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森林中的每一个人都更加关注2018年这个行业的变化,2018年将是调控到最佳状态的一年。我们相信市场是温和稳定的。从2018年的市场前景来看,每个人都更加关注货币环境。从货币环境来看,2018年行政政策将相对稳定,调控不会放松,目标不会动摇,但也不会大幅增持。

林中:2018年将是调控到最好条件的一年 我们要进入Top8

一些城市的过热会有所加剧,一些城市可能会有所回落和放松。然而,总的政策方向不应该放松或动摇,所以每个人都认为行政政策是非常可预测的,在预期的范围内。

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可能是货币环境对该行业产生了巨大影响。从货币环境来看,首先是去杠杆化,因为从整个国家战略来看,金融去杠杆化和防范金融风险将在未来两三年内持续。去杠杆化将加速行业整合。

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第二,融资成本将在一定程度上上升。资金紧缩后,融资成本会上升,但对大企业来说,上升幅度是可以控制的。

第三是强有力的监督。大型企业非常重视风险规避。

第四,当金融资源短缺时,资源实际上倾向于大型企业,这些企业在过去两年中获得了巨大的整合优势。金融稳定,今年大中型企业有优势。

从政策角度来看,十九大召开后,包括最近两届会议,中长期的房地产政策已经非常明确,即没有住房、居住和住房的后顾之忧,多渠道的担保、租购制和长效机制将陆续出台。所有这些都使得行业的中长期趋势非常明显,行业将在中长期内稳步健康发展。

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我们可以清楚地看到,这一轮监管的影响短期内可能会带来麻烦,但中长期来看已经很明显,长期正常的监管将会促进该行业的稳定健康发展。

然而,限价的调节导致了市场价格信号的扭曲、库存的扭曲和供求关系的扭曲。对于每个人来说,透过迷雾看到市场的真实情况,或者看到未来两三年的情况,都更加困难。

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对于长期在这个行业努力工作的企业,对于长期在这个行业非常乐观的企业,我想徐汇会从后天着眼于明天,我们对明天非常有信心。

本轮调控在稳定房价方面取得了显著成效,也证明了政府的执行力和效率非常高。这一轮监管打破了过去的短期波动。在过去的十年里,每三年一次的跌宕起伏将来可能会停止出现。房价有可能相对稳定地增长,相对减少起伏,既不涨也不跌。

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我们认为2018年和2019年的市场风险是可控的,短期市场波动不太敏感,因为每个城市都不一样。现在我们的70个大中城市的指数已经开始削弱其他行业的指数,现在我们更关心的是城市周期的变化。

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由于均线不同,中国未来的趋势线不会有上升和下降的概念。因为有些地方在上涨,有些地方在下跌,我们会削弱平均线对我们投资的导向。我们越来越关注城市,研究每个城市发展的变化和周期。

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徐汇在2017年开始制定第二个五年发展战略。我们有五六个目标,最重要的目标是到那时成为全国八强和综合开发运营商。

在第二个五年战略中,我们必须首先实现持续、稳定和高质量的增长,这就是稳定和质量、财务质量以及产品和服务质量。徐汇在规模增长的同时,最重要的内部考核指标是产品质量。

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第三是坚实的规模和利润。金融稳定不仅关乎规模增长,也关乎实现利润增长。因此,徐汇未来的利润可以保持40%-50%的复合增长率,这将是规模上更快的增长,并在未来保持50%以上的复合增长率,保证质量,保持销售规模和增长率处于行业领先水平。由于徐汇现在排在前15名,我们必须进入前8名,我们估计未来复合增长率将保持在50%。

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四是进入行业前8名,完成全国行业布局,成为品牌综合开发运营商。

第五,徐汇正在实施“房地产增值”战略,充分发挥主业平台和资源优势,发展社区服务、公寓长期租赁、房改产业化、教育、房地产金融和资产证券化等新业务。

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在大战略下,2018年有几项战略措施。首先是加强收购,成为市场集成商。二是加大市场深度布局,加大对粤港澳投资,加大对长三角的渗透力度。我们在长江三角洲有优势,渗透率可以更高。第三是提高产品的议价能力。在未来,当有稳定的增长时,产品能力和议价能力非常重要。四是完善徐汇的人才供应链,希望在未来几年里,有越来越多的干部由我们自己培训和提拔,以满足我们新城市的需求。五是加强房地产+业务与徐汇主营业务的战略协同。

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在这一举措下,大家更加关注2018年的投资,2018年的投资将坚持五点。一是投资导向,扩大土地储备,增加权益,调整结构,扩大深度。

2018年土壤储存有机会,因此徐汇希望增加土壤储存,并在未来作为大型企业保持跨周期的能力。

增加股权,今年我们将增加股权比例。调整结构主要是调整区域结构和产品结构。区域结构将使我们未来的发展更加均衡,风险更加分散,抵御风险的周期性能力更强。

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拓展深度意味着拓展全国布局和市场的深度,因此徐汇将在2018年发展成为一个强大的三、四线城市。

第二,投资的重点。重点仍是房价下跌较低的城市,重点是二线和三线城市。

第三,从投资节奏的角度来看,我们应该把握正在减弱的行业周期。我们特别关注金融周期和城市周期带来的不同城市的投资节奏。

第四,轮流融资,我们在内部讨论,每天都有机会购买土地,而且有很多城市,所以撒网的可能性很大。

第五,坚持投资原则,坚持徐汇好、廉、不漏。买错是徐汇最大的灾难。近几年来,徐汇上市以来,特别是2016年和2017年地价相对较高的时候,徐汇在坚持这一原则的同时,成功避免了许多城市的高地价。2016年,我们没有收购一线城市和热门二线城市的土地,2017年,我们避开热门二线城市和三线城市,收购高价土地。

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正如我们看到的一个接一个,我们无法在2016年获得高价,所以我们坚持反周期。如果土地太热,我们会少买;如果土地太冷,我们会多买。这是我们2018年的投资策略。

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本文是林中宇徐汇控股(集团)有限公司2017年度业绩公告讲话记录。

标题:林中:2018年将是调控到最好条件的一年 我们要进入Top8

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