买房最后一步需谨慎 几招教你识破购房合同陷阱优房客

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最近，中央电视台的“法律报道”节目讲述了方子哥先生被骗买房子的故事，他花了393万元买了房子，最后只得到120万元的赔偿。很明显，边肖在流汗。270万元的损失，对于我们大多数工人阶级来说，意味着至少近两三十年的努力被浪费了。

购房者应选择具有完整营业执照的中介公司签订购房合同。那么，当买家签署购买合同时，哪些事项需要特别注意呢？新华房地产邀请天津安邦律师事务所马冲律师列举几个典型案例进行分析。

首先，在签订合同之前，我们必须仔细核实房主的身份，以防止假房主欺骗或出售超过一个房间。

房地产也是骗子的一个重要目标。近年来，假冒房主欺骗或出售不止一套房子的情况时有发生。人们经常发现，买家在准备用首付和定金转让房产时被骗，但他们当时找不到承包商。因此，业内人士建议，在购买二手房时，要确保签约主体是合法的业主，只有合法的业主才有权利买卖房屋。

典型案件

“一室两售”被判罚款14万英镑

2013年10月10日，陈某与莫某签订《房地产买卖合同》，约定莫某以140万元的价格将李某共有的一个小区的房地产出售给陈某，并约定违约方应向违约方支付相当于该物业价格10%的违约金。莫某在合同卖方栏中写下了“莫某、李某”的签名。

同日，陈某按合同约定向阿莫支付定金3万元。同年11月1日，莫某、李某共同决定将本案涉案财产以145万元的价格出售给黄某，并于11月12日申请办理产权转让登记。11月13日，陈某致信莫某，要求其履行协助办理所涉房产抵押手续的义务，遭到莫某拒绝。

据了解，莫和李已经结婚了。某某在房地产中介公司提出报价，然后接受了几家中介公司介绍的买方房子谈判。

一审法院认为，根据双方提供的证据，陈某与莫某签订的《房地产买卖合同》合法有效，对陈某、莫某、李某具有约束力。本案中，莫、李在《房地产买卖合同》约定的履行期限届满前将涉案财产出售给第三人，并已办理了财产转移登记手续，致使原合同无法继续履行。因此，陈某以充分的理由要求解除双方签订的《房地产买卖合同》。

此外，合同权利义务的终止不影响合同中结算和清算条款的有效性。要求莫、李按合同约定返还定金3万元，并支付违约金14万元，理由充分。

律师声明

莫和他的妻子以140万元的价格将房子卖给了一家房地产中介。与签订合同后，他们以145万元的价格将房子卖给了第三人黄。莫和他的妻子认为他们可以多赚5万元。然而，他们因违约被陈某起诉，并被判14万元罚款。这种行为确实是错误的。但是，作为一个有意购买二手房的当事人，我们可以从这个案例中学习到，其中反映出三个值得思考的问题。

首先，在签订合同之前，我们必须仔细核实房主的身份，以防止假房主欺骗或出售超过一个房间。在这种情况下，黄买了一套多房的房子出售，但幸运的是，他办理了产权转让登记手续。从这一点上，他提醒大多数二手房买家，他们应该及时转让后，支付价格的房子，以维护自己的合法权益。

作为相对的受害者，陈某认为，他在购买位于某一地区的房产时是否验证了房主的身份也是一个有争议的焦点。涉案房屋实际上是莫某和李某共有的，莫某在签字时也签了两个人的名字，这应该足以引起陈某的注意。如果本案不存在一房两厅的情况，但李在办理过户手续前站出来主张权利，不知道该房屋是否仍属于所有。因此，购买二手房必须保证合同的主体是合法的所有者，即有权买卖房屋的人，以免得不偿失。

第二，明确违约责任。在这种情况下，由于陈某的不幸，他在合同中约定违约方应向守约方支付相当于房产价格10%的违约金。正是因为有了这一条款，他才能在返还定金之外获得14万元的违约金。因此，这一行为提醒二手房买家，在房屋出售和转让期间，由于各种原因，双方都存在违约的变数，他们在购房时不应该只关注房价。转让等问题，同时忽略了违约的可能性，所以购买合同必须明确写明各种违约的责任主体、具体违约赔偿金额等。，从而有效地约束违约行为。另外，在履行合同的过程中，可能还存在一些目前无法确定的问题，可以在以后确定的时候加上附加条款，具体情况和双方的约定可以写得很清楚，以避免以后出现一些麻烦。

第三，购买二手房时，买家还需要准备一些配套材料，主要如下:1。身份证原件或护照原件及复印件；2.未成年人的户籍簿或出生证明；3.如果有委托代理人，必须提供经过公证的委托书和代理人的身份证。如果买家是外国人，提供的公证材料是外文的，需要翻译公司翻译。外国人提供的一些材料，如授权书和同意书，必须经过以下国内外机构的公证和认证才有效。提前准备好以上材料将有助于减少购房过程中的麻烦，避免一些后续问题。

