业绩会直击|“只有河南”胡葆森：建业2020年销售额占全省10%

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观点房地产网半年后，建业地产的业绩将带来新的人。3月12日，董事长胡葆森带领管理层和一行五人出席了2017年度绩效会议。除了去年新ceo袁和新cfo之外，新面孔也首次亮相。

2017年1月，胡葆森首次宣布邀请中国工商银行河南省分行原行长刘卫星加入建业，担任联席董事长。在表演会上，刘卫星坐在胡葆森的右边。这个场景也显示了他的位置。

然而，刘卫星在整个过程中很少发言，而60多岁的胡葆森在台上站了20分钟，向现场媒体开放了一个谈话篮。去年，袁作了一次演讲。

在20分钟内，胡葆森谈到了近10年来房地产开发商的集中和建业的省级战略，并敦促媒体前往郑州。他还做出了一个大胆的预测:到2020年底，百强企业将控制80%至85%的国内房地产市场份额。

虽然胡葆森是一家扎根河南的开发商的董事长，但他在文化艺术界有很多朋友。首先，他和华谊兄弟握手，然后他带着刘三姐印象的导演王潮歌，在郑州洛阳开始了他的旅游事业。

2017年10月，胡葆森与王潮歌启动了一个文化旅游项目，有趣的名字是“只有河南一个战争国家”。这个60万平方米的项目位于郑州。据说人们可以看到、听到、闻到、触摸和品尝中原文化。王道只有一系列我们无法欣赏的剧本，但只有河南这个名字更像是建业地产最简单、最整洁的写照。

自1992年胡葆森回到中原老家建业以来，他几乎没有离开过河南。

在同一个讲话中，胡葆森说，在过去的十年和未来的三年，建业的战略基本上仍然集中在河南市场，并不断增加其在该市场的份额。

他的目标是从2018年起的三年内，河南市场份额达到10%，2018年达到7%-8%。视点房地产新媒体获悉，从2017年301亿的销售额来看，建业在河南的市场份额为4.3%，如果考虑到代理建设的销售额，其市场份额可以达到5.2%。

与胡葆森一年前所说的相比，他说建业30周年(2022)时市场份额将达到15%，资产规模、销售规模和市场价值都将超过1000亿。

然而，2017年1000亿住房企业的数量已经达到17家，2022年1000亿住房企业的数量将远远低于去年。在业绩见面会上，胡葆森再次表达了对中原市场容量的信心，但同时也透露了他的规模心态，即对百强满意。十年前，建业位列百强企业。今天，在百强企业中，我们希望十年后仍能跻身中国房地产行业百强企业。

至于销售目标，首席执行官袁透露，在未来两到三年内，建业将努力保持50%左右的增长率。也许袁对的表情不够坚定。作为老板，胡葆森最后补充说，对2018年50%的增长完全有信心。

视点房地产新媒体获悉，建业2017年的合同销售额为304.15亿元，同比增长51%，改变了2013年至2015年销售增长缓慢的局面。按照50%的增幅，建业2018年的销售额可能达到456亿元。

在胡葆森1000亿元目标和15%市场份额的基础上推出:建业2018年建筑面积预计超过1000万平方米，这部分项目将在未来三年内投放市场，平均价格为7000元/平方米，价值700亿元。此外，这还不包括在建的800万平方米和出售的轻资产。

轻资产是建业自2015年以来推广的商业模式。在过去的三年里，公司已经完成了75个轻资产项目的签约，涉及总建筑面积约1246万平方米。据一年前接受视点房地产新媒体采访时，胡葆森表示，河南省的轻资产建设项目主要是县级市，其次是地级市，郑州市主要是重资产项目。

袁表示，由于轻资产项目只是管理产出，毛利率很高，2017年贡献利润2亿元。根据业绩公告，建业2017年轻资产业务收入为3.08亿元，同比增长近7倍。此外，2018年，建业轻资产项目总数将超过100个。

虽然年经营收入增长46.2%，但建业地产的毛利率在2107年微降至23.6%。袁解释说，在2017年落户的项目中，2015年部分房地产价格相对较低，而2017年停车位和高利润业务比重相对较小，导致整体毛利率下降。

关于2018年的监管情况，胡宝梦预计今年不会出台太多新政策。

以下是建业房地产股份有限公司2017年度绩效会议现场问答记录:

现场提问:建业地产2012年至2017年销售额的复合增长率为24.1%。公司下一步有没有加快发展的计划？2018年的销售目标是什么？

2017年，公司新增土地储备1467万平方米。平均土地成本是多少？截至2017年底，公司土地总储存面积为3118万平方米。整体平均土地成本是多少？

目前银行对公司的信用额度是多少？2018年有融资计划吗？

胡平:我先回答最后两个问题。我们2017年新增的土地储备成本约为1600元/平方米。目前，土地储备总面积超过3000万平方米，平均成本约为1000元/平方米。2017年，随着土地成本的上升，我们也获得了边界安全的土地资源。

在授信额度和融资计划方面，目前我们从各银行获得的总授信额度超过600亿元，2018年有一些融资安排。这也是为了使企业发展得更加稳定和迅速，这就需要一些融资安排。具体计划将在公司公告中陆续披露。

袁:建业地产过去10年的复合增长率约为24%。如果一个公司发展得快，它会有很大的风险，但是如果发展得慢，它就会处于落后的局面。建业地产近年来一直跻身百强地产公司之列，2017年我们的市场排名是第52位。

经过2015年的战略转型，我们在2017年开始略微加速。事实上，我们2017年的销售业绩约为300亿英镑，比2016年高出50%，这也是一个自然的增长机会。在未来两到三年，我们将保持50%左右的增长率。当然，这是我们的目标，具体结果将取决于市场形势和政策。我们努力争取这样的增长率，以保持我们在市场中的地位。

胡葆森:300亿元总是说不包括我们的轻资产，也就是大家说的代理建设。去年，代建也有近70亿英镑的收入。

袁:是的，我们在河南省的市场份额在2017年达到了4.3%，比2016年的3.6%增长了0.7个百分点。如果算上70亿英镑的轻资产收入，年市场份额应该在5.2%左右。2018年，我们希望获得7%至8%的市场份额。

现场提问:国家的房地产调控政策还在继续。你认为今年的市场怎么样？对公司的发展速度有什么影响？此外，去年，两个项目从出售改为出租。原因是什么？今年会有什么变化吗？此外，文化娱乐业务的表现如何，未来的收益将如何体现？

胡平:2017年，出售的两项资产被转换为投资性房地产，一项是三门峡项目，另一项是郑州项目。这一调整是为了更好地反映这两项资产的价值。由于这两项资产在入住率和租金方面高于其当前账面价值，因此进行了调整，以真实反映其价值。

胡葆森:中国市场是一个政策市场，牛市和熊市是根据数据和常规研究来判断的。由于目前的国家治理机制，政府政策对市场的影响是非常直接的，从去年提出的住房不应投机到今年的房产税，这是两会高度关注的，市场将提前消化这些政策的引导。

从政府的角度来看，我认为今年的市场不会继续推出抑制和监管等负面政策。限制购买、贷款、价格限制和销售限制从去年开始实施。从政策层面来看，今年不会出台多少新政策。

建业覆盖了省、市、县、乡镇和农村的各级市场。当然，我们也关心这个政策，但我们不是很关心。不管政策是好是坏，它基本上不会影响我们绩效目标的实现。当一个目标被提出时，它必须为政策的可能影响留下一些空间。

此外，我们的文化旅游业务在2013年和2014年开始发展，并与华谊兄弟在一个电影城合作。这个电影城将在今年年底左右开放，计划总共有六条街道，前两条街道将在今年年底开放。张艺谋等导演在中国做过一些文化旅游项目，叫做印象系列。后来，王潮歌的导演团队独立开发了游剑系列，包括《再看平遥》和《再看五台山》。

前一年，他们和我们合作，在河南做了一场现场表演，那是一个叫做“只有河南”的戏剧公园。自2016年签署合同以来，建设已经开始，将在大约两年内完成。

现场提问:财务报表中提到公司有17亿银行贷款，两到五年后到期。与2017年相比，今年启动的项目增加了71%。这会对集团的杠杆产生压力吗？如果有增加，会是多少？胡主席提到建业在未来两到三年的收入将达到1000亿元。这是你的目标吗？

刚才提到了建业正在慢慢转变的愿景。今年6月，有一个新的口号，那就是它将成为一个拥有新生活方式的服务提供商。然而，截至去年年底，该公司97%的收入仍来自房地产销售。这个数字在新的定位后会改变吗？去年，集团斥资160亿元扩大土地储备，并首次投资三亚。你想知道海南省或河南省以外的发展情况吗？

