快头条 | 林中：我看2018年市场与行业的变化

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森林中的每一个人都更加关注2018年这个行业的变化，2018年将是调控到最佳状态的一年。我们相信市场是温和稳定的。从2018年的市场前景来看，每个人都更加关注货币环境。从货币环境来看，2018年行政政策将相对稳定，调控不会放松，目标不会动摇，但也不会大幅增持。

一些城市的过热会有所加剧，一些城市可能会有所回落和放松。然而，总的政策方向不应该放松或动摇，所以每个人都认为行政政策是非常可预测的，在预期的范围内。

可能是货币环境对该行业产生了巨大影响。从货币环境来看，首先是去杠杆化，因为从整个国家战略来看，金融去杠杆化和防范金融风险将在未来两三年内持续。去杠杆化将加速行业整合。

第二，融资成本将在一定程度上上升。资金紧缩后，融资成本会上升，但对大企业来说，上升幅度是可以控制的。

第三是强有力的监督。大型企业非常重视风险规避。

第四，当金融资源短缺时，资源实际上倾向于大型企业，这些企业在过去两年中获得了巨大的整合优势。金融稳定，今年大中型企业有优势。

从政策角度来看，十九大召开后，包括最近两届会议，中长期的房地产政策已经非常明确，即没有住房、居住和住房的后顾之忧，多渠道的担保、租购制和长效机制将陆续出台。所有这些都使得行业的中长期趋势非常明显，行业将在中长期内稳步健康发展。

我们可以清楚地看到，这一轮监管的影响短期内可能会带来麻烦，但中长期来看已经很明显，长期正常的监管将会促进该行业的稳定健康发展。

然而，限价的调节导致了市场价格信号的扭曲、库存的扭曲和供求关系的扭曲。对于每个人来说，透过迷雾看到市场的真实情况，或者看到未来两三年的情况，都更加困难。

对于长期在这个行业努力工作的企业，对于长期在这个行业非常乐观的企业，我想徐汇会从后天着眼于明天，我们对明天非常有信心。

本轮调控在稳定房价方面取得了显著成效，也证明了政府的执行力和效率非常高。这一轮监管打破了过去的短期波动。在过去的十年里，每三年一次的跌宕起伏将来可能会停止出现。房价有可能相对稳定地增长，相对减少起伏，既不涨也不跌。

我们认为2018年和2019年的市场风险是可控的，短期市场波动不太敏感，因为每个城市都不一样。现在我们的70个大中城市的指数已经开始削弱其他行业的指数，现在我们更关心的是城市周期的变化。

由于均线不同，中国未来的趋势线不会有上升和下降的概念。因为有些地方在上涨，有些地方在下跌，我们会削弱平均线对我们投资的导向。我们越来越关注城市，研究每个城市发展的变化和周期。

徐汇在2017年开始制定第二个五年发展战略。我们有五六个目标，最重要的目标是到那时成为全国八强和综合开发运营商。

在第二个五年战略中，我们必须首先实现持续、稳定和高质量的增长，这就是稳定和质量、财务质量以及产品和服务质量。徐汇在规模增长的同时，最重要的内部考核指标是产品质量。

第三是坚实的规模和利润。金融稳定不仅关乎规模增长，也关乎实现利润增长。因此，徐汇未来的利润可以保持40%-50%的复合增长率，这将是规模上更快的增长，并在未来保持50%以上的复合增长率，保证质量，保持销售规模和增长率处于行业领先水平。由于徐汇现在排在前15名，我们必须进入前8名，我们估计未来复合增长率将保持在50%。

四是进入行业前8名，完成全国行业布局，成为品牌综合开发运营商。

第五，徐汇正在实施“房地产增值”战略，充分发挥主业平台和资源优势，发展社区服务、公寓长期租赁、房改产业化、教育、房地产金融和资产证券化等新业务。

在大战略下，2018年有几项战略措施。首先是加强收购，成为市场集成商。二是加大市场深度布局，加大对粤港澳投资，加大对长三角的渗透力度。我们在长江三角洲有优势，渗透率可以更高。第三是提高产品的议价能力。在未来，当有稳定的增长时，产品能力和议价能力非常重要。四是完善徐汇的人才供应链，希望在未来几年里，有越来越多的干部由我们自己培训和提拔，以满足我们新城市的需求。五是加强房地产+业务与徐汇主营业务的战略协同。

在这一举措下，大家更加关注2018年的投资，2018年的投资将坚持五点。一是投资导向，扩大土地储备，增加权益，调整结构，扩大深度。

2018年土壤储存有机会，因此徐汇希望增加土壤储存，并在未来作为大型企业保持跨周期的能力。

增加股权，今年我们将增加股权比例。调整结构主要是调整区域结构和产品结构。区域结构将使我们未来的发展更加均衡，风险更加分散，抵御风险的周期性能力更强。

拓展深度意味着拓展全国布局和市场的深度，因此徐汇将在2018年发展成为一个强大的三、四线城市。

第二，投资的重点。重点仍是房价下跌较低的城市，重点是二线和三线城市。

第三，从投资节奏的角度来看，我们应该把握正在减弱的行业周期。我们特别关注金融周期和城市周期带来的不同城市的投资节奏。

第四，轮流融资，我们在内部讨论，每天都有机会购买土地，而且有很多城市，所以撒网的可能性很大。

第五，坚持投资原则，坚持徐汇好、廉、漏。买错是徐汇最大的灾难。近几年来，徐汇上市以来，特别是2016年和2017年地价相对较高的时候，徐汇在坚持这一原则的同时，成功避免了许多城市的高地价。2016年，我们没有收购一线城市和热门二线城市的土地，2017年，我们避开热门二线城市和三线城市，收购高价土地。

正如我们看到的一个接一个，我们无法在2016年获得高价，所以我们坚持反周期。如果土地太热，我们会少买；如果土地太冷，我们会多买。这是我们2018年的投资策略。

这篇文章是林忠3月14日在徐汇控股(集团)有限公司香港年度业绩大会上的讲话，没有经过我的审阅。