。除了60亿元的商业目标和30亿元的长期租赁公寓，龙湖2020年的房地产以外的收入计划为150亿元。

作为四大水路商业中最年轻的长期租赁公寓，邵评论说，这是一项非常有利可图的业务。据说关羽还在投资期，基本可以抽到。进入相对成熟期，长期轻资产出租公寓的毛利率约为35%，净利润可达12-15%。

至于其他业务，邵肖明说，养老业务只在重庆尝试，只有一两个项目正在推广，生产城市业务正在杭、京、沪布局，主要在办公空室、创意空室，当然也有产业内容，而且根据龙湖的说法，真正活跃的老年客户是60后，60后可能是进入退休年龄的高发时期。龙湖目前正在做一些准备。

邵认为，评级机构高度重视150亿元非房地产销售收入的目标。此外，他还列举了龙湖的融资成本和现金流优势，为投资房地产和其他业务的发展创造了条件。

邵自信地表示，龙湖是唯一一家在增加行业杠杆的过程中从未使用非标准、影子银行和信托融资方式的房地产企业。龙湖非常自律，从未使用过任何高成本的融资方式。据悉，四大银行对龙湖的融资授信超过1000亿元。

以下是龙湖房地产股份有限公司2017年度绩效会议现场问答记录:

关于公司战略和更名

现场提问:今天，公司宣布了拟更名公告，拟对四大渠道业务和其他业务进行润色。这是否意味着龙湖现在的总体战略是做加法？

邵:不是简单的增加，而是根据宏观变化进行调整，包括客户的变化。首先，让龙湖的业务协同得到加强；第二，让龙湖在效率、成本、用户体验和数据方面更加一体化；第三，使整个公司更加稳定，实现质量增长。

现在中国正在经历产业升级和经济转型。第一是控制杠杆，第二是削弱房地产投资的属性，第三是所有城市，尤其是大城市，都在进行产业升级。在这种背景下，我们的战略方向仍然是围绕房地产行业建设，即空房，为客户提供更好的服务。

当然，四条主要水道的业务是有序的。首先，新房销售仍将保持稳定增长，因为中国的城市化还远未结束，新一轮人口流动仍在进行。我们努力将规模保持在前十名左右。

第二，在商业运营方面，我们将继续在位置好、人口密集的高能耗城市建设大量地铁，打造天街。我们多年来一直致力于这项业务，年回报率超过6%。团队相对成熟，不断创新。加上中国消费的升级，相信它将保持稳定的增长速度。但是，我们将根据整体资产负债表的容量确定年度投入，并控制速度。如果这家企业能保持前五名，它将基本上实现目标。

第三，去年有15，000套长期租赁公寓开业，今年将新开约50，000套公寓。目前，长期租赁公寓的商业模式仍在完善中，属于投资期，基本可以拉平。最终目标是把它变成一个有利可图的企业，并在行业中取得前三名。在一个相对成熟的时期，轻资产长期租赁公寓的毛利率约为35%，净利润可达12-15%。如果将来能达到15%甚至20%以上的内部收益率，这将是一项非常有利可图的业务。通过这项业务，我们可以接触到中国20-35岁最有活力的年轻人，这部分客户数据对我们更有价值。

第四，物业服务一方面有龙湖品牌的支持，另一方面我们现在已经找到了盈利模式，未来的规模可以保持前十，这基本上符合我们的预期。

以上四项业务是龙湖的主要渠道业务，也是战略业务。此外，我们将尝试创新点心业务，如养老金和城市生产。然而，这两个业务还没有达到大规模，可以纳入战略业务，这仍在探索中。

现场提问:公司更名为龙湖集团，是否在为未来的业务拆分做准备？

吴亚军:更名是基于自身能力、战略眼光和业务合作，而不是为了分拆，也不是为了金融技术和估值。龙湖不太看好这个机会。

我们希望通过更名，在客户数据价值协同、核心竞争力协同和品牌协同方面创造新的机遇，帮助我们吸收资源和人才，让龙湖在垂直领域的专长释放更多能量。因此，这个名字的改变也意味着将来会有一个不同的龙湖。

邵:大家都知道，成立一个集团以后，在一定时期内可以把下面的几个部门拆了。未来会有这种可能性，但这不是当前的战略方向。龙湖的战略是协调和整合多项业务。如果每个行业都成为独立的上市公司，它们之间的协同效应将会打折扣。

我们更希望，无论是住宅、商业、地产还是长期租赁公寓，这四大渠道业务都是龙湖集团不可分割的战略核心资产，并试图在一个大的池中合作。龙湖的初衷是更好地服务客户，使利润稳步增长，实现对股东的承诺，给员工一个更好的发展平台和收入。简单来说，短期利用一个企业来搞资本运营，龙湖是不会这么做的。

今年，龙湖向that/きだよきだよきだよききだよききだよ