楼市寒冬已至 扛不住的赶快撤吧！

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快到年底的时候，那些有房子的人和那些没有房子的人都在担心房价未来会怎么样，而房子在他们手中仍然毫无价值。对于这样的理解，首先，从房子的性质来看，是有偏差的。什么是房子？这房子是供人居住的，不是用来炒作的；第二点是房子是否有价值仅仅取决于价格。价格中有许多人为的和外部的因素。一旦这些因素消失，价格将失去其高支撑。

那么，未来房价会如何变化？让我们先看看房地产销售。“金九银十”神话今年被粉碎，金九没有给它的力量。相反，白银10成了房地产市场销售的滑铁卢。10月份，中国商品房销售面积同比下降幅度扩大至-6.0%，创下2015年3月以来的新低。受房地产销售持续疲软的影响，10月份征地面积增速在去年同期基数较低的背景下仍有所下降，新开工面积增速由正转负；众所周知，只有通过不断的开发建设，房地产企业才能保证资金链的持续流通，更不用说停产了，即使开发速度降低，也会影响企业的利润和运营。房地产行业的上游企业正承受着这样的压力，而投机者和多套房持有者的压力将会更大。

房地产企业的销售面临压力，投机者被禁止出售房地产。一方面，限购政策阻止更多的房地产投机者进入市场；另一方面，它与居民杠杆的升降有关。自2015年以来，居民和杠杆推动了房地产市场的繁荣。2016年，新增贷款总额的45%是面向居民的中长期贷款。有了住房公积金贷款，居民部门的负债在2016年增加了7.1万亿，2017年上半年增加了4万亿，比去年同期增加了近7000亿。

然而，自10月份以来，住房贷款的增长率大幅下降，仅增加了4500亿元，比上个月减少了2800亿元；值得注意的是，在此期间，居民短期贷款仅增加了791亿元，不到上月的1/3，这也反映出监管机构开始严格检查消费贷款，从而阻止更多资金流入房地产市场，进一步削弱了房地产需求水平。

从财政角度看，财政部10月份公布了《财政收支情况》，显示10月份全国契税为278亿元，同比下降3.6%；土地增值税304亿元，同比下降2.2%。尽管契税反映了房地产交易的滞后，至少对“金九”而言，它已经解释了这个问题。以前，作者多次提到“冬天来了”。从金融契税的角度来看，这确实已经在全国范围内出现。

可以说，第一轮的包里过关游戏已经结束，楼市调控也进入了胶着期；现在，无论是谁摘下这朵“花”，都将面临一个现实:看起来像资产、看起来像财富的财产将背负更多债务，因为它无法及时出手；真正挫败这些投机者信心的是房地产市场的持续下跌。因此，在资本和心理的双重压力下，他们会低价出售一些资产套现，以应对可能出现的资本危机。

另一方面，住房企业将不堪重负，尤其是中小型住房企业，他们在年底将有两种方式来处理它，即出售他们的股份，或降低价格促销，价格松动开始出现。

对于购房者来说，如果你真的想要一套自己的房子，明年春节前后可能会有一个好机会。到时候，无论是房地产投机者还是开发商都会对空房的价格有一定的讨价还价。如果你想投资一栋房子，并期望在未来增加价值，那么就有一个问题:别人低价出售的房子在未来一定会涨价吗？如果你现在便宜买，将来会更便宜。因此，在投资房地产时，我们应该避免逢低买入，尤其是在市场多变的过渡期，我们应该确保我们的负债最小化，找到更好的投资项目和有足够现金流储备的投资机会。

本文原作者刘磊是福布斯理财规划师评审委员会委员，远景财经新闻邀请的房地产评论员，房地产投资炼金术课程导师，多位媒体房地产专栏作家和作家，刘磊房地产评论微信号。