租赁维艰 新派公寓12天断电漩涡中的王戈宏

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去年12月14日，王、、于亮敲响了深交所的钟声，万科旗下的新公寓房地产投资信托基金(即新公寓产权支持专项计划)和印电集团招商银行正式挂牌上市。

中国第一个面向住房租赁的单一房地产投资信托基金(reits)成功发行，新型公寓供不应求，这意味着国内房地产投资信托基金市场除了写字楼、购物中心、商店、物流和仓储之外，还将公寓作为一种资产类型。

长期租赁公寓物业的收购，除了主流的二房东模式外，新公寓试图寻求二房东以外的身份。私募股权基金收购、品牌运营管理和开发商定制是新公寓除了作为第二房东出租之外的另外三种获得房产的方式。

这四者的结合就是王口中的组合拳模式。这似乎是一种平衡风险的方法，因为在王的预料之中，如果一拳好，那绝对会输，而且四拳都必须好才有可能赢。

虽然发行房地产投资信托基金的过程并不是一帆风顺的，但最终还是顺利的。相反，对于外界来说并不乐观的第二地主模式，却把王拖入了泥潭。

停电漩涡

新公寓的第三个项目，新建的国家展览馆，在春节期间遭遇了停电停水。其在2月23日的声明中称，该物业的新业主北京地景房地产有限公司于2018年2月直接借用了维修的名义。从11日上午10: 00到12日上午10: 00有一次停电，但是没有人被检修过；同样的停电在13日下午再次发生。停电持续了12天，没有任何维护或恢复供电的消息。

停电后，水被切断了。据新派公寓称，2月12日下午，新派公寓接到新业主13日至15日的停水大修通知，但只发现停水，未发现大修。此外，新派公寓只能自行恢复水闸供水，未发现异常。

视点房地产新媒体了解到，新国际会展中心实际上是天祝镇天祝街12号的两栋楼(天喜楼)，由新派公寓于2016年5月出租，租期为12.5年。该项目经过改造后投放市场，至今已运营不到一年。

租期一年半后，项目迎来了新老业主的更替，新国展店的产权风波在这里愈演愈烈。

2016年初，中介机构北京丁奉史圣房地产投资管理有限公司受原产权人北京九洲龙华投资管理有限公司的委托，向新派公寓推荐该项目，并协助新派公寓与北京腾信科技孵化器有限公司签订租赁合同。同年5月，新派公寓正式出租该项目，并获得项目所在地北京市顺义区天祝镇政府关于天喜大厦产业发展意见的批复，同意批准天祝镇天喜街12号院(天喜大厦)两栋建筑的运营相关文件。

在其对外声明中，新派公寓称其之前已被出租，并获悉该房产已被几家法院没收。2017年底，该项目被强制拍卖给北京帝景房地产有限公司，项目第二任房东的新公寓迎来了新房东。

2月10日，新业主要求将租金从原来的2元/平方米提高到4-4.5元/平方米。谈判失败后，该项目的水电被切断。

针对这场风波，王曾经说过，买卖不破租约可能只是以前很多人在法律文本中的一条规则，所以这次让我们真正地吸取教训！

据业内人士介绍，即使房屋所有权在租赁期间发生转移，租赁也受法律保护，这也正是王所说的买卖不违反租赁的原则。但是，这种保护是有一定条件的，如果房屋在出租前已经抵押或者已经被法院依法查封，就不属于上述范畴。

因此，业内人士认为，这起事件的关键在于租赁和抵押的关系，即孰先孰后。在出租物业之前，如果出租人做了尽职调查，也可以在一定程度上减少类似风险的发生。

针对事件的最新进展，截至发稿时，视点地产的新媒体未能与新公寓取得联系；另一方面，根据新派公寓的官方渠道，目前该项目租户无法预约租赁。

租赁很困难

中国长期租赁公寓的主流发展模式是第二房东模式，即低价公寓以高价出租赚取差价。然而，随着优质物业租赁的兴起，差价的红利正在逐渐流失；另一方面，前期租赁和装修投资巨大，仅租金收入的回报周期长，也制约了扩张。

第二房东模式的缺点逐渐变得明显，新公寓试图寻找一个不同于第二房东的身份。

私募股权基金收购、品牌运营管理和开发商定制是新公寓除了作为第二房东出租之外获得房产的另外三种方式。这四种方式加在一起，就是王口中的组合拳模式。

这似乎是一种平衡风险的方法，因为在王的预料之中，如果一拳好，那绝对会输，而且四拳都必须好才有可能赢。

虽然它已经成立了五年多，包括新国际展览中心，但只有三个新的公寓项目在运营，它们都位于北京。另外两个是东城区北河沿街的紫禁城和朝阳区百子湾路的中央商务区国际贸易商店。

最著名的是中央商务区国际贸易商店，它已经成为一个旗舰项目，并在被新公寓收购后实现了房地产投资信托。视点房地产新媒体获悉，2013年初，新发公寓与萨夫兰基金共同成立了萨夫兰房地产基金，并收购和改造了国茂附近的森德大厦。当时，购买价格为22，000元/平方米。

王曾表示，在调查过程中了解到，项目周边的拆迁成本已经达到4.5万元/平方米以上，经过4年的持有，周边房屋在8万至10万平方米之间；据说在运营期间，该项目的租金也翻了一番。

收购四年后，cbd国茂店迎来了一个亮点——新派公寓以项目未来的净租金收入作为底层资产，并推出专项计划支持新派公寓的股权型住房资产。

中国第一套带房地产投资信托基金的新公寓发布了，但它一点风景都没有。2017年11月3日正式发行成立时，深圳证券交易所在微信公告号上发布了一份文件，强调了这类reits的象征意义:此次发行的成功，标志着公寓作为一种资产类型，在国内reits市场上，除了写字楼、购物中心、商店、物流和仓储以外，又增加了一种。

王认为，长期租赁公寓是一个品牌+金融的产业，在玩品牌游戏和资本游戏。他曾经预言，这个行业要么会完全轻装上阵，出口五星级酒店等品牌，并保旱涝保收；要么做得彻底，持有资产，进行经营管理，资产证券化，与金融创新。

对于未来的希望，王曾经说过，在新型公寓的物业收购方式中，开发商的定制化和私募基金收购将分别占10%，第二房东模式的整体租金将占30%，品牌运营和管理将占50%。

对于金融创新，新公寓甚至整个长期租赁公寓行业仍处于探索阶段；住宅租赁的品牌化才刚刚开始；传统的二房东模式也遇到了利润瓶颈和扩张问题。

据业内人士称，尽管新公寓停水断电是一个产权问题，但这也表明长期租赁公寓行业需要进一步监管和保护，而不仅仅是在法律层面。