观点年度记忆之领袖篇 | 何剑波“地产+”时代与刘爱明创业两年

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2017年，在创造了一个又一个新记录之后，中国的房地产正逐步走向周期的顶峰，新年将是小的一年的判断在业内广为流传。

在进入小年大周期的阶段，虽然房地产企业在市场景气下滑的环境中表现依然光明，但更多的企业正在努力变革和创新，为未来的小年储备粮草。

几十年来，无论周期长短，中国的房地产发展都有自己的起伏，并且一直保持着螺旋式上升的发展趋势。在此期间，无数的企业和企业家经历了风风雨雨，付出了巨大的努力，无论是为了眼前还是为了大局，都有得有失。

一直以来，视点房地产新媒体都试图通过与一线企业家的深入交流和对话，了解中国房地产企业家是如何认识行业、控制企业的，以及用什么样的视角来解读自己的行为和思想。

无论如何，在动荡的时代，房地产行业是由无数的企业家和商界领袖领导的，而领袖的意义在于他们的命运成为诠释时代进步的象征，这也是视点房地产新媒体坚持开展领袖访谈的目的。

随着2018年度视点论坛的临近，视点地产的新媒体通过一群在过去一年中有过密切接触和深入交流的中国房地产企业家，再次重温他们的思考、探索和观点，审视行业，看到企业的兴衰。

本周，视点地产新媒体推出以下两位商界领袖进行重新解读和表彰:五矿地产总经理何剑波先生和中成新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明先生..

何剑波

未来是房地产+时代

一个人骑自行车可以骑得更快，一群人骑自行车可以骑得更远

一年后我再次见到何剑波，他的身材比一年前小了很多，但他更有活力。

我瘦了一些，一直在骑马。何剑波笑着解释道。

由于熟悉，与何剑波的交流更像是久违的朋友聚会和交谈，工作、生活、观点和情感都在茶包里表达出来。

骑马让何剑波的身体更加强壮，帮助他建立一个更加活跃、健康和有凝聚力的团队。在繁忙的工作日之外的业余时间，何剑波带领五矿骑行团队在北京及周边地区留下足迹，最短骑行时间为40公里。

司机最大的敌人是时间，但何剑波认为一个人可以骑得更快，而一群人可以骑得更远。

在房地产行业告别黄金时代进入白银时代后，何剑波将带领五矿地产进入房地产+时代。

自2016年第四季度以来，监管政策不断加强，对房地产市场产生了深远影响。作为房地产行业的一员，尤其是在中央企业背景下从事房地产工作超过10年的房地产领军人物，何剑波对政策和行业的变化有着自己的想法。

事实上，2017年是房地产行业发生巨大变化的一年。虽然我们说今年是非常重要和关键的一年，我认为房地产行业确实正在酝酿一个巨大的变化。

何剑波认为，第一个变化来自政策层面，他敏锐地意识到，这一轮房地产监管与以往的所有监管有质的不同。

这种差异主要来自中央政府的调整。2016年12月16日，中央经济工作会议首次提出，住房是为了生活，不是为了投机，并明确了2017年中国房地产市场的发展方向。

在何剑波看来，后来采取的一系列监管政策服务于这一立场。

下半年以这种方式进行监管会有困难吗？

听到这个问题，何剑波平静的表情转为严肃，他的担忧主要来自两个方面:一是空强势之前的限价政策，二是土地竞争的自持性，两者都使市场的游戏规则发生了很大的变化。

在过去的许多年里，操纵价格的行为并不那么强烈。自给自足的竞争目前只在一些城市进行，将来还会越来越多。如果这一政策继续下去，将对房地产行业产生巨大影响。

这不一定形成一种模式和趋势。我们有疑问。

成为一名模特是可能的。何剑波说道。

在经历了去年一轮房地产市场的房价和地价上涨后，何剑波分析说，政府的首要目标是保持市场稳定，并在此基础上建立长期机制。然而，如果土地不能自我维持，市场竞争将会很激烈，价格将会提高得很高。

