长租房REITs产品升温

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保利集团发行的reits产品获得认购资金17.17亿元，成为中国第一个由房企发行的reits产品。据《中国证券报》记者不完全统计，目前获批的reits产品规模接近500亿元，受到大型房企的青睐。

房地产投资信托产品受到青睐

3月13日晚，保利集团宣布，中国联合前海开元-保利地产租赁住房一期一期资产支持专项计划已收到17.17亿元认购资金，利率为5.5%。达到约定的资本规模。

据《中国证券报》记者不完全统计，自2017年10月以来，保利、招商局蛇口、徐汇、龙湖和碧桂园批准的房地产投资信托产品规模已达到近500亿元，主要用于长期租赁公寓的房地产投资信托。

以徐汇控股为例，2017年，公司的长期租赁公寓项目发展迅速，建立了徐汇於陵长期租赁品牌。其长期租赁公寓“储物架专项计划”的资产证券化计划于2017年获得批准，金额为30亿元人民币。

徐汇控股总裁雷蒙告诉《中国证券报》，长期租赁房的reits产品主要由徐汇於陵分销。目前，长期租赁住房的发展主要有两种模式:一是轻资产模式，即通过合作租赁物业的方式，以相对较低的成本落户；另一种是资产密集型模式，即直接购买有前景的房产，并发行房地产投资信托产品，用于长期租赁货架上的住房。

降低资本成本

在融资主体方面，除了徐汇控股以长期租赁品牌徐汇於陵为融资主体外，部分融资产品是房地产企业自身。以龙湖为例，公司计划发行50亿元住房租赁专项公司债券，用于一线城市和二线城市的长期租赁公寓项目建设。

叶巍我爱我家市场研究所所长孔丹对《中国证券报》表示，目前，长期租赁住房领域仍处于低利润甚至亏损的局面，主要原因是房价高、建设成本高和资金使用成本高。发行reits产品可以降低企业的资本成本。Reits在海外市场已经成熟，是房地产证券化的重要手段。中国还处于起步阶段，在长期租赁住房领域有着良好的发展势头。

中原地产首席分析师张大伟说，每个人都是在摸着石头过河。租赁市场最大的问题是租售比太低，资本成本太高。

至于如何解决长期租赁项目的利润问题，徐汇控股总裁林伟民表示，微利并不意味着没有利润，当规模较大时，利润是自然而客观的。因此，各大房企都希望先做好长期租赁住房的规模。