第二，合同明确说明了房屋的基本情况和付款时间。

对买方而言，合同必须注明房屋的基本信息，包括地址、门牌号、面积和户型。该信息以产权证为准。张宇说，特别是建筑面积，必须清楚地看到，卖方不能轻易记住它。特别是现在，房价是根据每平方米多少来计算的，所以如果房价不变，面积就变得特别重要。包括出售房屋提供的产权证明是否真实；物业面积有多大；该物业是否用于办公或居住，或其他用途，所有这些都需要注明。对卖方来说，最重要的是标明付款时间，尤其是付款方式，这必须在合同中注明。不能含糊的口头协议。

典型案件

阁楼面积未登记的，由双方承担责任

2004年6月19日，原告王与被告房地产公司签订房屋买卖合同，购买被告一套现房。合同规定建筑面积为105.25平方米。原告支付房款并取得房屋后，发现房屋所有权证登记的建筑面积为82.94平方米。原因是该建筑结构为顶楼斜屋顶阁楼，建筑注册时未注册层高低于2.2米的建筑面积，面积“缩水”。原告起诉被告双倍返还合同面积与注册面积之间有误差的部分货款。

经审理，法院认为，根据合同签订时该房屋的特殊设计，未明确约定支付该房屋2.2米以下的价款，对此双方均有责任。该部分具有一定的使用价值，被告支付了相应的建设费用。根据公平、等价和补偿原则，原告应向被告支付相应的价款。考虑到这部分面积毕竟不同于普通房屋，原告按照普通房价支付房价款是不公平的，被告应当妥善返还。因此，法院裁定被告返还原告购买价格的30%。

律师声明

合同应明确说明房屋的基本信息，包括地址、门牌号、面积和户型。该信息以产权证为准。尤其是建筑面积，不应马虎。此外，还需注明所售房屋提供的产权证明是否真实；物业面积有多大；该物业是否用于办公、居住或其他目的。应当指出，这些应以书面形式保存，以避免以后难以确定的争议。

此外，作为买家，买家应充分重视自己的注意义务，并在购买时仔细核实上述基本信息，以免无缘无故支付超过20平方米的购房款，就像王力可的情况一样。

第三，合同必须规定各种费用的交接时间和方式。

二手房在使用，所以有各种费用，如水，电，煤气，物业，暖气，有线电视等。这些费用有些是预付的，有些是年底结算的。对于如何以及何时转移这些费用必须有一个明确的规定，以避免因买房后发现问题而引起不必要的纠纷。

典型案件

2011年，王女士购买了一套二手房，通过中介公司与原业主进行了交易，并办理了过户手续。自2011年以来，王女士每年都按时缴纳采暖费，但在2014年采暖期开始之前，供热公司告诉王女士，原业主在2011年之前拖欠了3000多元的采暖费，如果他不归还，将停止供热。

王女士表示，2011年之前的取暖费是原业主所欠，不应由她支付。供热公司认为，该房屋交易时，双方没有与供热公司变更供热合同，原有的欠款也没有结清，所以无论谁是业主，都必须偿还这些欠款。这个案子最终通过调解解决了。

律师声明

虽然该案没有以诉讼告终，但它所反映的问题不容忽视。购房合同中必须明确各项费用的结算时间和方式。二手房在使用中，会产生各种费用，如水电、煤气、物业、供暖、有线电视等。这些费用以不同的方式结算，并以不同的方式交付。因此，必须对此类费用有明确的规定，以避免购房后不必要的纠纷。

对于本案中的类似纠纷，我们只能提醒有意购买二手房的买家，在购买二手房之前，必须到供热公司、物业公司、水、电、煤等相关部门了解原业主是否拖欠，并办理相应的合同转让和变更手续。

第四，明确违约责任，合理使用补充条款。

在房屋买卖和房屋转让的过程中，由于各种原因，双方都存在违约的变数。许多人在买房时只注意住房的支付和转让，而忽略了违约的可能性。因此，购房合同必须明确记载各种违约的责任主体和具体的违约赔偿金额，以有效抑制违约行为。因此，正式的采购合同必须在正式的中介公司签订，并且在合同中写明违约情况。此外，在履行合同的过程中，可能还存在一些目前无法确定的问题，可以在以后确定时增加附加条款，具体情况和双方的约定可以写得很清楚，以避免后期出现一些麻烦。

典型案件

2011年3月26日，张与王签订房屋买卖协议，约定王以96.8万元的价格出售房屋，原告支付首付款5万元，其余房款于2011年4月5日前一次性付清。在签订协议的当天，张支付了5万元定金。此前，王与中国工商银行签订了房屋抵押贷款合同(报价601398，BUY)，但贷款尚未还清。2011年6月20日，袁告知法院，被告未告知所售房屋具有抵押权，要求被告确认房屋买卖协议无效或被撤销，并返还定金5万元，赔偿损失。

2011年11月24日，在被告出售抵押房屋的申请中，中国工商银行表示同意在完成贷款结算手续后办理抵押注销手续。

人民法院经审理认为，原被告与被告协商达成的房屋买卖协议是双方的真实意思表示。争议房屋虽有抵押权，但法律法规并不禁止所有权人以抵押权转让抵押财产，原告没有证据证明被告故意隐瞒房屋真实情况。因此，本协议不符合合同法关于合同无效或可撤销的规定，应是合法有效的。根据《中华人民共和国民法通则》第五条，法院裁定驳回原告张的诉讼请求。

