观点年度记忆之领袖篇 | 李明远洋二十年与林龙安禹洲创业史

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2017年，在创造了一个又一个新记录之后，中国的房地产正逐步走向周期的顶峰，新年将是小的一年的判断在业内广为流传。

在进入小年大周期的阶段，虽然房地产企业在市场景气下滑的环境中表现依然光明，但更多的企业正在努力变革和创新，为未来的小年储备粮草。

几十年来，无论周期长短，中国的房地产发展都有自己的起伏，并且一直保持着螺旋式上升的发展趋势。在此期间，无数的企业和企业家经历了风风雨雨，付出了巨大的努力，无论是为了眼前还是为了大局，都有得有失。

一直以来，视点房地产新媒体都试图通过与一线企业家的深入交流和对话，了解中国房地产企业家是如何认识行业、控制企业的，以及用什么样的视角来解读自己的行为和思想。

无论如何，在动荡的时代，房地产行业是由无数的企业家和商界领袖领导的，而领袖的意义在于他们的命运成为诠释时代进步的象征，这也是视点房地产新媒体坚持开展领袖访谈的目的。

随着2018年度视点论坛的临近，视点地产的新媒体通过一群在过去一年中有过密切接触和深入交流的中国房地产企业家，再次重温他们的思考、探索和观点，审视行业，看到企业的兴衰。

本周，视点地产新媒体推出了以下两位商界领袖进行重新解读和表彰:远洋运输集团董事长兼总裁李明先生和禹州集团董事长林隆安先生。

李明

青春在路上

我希望远洋人民作为企业家和奋斗者将永远追求更美好的未来。

透过首都的阴霾，迎着琼州的蓝天，透过茂密的椰子树和巨大的落地玻璃窗，阳光柔和地照射在桌面上，点缀着斑驳的斑点和两点，人们的心情随着这座美丽的岛屿变得开朗起来。

这是李明第一次参加博鳌房地产论坛。在此之前，他很少参加这类活动，除了他自己在远洋运输的家。岛上的热情和论坛的兴奋让他感觉很新鲜。

在进入体育场之前，李明把他的白衬衫换成了一件海岛风格的花衬衫。他看着我们，笑着说，他仍然想表达他对国会的基本尊重。

这是一位心地善良、性格温和的企业领导者。据说他乘经济舱旅行，经常去员工食堂吃饭。当你很少看到他表情丰富、情绪起伏时，他似乎总是很平静，用一种独特的低沉而稳定的声音表达自己的观点。

然而，如果我们把注意力转向李明领导的海洋集团，它将呈现出一种完全不同的风格。

在过去的几年里，李明在远洋运输方面的果断转变和大刀阔斧的改革，已经足以让外界了解到董事长的另一面的蓬勃朝气。

据视点房地产新媒体报道，李明曾经把股权结构调整、区域结构调整和产权类型调整描述为大海上的三座大山。

在过去的20年里，中远集团完成了在香港的股权改革和上市，房地产业务的多元化发展模式也初步完成了三次飞跃:住宅地产日益壮大，商业地产和房地产金融逐渐壮大，积极探索的养老服务业也初见成效。

二十年的发展也给李明留下了时间的痕迹。当时情绪高涨的年轻人现在都在他们的太阳穴上蒙上了一层霜。但是对于一个总是保持危机感的战士来说，商业管理的唯一方式就是改变。

2015年，远洋运输集团正式启动第四个发展战略，立足房地产行业，打造有限多元化经营格局，打造优质、可持续、稳定的发展格局。对于远洋运输和李明来说，市场是与时俱进的，企业也应该与时俱进。

再见了博鳌房地产论坛的李明，我们发现他发生了一些变化。

就我个人而言，我过去同意当市场达到一定高度时应该进行调整。最近，我做了一些调整。我认为可能有持续增长的条件。

远洋运输的员工透露，李明在公司经常说，打了一仗的将军赢了最后一场战争，他成为将军的原因是因为他以前赢过这场战争，但这也意味着他不一定是下一场战争的胜利者。因此，只有通过更多的学习和实践，我们才能生存。

高度市场化的李明意识到没有一个将军能永远赢得这场战斗。这种始终清晰的自我意识和危机意识可能是触动李明每一根敏感的市场神经的关键驱动力。

在过去的几年里，房地产市场保持了持续的高增长，尽管它的经营水平很高，这值得我们认真考虑。

李明指出，一方面，无论房地产市场本身的价格或交易量如何，从实际购买力、居民消费需求的提高和人口流动性的角度来看，这种增长在未来几年可能是可持续的；另一方面，由于中国庞大的人口和巨大的市场容量，房地产市场确实有很大的回旋余地。

