胡葆森谈十年商道：我为什么坚持省域化战略

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胡葆森:亲爱的香港媒体朋友们，下午好！非常感谢您在我们业绩发布前参加媒体见面会，感谢您一直以来对建业的关心。

媒体成员对建业并不陌生。今年6月6日将是我们上市10周年。从2008年到2018年已经过去了十年。更让我感到欣慰的是，中国的城市化正以原来的速度加快，到2017年底，全中国的城市化率已经达到58%，比十年前高出近20%。

我记得在2007年，中国的城市化率略高于40%。作为中国人口最多的省份，河南拥有近1.08亿人口，2017年底，城镇化率首次超过50%。

建业在中国房地产行业已经有20多年的历史了。在中国房地产行业，最大的公司数量应该在2010年左右。当时有两种说法:一种声称有8万名房地产开发商，保守地说，也有5万名房地产开发商。

十年后，中国的城市化率增长了近20%，但公司的数量却大大减少了。我个人判断，2017年将有不到1万个房地产开发商开始新项目，这是过去10年整个行业的一个巨大变化。

我记得2005年3月，我在杭州参加了一个金融和房地产论坛。当时，我对整个房地产市场做了一个大胆的预测(2005年至今已经13年了，也就是说，我在13年前做了一个大胆的预测。每个人都知道我的工作经历。从1982年到1990年底，我在香港工作了将近10年。据估计，我在这里的新闻媒体的朋友有一半不是在那个时候出生的。

基于我对这个行业的了解，我在2005年3月对中国的房地产行业做了一个大胆的预测。)自2004年8月31日起，中国土地市场停止了土地的协议出让和划拨出让。从2004年9月1日起，所有的土地都必须经过招标、拍卖和挂牌，这就是我们现在所说的。当时，这一政策的实施使我更加敏锐地意识到:

自2005年以来，十三年过去了，这次改组的结果与我2005年的预测基本一致。我当时的预测是两点。这次改组将有两个结果。首先，几乎所有大中城市约70%的房地产市场份额将由前20名房地产开发商控制。其次，每个城市排名前20位的房地产开发商中，有一半甚至超过一半不是本地房地产开发商。

十三年过去了，我当时的预测基本上变成了今天的现实。

过去的13年正好涵盖了我们上市的10年。中国的房地产业经历了最大的变化，经历了一次又一次的洗牌。洗牌的结果是，前100家企业10年前的市场份额不到20%，到今年年底可能会达到50%甚至更高。我预计到2020年底，中国百强企业将控制中国房地产行业80%至85%的市场份额，相当于今天香港十大房地产开发商的份额。

我说这个背景是为了告诉大家，建业在2008年上市已经快10年了。在洗牌的过程中，我们始终坚持区域战略，即我们经常谈论的省级战略。我们的战略重点是河南，但这个省是一个非常特殊的省份，位于中国的中原，交通非常便利。米型高速铁路将于2020年竣工。今年年底，我们将从九龙总站乘搭高速铁路。到达河南省省会郑州不到7个小时，交通条件非常便利，拥有1.08亿人口的市场和120个县级以上城市。

在这样的背景下，我们的战略一直专注于这样一个市场，其市场份额不断提高。到2017年底，我们的市场份额已经超过5%，到今年年底应该接近7%。我们希望在今年、明年和接下来的三年里，市场份额能接近10%。我们在过去十年和未来三年的战略主要集中在这个市场，并不断增加其在这个市场的份额。

我一直邀请香港的媒体朋友有机会访问河南。一些朋友去过那里，包括我们自己公司的员工，其中一些人是去年加入的。到达河南后，他们分享了一些共同的感受。首先，他们感到非常惊讶，因为他们没有想到，中国这个传统意义上的人口大省、农业大省，经过30多年的改革开放，已经变成了今天的样子。第二，我没想到我们公司会在河南市场做这么多受欢迎的作品。

因此，我也想借此机会邀请香港媒体界的朋友组织团体，单独前往，带朋友和家人。我们非常欢迎，也就是说，我希望你能看看河南省，它可以被称为中国的缩影。我们专注于这个市场。从1992年5月22日到现在，用了将近26年的时间，在中国城市化发展的大背景下，我们在那个地方做了什么？

我想借此机会再强调一点。我们公司可能在资本市场。当我们面对所有香港投资者时，我们可能仍是第三梯队。再过一两年，当我们超过1000亿元的时候，其他的大公司已经达到了1万亿元。因为我们只在一个省，所以很难与排名前五的房地产开发商相比。我们的商业模式有什么意义？对于投资者来说，传递一个概念，这种商业模式最终赢得了什么？我们不能说我们已经赢得了河南省1亿人的认可，但至少有十分之一的人口已经赢得了近1000万人的认可。我们希望再过十年或更久，我们的直接消费者将超过1000万人。

不久前，我在一个论坛上谈论商业。什么是生意？做生意是为了赢得人们的心。在香港过去30年，无论是商界或政界，在香港市场赢得700万人心的人，都可以站稳脚跟，继续生存下去。一旦你失去了民心，你将没有立足之地。

现在我们的客户群已经超过了100万，包括全省数百万的球迷(建业足球是中国唯一一支自1994年以来没有改变名称和赞助商的球队)。我们的品牌已经在一定范围内赢得了尊重，我们希望通过我们的不断努力，能够赢得越来越多的人对我们的认可和尊重。在此基础上，我们才能继续存在和发展。这就是这种商业模式的意义所在，它着眼于一个市场，赢得一个大客户群的认可和尊重，让你的产品反过来为客户带来价值。

大约在2002年，当我们开始走出郑州，向省内其他城市扩张时，我们喊出了我们的使命，那就是让河南人住上好房子。我们在2015年开始了战略转型，这一转型经历了三年。我们的转变是从开发商转变为新的生活方式服务提供商，不仅仅是建造房屋，还要尽可能满足所有新的生活方式和新的需求。让河南人住好房子，过好生活，是我们服务和组织文化的提升。因此，我特别希望我们的香港传媒朋友能够继续关注像我们这样的企业，关注一个注重区域发展的企业的商业模式的最终结果。

感谢您在过去的几年里对我们的关注和支持，宽容和关心，因为媒体朋友从来没有在媒体上对建业做负面的评论，我们的发展速度也不是特别快。但是，回顾过去的10年，10年前我们还在百强企业之列，现在仍然有30多家在百强企业之列。幸运的是，我们是其中之一。我们希望十年前我们是百强企业，今天我们是百强企业，十年后我们仍然是中国房地产行业的百强企业。我们希望给我们的媒体朋友一个满意的答复，再次感谢您。

本文是胡葆森裕建业房地产有限公司在2017年度业绩新闻发布会上的发言记录。