观点人物 | 李华买地

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一匹来自深圳的黑马闯入了广武地产的股权拍卖，引起了视点房地产网的广泛关注。

3月16日，经过15个小时的较量和497轮的激烈竞价，卓越以51亿元的最高竞价和43.71%的溢价击败了领先的房地产企业碧桂园、保利和阳光城。

广武房地产是一家国有股份制企业，其中广东物资工业(集团)有限公司持有45%的股权，天津孟慧房地产有限公司持有40%的股权，广州超越金融咨询服务有限公司持有15%的股权。

2月11日，广东广武房地产(集团)有限公司宣布转让广东物资工业集团持有的45%股权及相关债权。股权转让对价约为31.57亿元，债权转让价格约为4.18亿元。

消息公布后，悦泰股份、碧桂园和阳光城都明确表示将参与竞标，但事情总是出人意料。最先表达自己观点的悦泰股份没有出现。经过一场争斗，广梧地产45%的股权落入深圳开发商手中。

根据公共信息，卓越成立于1996年。经过20多年的风风雨雨，它现在正积极扩大规模。对于这家民营房地产企业来说，其土地收购轨迹也是方正李华的房地产变异之路。

丽华房地产契丹

故事开始于20世纪80年代末和90年代初，在中国改革和转型时期，资本市场流动加速，供求关系发生了变化。在政策的支持和鼓励下，一群公务员选择在海上创业。

当时，在深圳团委工作的四川人李华也开始出海。经过深思熟虑，他于1989年辞去公职，投身于滚滚创业浪潮中。

创业的初始阶段并不顺利。他做过贸易和投资，股票，工厂，甚至餐馆，但一切都像蜻蜓点水，没有涟漪。

1993年，春风的南巡掀起了改革开放的新浪潮。中国经济快速增长，房地产市场迎来了第一个高峰期。嗅到商机的李华加入了掘金队。

风向的改变让人意想不到。经济发展过热引发中央政府紧急发布16项国家宏观调控条例。以海南为中心的房地产泡沫破裂，万通地产的六位先生轰轰烈烈地逃离了海南。在这群逃难的人群中，也有对房地产不熟悉的李华。

泡沫破裂后，李华去香港投资港股，找到了他的第一罐黄金。之后，他选择在深圳成立了一家以房地产开发为主营业务的企业，即现在的卓越集团。

在卓越中心成立之初，李华首先将目光投向品牌住宅，并于1998年打造了一个优秀的蓝色海岸项目。此后，凭借该项目，卓越在深圳市场声名鹊起，成为继万科、金地、招商局、华侨城之后深圳第五大房地产开发商，奠定了深圳房地产行业的领先地位。

2004年，李华决定改变集团路线，进军商业领域。卓越在商业领域首次投资卓越大厦后，开发了位于福田中心区核心的基准商业项目卓越时代广场。

卓越当时在深圳市场蓬勃发展。与此同时，熟悉资本市场投资的李华开始关注资本市场。2006年前后，为了准备上市，在深交所的基础上，先后成立了长沙、武汉、重庆、烟台公司，并在全国范围内扩张张之路。

然而，命运似乎总是和这个开发商开玩笑。就在李华即将登陆资本市场的时候，2008年金融危机席卷全球，企业ipo接二连三受挫，优秀的上市计划不得不搁浅。

2009年的风暴过后，中国房地产迎来了复苏。今年，恒大、龙湖、凯撒等地产公司都如愿登陆香港资本市场，但都表现出色。由于估值低和国际认股不足，他们在上市时主动暂停ipo。

出色的过渡和寻找土地

2009年，李华可能没有想到，自从他毅然选择暂停ipo以来，他与资本市场的距离越来越远。在接下来的几年里，虽然它也做了上市准备，但逐渐落后的规模似乎是一个门槛。

随着ipo的暂停，李华不仅失去了一个融资平台，同时，随着ipo的失败，正如火如荼的卓越开始进入两年来发展缓慢的低潮，这也促使卓越寻求自身商业模式的转型。一方面，它开始放缓住宅项目的建设，另一方面，它侧重于商业房地产。

当时，李华的哥哥、卓越集团总裁李晓平曾经说过，卓越的商业地产收入已经占到了40% ~ 50%，自持物业面积占已建商业面积的15%。未来，他希望将资产持有比率至少提高到20%。

然而，关注商业地产并没有使这个房地产企业取得更大的发展。2012年，据报道，为了缓解资金短缺，福田中心区卓越世纪中心1号楼的部分单元被选定出售。

因此，为了加快资金周转，卓越加强了其物业的销售，除了推动写字楼的销售外，还加快了住宅区的销售步伐。

2012年，销售总额超过100亿元，但当时同规模的房企已先后进入200亿、300亿甚至更高的阵营。

李华于同年宣布成立城市更新集团。与此同时，一段时间以来，依靠协议和行政划拨，大量中心地区的土地表现突出，公开市场上的土地收购步伐开始加快。

2013年，卓越地产在前海以123.79亿元赢得了两块土地，创下了深圳土地市场的纪录；2014年，经过长时间的竞标，卓越以33.19亿元赢得了深圳宝安中心区的一处商业用地，成为宝安区新的商业用地大王，一度吸引了市场的目光。

同时，除了深圳市场，李华还在两年内通过并购合作的方式落户重庆、Xi、成都、杭州、长沙等城市，全国土地储备超过1000万平方米。

在规模竞争的时候，李华一直在设定一个小目标:2016年，他宣布在三年内实现500亿销售和500亿资产运营的500亿目标翻一番；在2018年的新年讲话中，李华将三年内的销售目标提高到1000亿元。

视点房地产新媒体获悉，2017年卓越理财的年销售额为437亿元，较2016年的年销售额325亿元增长34.5%。如果我们想在三年内实现1000亿元的目标，就必须保持不低于32%的复合增长率。

因此，在2015年和2016年暂停仓储的李华，在2017年开始了新的布局，并重新专注于高周转率住宅项目。

据新房地产媒体的不完全统计，截至2018年3月，卓越已经收购了39个项目，其中大部分是住宅项目，新进入江门、湛江、中山、嘉兴、宁波、保定、海口、南通、苏州、南京、中山等11个城市。

就在收购广梧45%股份的前十天，卓悦以9.37亿元人民币收购了青岛子坛山庄二期工程的6块土地。加上之前获得的一期土地，卓悦以总成交价约25亿元全面接管了梓潼山项目。

视角:我们不仅关注一个人物的故事，也关注他和她的商业传奇和起起落落。