一审宣判后，张不服，向市中级人民法院提起上诉，请求二审法院依法改判。中级人民法院裁定驳回上诉，维持原判。

律师声明

对于抵押物的转让，我国《民法通则》、《担保法》和《物权法》都有规定。《最高人民法院关于贯彻实施〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第一百一十五条规定:“抵押物由抵押人本人占有并负责保管的，在抵押期间，未经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让给他人，其行为无效。”该条款确立了债权人同意制度和未经同意无效转让制度。1995年生效的《担保法》对此做了某些修改。第四十九条规定:“抵押期间，抵押人转让已登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让的财产已经设定抵押；抵押人未通知抵押权人或者受让人的，转让无效。”该条款实际上确立了转让的通知和通知制度，以及通知义务不履行时的无效转让制度。《物权法》第191条规定:“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当提前清偿债务或者将转让所得价款交付抵押权人。转让价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，但受让人清偿债务、消灭抵押权的除外。”该法实际上确立了四项具体制度:抵押转让抵押权人同意制度、未经同意不得转让制度、转让价款预付定金制度和替代支付制度。

本案中，“中国工商银行在被告出售抵押房屋的申请中，指示在办理完贷款清偿手续后，为王出售房屋办理抵押注销手续。”可以认为是抵押权人的同意，所以原告的申请没有得到支持。然而，在这种情况下，它表明买方应该对要交易的财产有必要的了解。包括该财产是否已被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制产权，以及该财产是否已被抵押以避免无效购买行为。

第五:购房者应该对要交易的物业有必要的了解。

财产是否被司法行政机关依法裁定、查封或者以其他形式限制；财产是否已经抵押。根据《中华人民共和国担保法》:抵押期间，抵押人转让登记的抵押物的，应当通知抵押权人，并告知受让人转让的标的物已经设定抵押；抵押人未通知抵押权人或受让人的，转让无效。这里，如果该财产已经抵押，抵押人是出卖人，抵押权人是出卖人抵押该财产的第三人，即个人、公司或银行；受让人是买方。本规定的含义是出卖人已将该房屋抵押给第三人，在转让该房屋时，未告知第三人或买受人该房屋已被抵押，因此该转让无效。只有在抵押登记被取消或抵押权人同意的情况下，该房产才能买卖。

典型案件

小曾去年在父亲的支持下买了一套三居室的二手房。当谈到价格时，卖家说搬家具和家用电器太麻烦了，想留下来给小曾。小曾喜欢卖家留下的电视机和几个空音，正因为如此，小曾也妥协降价5000元。于是我签了合同，付了定金，并一个一个地办理了过户手续。

然而，当卖方交付房子的时候，小曾打开门的时候是愚蠢的。他发现所有的家具和家用电器都被搬走了，甚至连水龙头都被拿走了，只留下一片狼藉。小曾打电话给卖家，卖家说他只说他可以送人，但现在他家乡的哥哥只需要一批家用电器和家具，所以他搬了回来。最后，这个案子没有变成诉讼，所以通过调解解决了。

律师声明

据了解，小曾与卖方在签订合同时并未就赠送家具和家用电器达成协议，且该礼物只是卖方的口头承诺，因此损失发生后，小曾没有足够的证据证明对方已经承诺。但是，如果卖方在房屋实际交付后再次进入房屋并搬走家具和家用电器，买方可以通过调查卖方的侵权责任甚至卖方的刑事责任来维护自己的合法权益。因为房子已经交付，房子里的一切，包括内部，都应该属于买家。未经买方同意，擅自进入和移动物品侵犯了买方的合法权益。但是，根本原因在于签订合同时，必须在合同中注明该房屋的现状，并在合同中明确写明该房屋的装修及配套设施，包括水、电、气、暖气、有线电视等基础设施，以防止后期发生纠纷。

同时，我们在购买二手房时应该注意以下几点

第一，购买二手房需要准备的证明材料。

购买房地产时，买家可能是一个人或几个人。无论哪种情况，买家都需要准备以下材料:1。身份证原件或护照原件及复印件；2.未成年人的户籍簿或出生证明；3.如果有委托代理人，必须提供经过公证的委托书和代理人的身份证。如果买家是外国人，提供的公证材料是外文的，需要翻译公司翻译。外国人提供的一些材料，如授权书和同意书，必须经过以下国内外机构的公证和认证才有效。

二、购买二手房，必须在合同中注明房屋的状况。

房子应该照原样出售，但要看房子的情况。合同必须明确房屋的装修及配套设施，包括水、电、气、暖、有线电视等基础设施。大多数买家在房子使用时去看房子。在这个过程中，他们错误地认为他们看到的是房子的现状，包括家里的家用电器和家具。在合同中，双方同意是否保留家具和家用电器，必须注明。以免引起纠纷。

二手房购买，由于房屋相对单一，有必要根据房屋本身的特点来写合同，尽量把买卖双方都需要保护的权益写进合同，这样才能可靠地保护购房人的利益，减少买卖过程中的变数和麻烦。

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