风头上的长租公寓：四大门派跑马圈地 如火如荼压力同行

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“每个人都在花时间扩大规模。我们还计划今年再签3万套长期租赁公寓。”一位长期租赁公寓品牌的负责人告诉《中国证券报》记者。自2015年以来，随着“租购并举”政策的实施，大型房企、中介机构、酒店集团和初创企业在长期租赁公寓市场上取得了长足进步。特别是自2017年以来，随着存量房时代的到来，长期租赁公寓市场在速度和规模上都开始了一场“竞争”。

一方面，短期内很难提高租金，另一方面，是买房成本的上升。目前，长期出租公寓很难盈利。然而，对于长期租赁公寓的巨头来说，加快布局，规模是重中之重，因为“只有加快规模，你才有资格赌明天。”在市场洗牌加速的背景下，着眼长远，如何通过金融支持改善盈利模式，降低成本，促进长期租赁公寓的发展，已成为行业面临的问题。

规模已经飙升

从天坛东门地铁站C出口步行约10分钟，有一栋7层楼。它曾是一家名为“爱华酒店”的老式三星级酒店，一年前被万科旗下的长期租赁公寓品牌于波拿下。几天前，它被重新装修并对外开放以欢迎客人。当《中国证券报》记者到达门店时，负责人萧炎非常忙碌。"这是我们在北京的第七家商店."

作为第一家进入长期租赁公寓市场的房地产企业，万科早在2015年初就开始试水，并于2016年5月推出停车品牌，随后走上快速扩张之路。在最近的股东特别大会上，万科董事会主席于亮表示，万科进入长期租赁公寓市场已经三年了，目前在29个城市拥有10.3万间客房，其中3万间已经开业。

停车场的迅速崛起已经成为长期租赁公寓市场迅速扩张的一个缩影。尤其是在住房租赁市场最发达的北京、上海、广州和深圳等一线城市，大大小小的长期租赁公寓品牌都在忙着搭建营地，扼杀它们。据统计，截至2017年底，上述四个城市共有300多个集中长期租赁公寓品牌，管理用房超过200万间。

此外，杭州、成都、南京、武汉等二线城市的长期租赁公寓市场也如火如荼。“我们在2014年才开始经营。杭州只有五个长期租赁公寓品牌，房间总数约为1万间。目前，杭州有30多个本土品牌，40多个民族品牌，约50万间客房。”杭州本地长期租赁公寓品牌达伦佳公寓的创始人徐世良告诉《中国证券报》。

在大大小小的长期租赁公寓品牌中，万科旗下以园居为代表的“房地产学校”发展势头最为迅猛。据统计，前30家房地产企业中有三分之一以上已经涉足长期租赁公寓市场。此外，连锁之家下以“自由”为代表的“中介学校”、如家客栈下以“逗号”为代表的“酒店学校”、魔方为代表的“创业学校”也站在一边，整个长期租赁公寓市场形成了“四派”对峙的局面。

当“四大流派”相互角力的时候，来自各行各业的资本也为它们背后的火焰火上浇油。1月16日，他自由宣布完成40亿元的首轮融资，成为业内最大的单笔融资；2月6日，丁于宣布已收到1000万元的首轮融资；2月26日，蛋壳公寓宣布已经获得了1亿美元的B系列融资，并立即开始了新一轮的扩张...

在2015年之前，很难想象会出现如此大规模的局面。

让长期租赁公寓飙升的是政策东风。2015年1月6日，住房和城乡建设部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》后，一系列鼓励和支持住房租赁市场发展的政策彻底激活了长期租赁公寓市场。到2017年，随着九部委下发《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》和第十九次全国代表大会报告进一步明确了租购并举的住房政策，长期租赁公寓市场突然爆发。

对长期租赁公寓有着最敏锐政策意识的房地产开发商态度的转变最能说明这一点。徐世良清楚地记得，“2014年我创业的时候，走访了杭州德胜地产、北京石榴集团等多家房地产企业。如果房地产企业加入进来，对行业格局的影响肯定会最大。当时，他们对长期出租公寓不感兴趣。因此，他们在2015年立即崛起，现在他们已经成为发展中最强大的力量。”

同时，一线和二线核心城市的人口聚集、晚婚晚育等因素推迟了首次购房年龄，也使得长期租赁公寓市场发展前景乐观。根据链家研究所对北京和上海租赁市场的调查，从2013年到2016年，居民首次购房的年龄从30岁推迟到34岁。据估计，到2025年，中国租赁市场的规模将从目前的1.1万亿元增加到2.9万亿元，到2030年将超过4.6万亿元。

在这种背景下，自2018年以来，新一轮的竞争已经开始，尤其是强大的房地产开发商。其中，万科的目标是2018年达到15万套公寓，徐汇的目标是2018年签约6万套公寓，碧桂园的目标是“三年内开发100万套长期租赁公寓”，凯撒计划在三年内建设10万套长期租赁公寓，保利地产计划在三年内完成30万套长期租赁公寓。

这种竞争自然需要金融产品的弹药支持。因此，适合国内长期租赁公寓市场的房地产投资信托产品应运而生，并突然成为市场的宠儿。自去年10月新派公寓推出国内首家长期租赁公寓reits产品以来，保利、招商局蛇口、徐汇等reits产品相继获批，碧桂园推出了规模高达100亿元的类reits产品。

“类似reits的产品非常适合长期租赁公寓市场。它可以评估标的资产的经营现金流和资产处置收入，提高整体信用估值，解决长期租赁资产的估值和融资难的问题。”渤海汇金的相关负责人对《中国证券报》记者表示:“现在很多房企都表达了相关意向。渤海汇金是中国第一家为新公寓推出长期租赁公寓reits产品的机构。”预计2018年将推出更多产品，我们正在积极对接此类项目。”