这意味着原始模型已经改变。如果你买了土地，建了房子，然后持有它，你会有更多的钱，并且不考虑你想要多少销售规模。

也许是感觉气氛太严肃了，何剑波转移了话题。

我专门看了意见指数公布的1-5月房地产企业的销售情况，差别很大。第一个有2442亿元，第50个只有120亿元，第二个只有30多亿元。

何剑波感叹大企业和小企业之间的差距正在不断拉大。有可能前几个是未来相对较大的房地产开发商，而后几个都占据相对较小的市场份额。

何剑波还注意到，在百强企业中，民营企业发展势头强劲，而国有企业相对稳定。

碧桂园、恒大、融创都在快速扩张，扩张势头依然充足，但国有企业没有明显变化。

何剑波将这种情况归因于不同的制度机制，而国有企业和民营企业之间不同的政策、文化和制度要求决定了它们必然有不同的发展路径。

危机感使何剑波始终保持着求索的心态，对政策和行业的不懈思考最终转化为对企业未来发展的思考。

采访进行到一半的时候，我们注意到，一年后，何剑波办公室挂的碑文已经由原来的那幅改为了那幅。

做一个男人是积累、深入学习、真实和不伪装的结果。

何剑波酷爱书法，碑文的替换反映了他的心情。在过去的一年里，房地产市场发生了深刻的变化，何剑波也在不断地思考这个问题。

一个有趣的细节是，在过去的2016年，五矿地产成立了鹰计划五矿地产80班，何剑波也有一个80班的班主任。

就在一个多月前，何剑波刚刚带领80班的全体同学在南京举办了2017年鹰计划五矿地产80班学习营第三期。他邀请重量级讲师授课，并深入施琅技术住宅展厅、太和南京场等项目进行实地考察。

高素质人才的储备和培养是五矿地产的一个缩影。面对未来，何剑波认为，在房地产行业深刻变革的基础上，房企将迎来经营模式的变革。在未来的规模之外，盈利的、独特的、可持续的企业增长模式将变得尤为重要。

从2016年下半年到今年上半年，五矿地产进入了香港、广州、佛山、武汉等多个热点城市，并增加了在南京和北京的土地储备，这些城市已经被深度开发多年。五矿集团的好运气总是让外部世界大吃一惊。但除了运气之外，何剑波所坚持的一个标准也发挥了重要作用，那就是在以市场为导向的思维和中央企业的管理体制之间取得了良好的平衡。

我们积极参与其中，但我们必须有一些原则，不能没有原则就仓促行事。

除了稳步扩大规模，何剑波还思考了新形势下五矿地产的长期可持续发展方向。

几年前，当我们谈到互联网+，我认为下一步是房地产+，从以前的开发商到投资者或综合运营商。

何剑波表示，五矿地产去年设定的六大业务板块:房地产开发、建安、商业地产、工业地产、房地产投资和房地产服务是企业未来长期发展的布局。

然而，这并不意味着五矿是一家静态公司。面对市场和政策的巨大变化，何剑波就像一个敏锐的舵手，根据市场风险和发展机遇调整公司的发展方向。

在电影《破风》中提到，当你有信心、勇气和毅力时，世界上没有什么是你做不到的。

从更广的角度来看，像五矿地产这样的企业要实现跨越式发展，必须坚持开放共赢的态度，以共享经济的理念和合作共享的意识，催生多元化、多业态、全流程、全产业链的合作模式。何剑波说道。

刘爱明

创业两年

我做的每件事都很难！没有传统的道路，就是他们不断探索和总结。

一间宽敞的办公室，中间隔着一张巨大的根雕茶几，窗台下放了一把木椅，刘爱明端着一杯香茗放了杯子，从木椅上站了起来。

以上是我与杨董事长(杨国强)讨论的产业规划。这部分与城市功能相连，这一部分是孵化器，这是研发中心，这是大型龙头企业区

通湖科技城的几幅规划图代替了还在冒着热气的香茶，刘爱明接过图纸，高兴地把它们介绍给大家。

据刘爱明介绍，与碧桂园合作建设的通湖科技城将成为市中心新兴产业中的第一个重资产产业项目。

2015年6月26日，中城新产业在深圳成立，刘爱明正式开始创业生活。从今天开始已经两年了。在过去的两年里，刘爱明一直在通过中城的新兴产业不断探索工业地产，与惠州通湖科技城碧桂园的合作应该算是他创业史上的重要一步。

与介绍通湖科技城时的兴奋不同，刘爱明在谈到他创业的两年时要平静得多。尽管创业有快乐也有困难，但他说:他并不觉得如此激动人心。

回想起创业那天刘爱明在微博上写的话，那不是激情，而是冷静和坚持。在过去的两年里，他一直努力练习它。

刘爱明热爱登山和马拉松。他形容自己是一个不安分的人，总是想接受新的挑战，感受充电的乐趣，这似乎在他的工作中是一样的。

在2015年6月中城新产业成立之前，刘爱明在中海、万科和协鑫担任专业经理。在20多年的职业生涯中，他的能力让业界欣赏他。迄今为止广为流传的一件事是，在协鑫发生事故时，刘爱明在维持公司良好运营方面发挥了主导作用。