基于此，李明认为，再次对市场做出乐观预期，至少在中短期是乐观的。

古人说，已经到了知道自己命运的年龄的李明，从来没有放弃寻找一条正确的商业道路。这可能更多的是基于他对远洋运输集团的热爱。

我喜欢踢足球。看来我可以通过扮演一个玩家的角色来回答你的问题。在海洋开发的早期，我觉得自己是一名前锋；这些年来，我更像一个中锋和后卫；现在和将来，我想成为一名守门员，让更多的年轻人冲锋陷阵。

李明把自己定位为命运之年的守门员。这个答案不得不说有些出人意料，但对于一个经历了20年房地产市场沧桑的企业领导人来说，这个选择似乎是合理的。

海运的管理自去年以来已经更新。到目前为止，这一调整已经基本完成。新管理层的大多数成员都很年轻，受过最好的高等教育。他们有一线和管理经验。他们在公司工作了十多年，大约有几十名这样的精英在中高层管理的各个岗位上得到充实。

我能做的就是全力支持和尊重他们的工作，检查和填补空白，并对他们的工作成果负责。我认为80后可以面对90后，90后可以理解90后和90后消费者。结果显而易见。李明笑着补充道。

自从1993年开发以来，这个有24年历史的海洋正处于一个好时期，那么未来在哪里呢？

视点地产新媒体获悉，2016年，海洋集团完成品牌复兴，正式更名为海洋集团，并建立了以海洋地产、海洋商务、海洋资本、海洋服务、海洋建设为核心的五大业务板块。

在第四步发展战略的指导下，远洋运输集团正朝着有限多元化稳步前进。在李明看来，这种布局远远不够。

实际上，这些业务都是远洋运输的传统业务，不是新业务。然而，与海洋地产相比，远洋运输业务、远洋运输资本、远洋运输建设和远洋运输服务的规模将会更小。现在远洋运输已经把它们放到了平行发展的水平上。未来，远洋运输将把这些业务一个一个拆分，让它们独立发展。

李明说，海洋资本发展迅速。目前，中国最大的金融风险来自信贷。要真正消化这些风险，就必须扩大直接融资，这为海洋资本在房地产行业的发展提供了良好的商机。因为海洋资本有很多形式，我们已经进入资本市场很长时间了，我们的人员也很专业。经过长时间的磨合和成长，我们已经具备了做房地产金融的条件。

李明透露，目前海洋资本管理的资产已经超过500亿元，投资的项目主要是对外项目。到今年年底，海洋资本管理的资产将正式超过100亿美元。

众所周知，与控股地产和新兴业务相比，传统住宅开发业务增长更快。过去几年，中远集团为了培育和发展控股物业和新兴业务，在一定程度上牺牲了住宅业务的规模发展，但也为中远集团提供了未来可持续发展的能力。

在中远集团上市10周年之际，公司的控股物业和新兴业务已初具规模并取得成效，中远集团也宣布了新一轮的蝴蝶变化，公司将加快住宅开发业务的发展，以赶上和迎合仍可持续发展的市场环境。

近年来，远洋运输为可持续发展和未来发展做出了很多努力。只要你努力工作，你总会有所收获。我希望远洋人民作为企业家和奋斗者将永远追求更美好的未来。李明最后总结道。

lin龙眼

禹州创业史

在创业23年后，林隆安知道了房地产行业的残酷。只有当他为和平时期的危险做好准备时，他才能长寿。

上海正处于六月下旬的雨季，城市笼罩在烟雨之中。在这个城市里，上路是忙碌的一天。

位于浦东新区的豫州广场是豫州集团的总部。由于林隆安喜欢收藏木艺，25楼的董事长办公室全部用木头装饰，简洁、圆润、淡定。

一整套茶具放在接待客人的桌子上。闽南人爱茶、知茶，茶叶在沸水中不断地飘落，就像人生的起伏。

作为企业的掌舵人，林隆安经常穿梭于上海和香港之间，以至于他很少有时间坐在上海总部的办公室里。上午10点后，林隆安在会见完最后一批来访客人后匆匆回到办公室，接受了视点房地产新媒体的专访。

林桂圆，穿着白衬衫黑裤子，非常活泼。他一进门就热情地招呼大家喝茶。在近两个小时的谈话中，大家坐在一起喝茶聊天，气氛融洽。

林隆安在侃侃简单而直接地谈了他对禹州、工业和市场的看法。在这位热爱拼搏的福建企业家身上，我们可以看到坚持、智慧和对未来的乐观。

2016年，禹州实现销售额232亿元，并成功将总部迁至上海。在22年的时间里，它跨越了数千英里，这个从厦门起步的房地产企业成功地在上海生根发芽。

但这只是开始。搬到上海后，禹州的战略目标自然会上升，到2020年达到1000亿元。林龙眼说。

2017年，林隆安的目标是力争超过400亿元，到2020年，这把剑意味着1000亿元。不过，在禹州和他之前还有很多路要走，但在未来，前面的路是可以预料的。

一些作者这样描述私营企业家:作为嬉戏，他们在动荡中前进。他们中的一些人勇敢地面对风浪，一些人充满自豪，一些人善于计算，一些人勤奋而坚定，还有一些人左右为难。

对于私营企业的企业家来说，20世纪90年代是改革开放的伟大时代。系统大门打开后，一大批有志之士有了一个充分发挥手脚的舞台。1994年底，30多岁的林隆安放弃了厦门金融系统稳定的公务员工作，选择在海上创办禹州房地产，成为时代的潮流。