袁:我们的销售主要是现成的，其中97%会反映在我们的销售收入上，这是毋庸置疑的。此外，我们的建筑面积增加了71%，这不会造成财政压力。企业本身的现金流将支持我们的启动计划。同时，开工计划不是同时开始的，而是整整一年。从1月到年底，我们将有一个合理的分配，这不会影响现金流的安全性。

现场提问:50%的推广目标是未来两三年还是长期计划？

袁:我们不能预测太长时间，但未来两三年的增长率将在50%左右。

胡平:我们2-5年的贷款应该是170亿，这说明我们的短期和长期贷款的比例结构是非常安全合理的；目前，短期负债约为44亿元，持有的现金存量超过130亿元，仍处于相对安全的状态。

袁:2017年底，账户现金134亿，负债率也大幅下降，保持在50%左右。

现场提问:未来预期会上升吗？

袁:会保持稳定。

胡葆森:企业的指导思想和经营原则不会有很大的波动。比如，建业一直都是一个保守派，或者说得委婉一点，一个保守派。我们将始终采取稳健的发展战略。

现场提问:去年花费了160亿元。未来的成本是多少？

胡葆森:年初的时候，没有160亿元的征地预算，但是在中国征地并不意味着像年初计划的那么多，年底就要征地。首先，政府土地供应的节奏和数量无法控制；另一方面，一些城中村改造和一级开发项目何时能够完成还不确定，因此有时会在年初出现一些计划外事件。土地市场的不确定性太多了。

让我们再来谈谈三亚项目。简而言之，无论是今天的一两个项目，还是未来的几个项目，客户都是河南人。将来，我可能会去其他地方，最终我们的客户来自河南。在过去的10年里，河南的消费者在海南的住房消费人群中一直名列前三。

现场提问:2018年和2019年可能是轻资产年。未来三年轻资产的预期收入是多少？我看到今年的毛利率下降了。原因是什么？轻资产可能有更高的毛利润。我们的毛利率将来会有更高的趋势吗？

第二个问题是关于区域化。从河南近两年的市场成交量来看，建业地产设定的市场份额仍远未达到1000亿元的目标。你提出这个市场份额可以达到1000亿元，是因为你看到更多的河南市场，还是有其他渠道达到这个1000亿元的目标？

第三个问题是商业。值得注意的是，近年来，我国商业地产和土地储备的总体比例逐年下降，以前为11%，今年约为7%。这种调整的原因是什么？

袁:截至2017年，建业已收购39个轻资产项目。轻资产是我们品牌、管理和能力的输出，因为我们在这方面没有资本输出，主要是通过管理输出，其毛利率肯定比较高。

我们已经实现了2017年的目标，轻资产项目的收入超过3.5亿英镑，利润超过2亿英镑。2018年，我们的轻资产项目总量将超过100个，超过100个后将保持一定的稳定性。2019年和2020年，我们将根据市场情况保持稳定。

至于毛利率的下降，在今年的报告中毛利率下降了0.5%，主要是因为2015年一些房地产价格相对较低；此外，这可能是由于产品结构的差异。在今年的结算中，我们的停车位和高利润企业的比例相对较小。我们2017年的销售毛利高于往年。未来几年，毛利率将保持稳定甚至略有上升。实际营业毛利率没有下降，而是上升了。

胡葆森:关于1000亿人民币和市场份额的目标，我是这个战略的主要制定者。2000年我们之所以不能确定河南，是因为政府提出了中原城市群的概念。十八年过去了，当时构想的中原城市群已基本成为现实，包括郑汴一体化和郑徐一体化。

去年，河南商品房总成交额首次突破7000亿元。建业2018年的建筑面积预计将超过1000万平方米，我们的平均房价接近7000元，几乎是全省平均房价的两倍。

此外，我们有超过3000万平方米的土地储备，今年将有新的土地储备。2018年新开工的项目肯定会在今年、明年和明年推出市场；按照平均房价，这是700亿元的价值，加上在建的800万平方米的项目和轻资产的收入。我相信河南1000亿元的目标和15%的市场份额将在未来两三年内实现。

胡平:在商业地产的问题上，因为我们的资源更多的是在住宅开发上，我们更注重商业用地的机会，如果有更好的机会，我们会收购。

现场提问:今天，我看到一些报道说a股房地产信托今年可能上市。你听过这样的谣言吗？公司将来会拆分一些商业项目来做房地产投资信托吗？

胡平:我们公司也在2017年讨论这个问题，但是由于国内税收问题，真正的内地房地产投资信托基金无法登陆。当然，我们也在研究一些类似reits的成功案例，并可能在这些方面做出相关安排。