因此，很多人认为职业经理人是刘爱明的好选择。但在2015年，刘爱明辞职并选择创业。

刘爱明曾在接受视点房地产新媒体采访时表示，中海和万科是有着清晰台阶的山，他们所要做的就是跟着台阶上去；协鑫是一座没有台阶的大山，每一步都需要自己去判断。

从这个角度来看，刘爱明在工业地产领域的创业精神是一座从未被探索过的大山，前方的道路需要自己去开辟。

但是刘爱明对此很满意。他曾在一次采访中说，他越来越有激情，喜欢并愿意探索这个行业，并发现它很棒。在接受视点房地产新媒体采访时，他也多次表现出创业的热情。

我做的每件事都很难！没有传统的道路，就是他们不断探索和总结。当他说这话时，刘爱明脸上露出了笑容。

他愿意与他人分享他的创业成就。当谈到市中心区新产业的具体项目时，他会放下茶杯，用手机图片或实际图纸展示这些项目。

两个月前，中城新产业与碧桂园合作的惠州通湖科技城开工建设。在谈到这个项目时，刘爱明甚至展示了与碧桂园董事长杨国强讨论过的工业规划图纸，并一一介绍。

我们的工业规划不仅停留在理论阶段，而且已经付诸实践！我拿走了，画了画，然后全部完成了！

你看，这是碧桂园项目的第一阶段，这是影响中心，这是孵化器，我们自己搞创新工程，这是R&D中心的集群，这是教育机构、创新服务区、转型区、大型龙头企业区、整合区、R&D和制造区，技术、资金和人才都在这里！

在介绍过程中，刘爱明眼中闪过喜悦，甚至有那么一瞬间变成了一个推销员:我有技术，有优秀的企业，有牛人，有信息。如果你不能和我做生意，你要去哪里？杨老板说这里喝咖啡比深圳好。

刘爱明透露，与碧桂园合作的通湖科技城有可能成为市中心新产业的第一个重资产产业项目。此前，刘爱明曾预测，由中城新区独立开发运营的深圳平山医疗器械产业项目将是他们的首个重资产项目，预计将于明年年底完工。然而，碧桂园发展很快，通湖科技城已经开工建设，可能在平山项目之前完工。

说到这里，刘爱明不禁叹了口气:碧桂园的动作太快了，我还承诺碧桂园在2018年底前将120万平方米的面积全部填满。为了给大家信心，杨总裁将全面开启第一阶段，而且必须在全面开启时完全填满。这难道不可耻吗？

与介绍通湖科技城时的兴奋不同，刘爱明在谈到他创业的两年时要平静得多。他说:我没觉得这么惊险，可能和我的性格有关，所以我选择了工业地产的方向，然后在这个方向上深挖。

中城的新产业定位为中小企业提供技术、资本、人才、市场等服务。他一再承认，这条创业之路实际上非常艰难。没有先驱者，他只能不断地探索和总结自己。我经常说我们是内在的。是时间，总结理论，时间，总结理论，

刘艾选择冷静理性地看待创业道路上遇到的困难。即使刘爱明对创业充满热情，但当他决定在市中心发展新产业时，他仍然保持足够的冷静和自信。用他自己的话来说，这是实实在在的。

例如，他不提倡烧钱的模式，认为公司第一天就能赚钱。

许多人可能不同意我的观点。我认为烧钱模式只会让少数幸运的人成功。使用烧钱模式的企业会失败更多，成功更少。因为这不符合逻辑，只有你父母会这么做。三年后他们不会挣钱，然后他们会给你钱。这种模式可能只适用于某些行业，如互联网。因此，对我们来说，我们必须在第一天就赚钱。在平静中，他足够坚持:当你想在第一年获利时，必须有办法。即使你不能不情愿地做这件事，你明年也会获利。

坚持这个想法，刘爱明不会强迫自己看得太远。他说，自己创业还是属于边走边看的类型，而中城新区现有的轻资产项目是刘爱明边走边看的决定。

他把创业比作他最喜欢的极限运动，但他似乎总是提醒自己，创业需要的不是激情，而是冷静和毅力。