当时，做这个决定确实需要很大的勇气，厦门的房地产业还处于发展时期，前面的路还看不清楚。许多房地产企业都是为了应对这种情况而诞生的，禹州不是最早的，但林隆安认为，虽然起步较晚，但应该从高点起步。

1995年，禹州推出了它的第一个产品——禹州新村，它位于厦门岛仙岳山脚的城乡结合部。虽然不是城市的核心区域，但禹州在产品上花了很多心思来推动绿色窗口。我家在禹州的生活理念，注重建筑与自然、人与自然的和谐关系，在当时的厦门市场上赢得了良好的声誉。

在赚到第一盆金后，林桂圆继续稳健地扎根厦门市场。经过20多年的房地产生涯，国内房地产行业经历了一个寒冬蛰伏期，一个全面腾飞的爆发期，现在逐渐进入稳定的后时代。

随着市场潮流的起伏，大量的房地产企业被淹没在历史的洪流中，那些能够生存下来的自然有自己独特的特点。

禹州与其他房地产开发商的最大区别在于我们注重财富的积累。在林隆安看来，这可能与他自身的性格有关，而禹州一直强调脚踏实地、稳健经营。经过在厦门12年的深度培育，禹州地产已经发展成为厦门最大的住宅房地产开发商之一。

从2004年开始，禹州开始扩张版图，先后落户上海和合肥，从一个区域性的房地产企业转变为全国性的房地产企业。

在接下来的两三年里，中国的房地产市场发展迅速。在享受了行业红利之后，2008年，一场金融风暴席卷全球，房价下跌，市场交易清淡，许多企业面临资金链断裂的问题。禹州依靠长期稳定的现金流渡过了危机，并于2009年底在香港成功上市。

虽然一直强调稳定，但作为房地产行业快速崛起的一股力量，敢拼爱拼的标签也适合林隆安。在他办公室的墙上，一对毛泽东的《花园里的春雪》格外醒目，算上浪漫的人物，现在显得格外雄伟。

2013年，禹州成功进入10亿房地产企业俱乐部。然而，随着房地产行业从黄金时代走向白银时代，行业整合程度越来越高，中型房地产企业面临更多挑战。

对于禹州来说，竞争越来越残酷。我总是告诉团队的高管，如果他们不前进，他们就会后退。如果他们在一年内跟不上对方，他们在第二年和第三年就没有机会了，最终他们会被收购和合并。

在创业23年后，林隆安知道了房地产行业的残酷。只有当他为和平时期的危险做好准备时，他才能长寿。

近年来，随着行业走向股份制时代，纯住宅开发的利润越来越少，在新经济常态背景下，住宅企业的跨境转型成为必然趋势。其中，健康、教育、金融和娱乐是许多房企的转型方向，有些甚至提议转向房地产。

对此，林隆安不会否认，但对于禹州，他表示，他仍将坚持以房地产开发为主业:金融可以做，但如果房地产专业不能混在一起，仍有必要让房地产开发更加专业化和精细化。只有这样，我们才能在未来变得更大更强。

如何变得坚强？林隆安的第一份工作是储存干草。

对于征地，林隆安很有信心:多年来，禹州几乎总是适时征地，从不盲目高价征地。并购是我们获取土地的重要渠道。例如，在我们进入华南之前，它们基本上都是收购项目。经过20多年的经验，禹州可以在市场低潮时购买更多的土地来支持公司的快速发展。

数据显示，禹州的土地储备已超过1100万平方米，价值接近2000亿元，甚至超过了一些大型住宅企业。其中，80%的土地储备集中在一、二线城市，55%的土地储备集中在上海、苏州、杭州、南京和合肥。

因此，林隆安对到2020年实现1000亿元的目标充满信心。

林隆安的另一层信心来自于禹州多年来的高增长、高利润、高利润的特点。连续十年毛利率稳定保持在35%左右，股利支付率连续五年高达30%，股利收益率为8%-10%，负债率连续十多年保持在60%-80%之间。这些精彩的数据赢得了禹州股东的信任。

作为掌舵人，我感到非常欣慰的是，股东和投资者可以分享企业价值，我们应该走自己独特的路。