业绩会直击 | 越秀房托林德良：关注一二线城市核心地段物业收购

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观点房地产网2017年，在美国加息的背景下，所有企业都面临融资压力。然而，对于越秀房托来说，债务重组降低了平均融资成本。与此同时，越秀房托在2016年设定了1000亿元的目标后，去年迈出了第一步，交出了一份满意的成绩单。

2017年，美国共三次加息，导致香港银行同业拆息和伦敦银行同业拆放利率分别上升40多个百分点和70多个百分点；与此同时，越秀房托的融资成本下降，目前平均为3.16%，全年节省的利息支出达到1000万元。越秀房托首席执行官兼执行董事林德良表示。

据视点地产新媒体报道，2017年越秀地产平均融资成本下降0.13%，至3.16%，主要原因是29.5亿港元的海外融资替代了到期融资。林德良表示，贷款的总成本已经下降了42%，从而压低了基金的总成本。

具体而言，资产负债方面，越秀房托2017年总资产达到353.36亿元，比2016年增长15.4%；负债总额199.27亿元，比2016年增长17.3%。

其中，资产负债大幅增加主要是越秀地产借款购买武汉财富中心项目，之后总资产增加47亿元，负债增加30亿元。

林德良指出，武汉项目为越秀房托的净资产带来了积极贡献，每股净资产同比增长9.7%，达到每股5.68港元。与此同时，借款比率也从2016年的38.9%降至36%。

财务业绩方面，越秀房托2017年总收入为18.54亿元，较2016年的18.38亿元增长0.89%，实现稳步增长；去年房地产净收入达到13.14亿元，比2016年增长3.6%。

值得一提的是，2017年越秀房托税后净利润同比增长101.8%，达到14.37亿元。

高速发展不是越秀房托的目标

2016年12月，林德良在活动中透露，越秀房托计划打造1000亿住房信托基金的目标，可以预见将会有更多的收购。

在当年的年度业绩会上，虽然林德良没有过多透露1000亿元的目标，当时他说越秀房托有管理经验和团队，可以成为1000亿元的房企，但是要实现这个梦想，需要合适的时间和地点，如果遇到好的项目，这个梦想可能在未来五到十年内实现。

2017年底，越秀房托朝着1000亿元的目标迈出了第一步。根据越秀房托于2017年12月21日的公告，收购武汉财富中心67%股权完成，交易对价为人民币22.81亿元。

对此，林德良表示，进入武汉这个国内1.5级城市的原因，是武汉是一个快速发展的城市。与此同时，武汉财富中心也是当地的一个基准物业，是一个超高层物业，有两个地铁。

关注一、二线城市核心区域的房地产收购一直是越秀房托的战略选择。林德良表示，除了母公司的财产，一些外国第三方收购也将受到关注。

林德亮指出，虽然越秀房托有1000亿房地产资金的目标，但今年不会给出具体资产将达到什么水平的目标。

他说，发展基金规模是所有基金业主的目标，但同时，他们心中也有另一个期望，那就是希望基金能够稳步增长，所以高速发展不是越秀房托的目标，而是追求渐进稳定的发展。

这种稳定性不仅直接体现在财务报表中，也可以在越秀房托的融资中看到。

2017年，越秀房托通过29.5亿港元的债务重组，将平均融资成本降至3.16%。林德良表示，事实上，公司已经为美元加息做好了准备，并在16年内做了相应的安排，慢慢解决了加息的影响因素。

林德良表示，目前公司的融资环境仍然比较好。一方面，越秀房托是香港众多住房信托基金中的一只，只有两只被投资者评级。因此，发行债券和银行融资都可以获得更大的支持。

另一方面，越秀房托处于稳定的现金流行业，有着非常好的稳定现金流，所以银行也支持贷款。

白马大厦调整，如何提升物业价值？

在越秀房托运营多年的七个项目中，基本上每个项目的收入都有不同程度的增加，但其中一个运营10多年的白马大厦的运营收入同比下降了3570万元。

副首席执行官兼执行董事程九洲表示，租金下调主要是基于市场压力，以及暂停增加租金条款造成的递延租金损失。

根据原合同，2017年三层的租金将增加6-8%。然而，2017年整个刘桦商务区的经营压力相对较大。如果白马大厦继续提高租金，客户对市场的反应将会比较激烈。为了稳定市场，越秀地产暂停了原合同下三层的加租。

上述原因也导致了白马大厦的一次性租金损失，但程九洲仍表示对白马大厦有信心，称白马大厦的基本面仍然很好。

其中，白马大厦去年的租金单价为657元/平方米，与去年同期持平，是周边同类市场平均租金的两倍多。白马大厦的入住率和租金收取率均为100%。根据越秀房托的统计，去年整个市场的交易量超过了100亿元，租金与交易量的比例已经处于很低的水平。总体而言，白马大厦的基本面是稳定的。

此外，程九洲表示，白马大厦在经营战略上也在加快二次转型升级。近10年来，白马一直在推进转型升级，主要从硬件改造、渠道拓展和加大营销力度三个方面入手，使白马大厦连续10年的复合增长率达到7%以上，从传统的批发市场升级为目前的专业市场。

然而，当前的市场环境已经发生了深刻的变化。一是电子商务对传统房地产行业的影响，二是生产领域的多元化。基于这些考虑，白马大厦开始了第二次转型升级，在巩固产地原有优势的基础上，继续以产品为中心，创造产品优势。

2018年，越秀地产将实施双百计划，即引进100个优秀品牌，同时支持100家优秀企业，聚焦这100家企业打造品牌，带动更多企业在产品上更加努力。

据视点房地产新媒体报道，目前越秀房托除了对白马大厦进行资产升级外，还主动对一些表现良好的物业进行了一些调整。

其中，维多利亚中心积极调整租户结构，如新成立的麦当劳广州未来餐厅旗舰店，这使得这部分租金几乎翻了一番；郭进天地还推出了威来汽车，调整后的租金是原来的三倍。

越秀房托表示，今后，这一新的体验式业态将不断添加到越秀房托的物业中，提升越秀房托的物业价值。

以下是越秀房托2017年度绩效会议现场问答记录:

现场提问:公司以前的资产规模目标是1000亿元，现在总资产低于这个目标。你想问一下你将来是否会继续寻找一些房产吗？该地区也是一线和二线城市吗？美国加息的预期也在升温。这会给融资成本带来压力吗？

林德良:每只基金的发展都是所有基金所有者心中的目标，但同时，他们心中的另一个目标是希望我们稳步发展，所以高速发展不是我们的目标之一，而是逐步稳步发展。因此，去年我们也进入了国内1.5一线城市，这些城市发展迅速，这也是我们的投资目标之一。

我们总是注意投资的获得。除了母公司之外，我们还关注一些外国第三方的收购。我们关注一线城市和二线城市核心区域的房产，这是越秀房托战略的选择。

至于美国的加息，每个人都有预期，所以他们都在寻找不同的方式进行不同的融资。

首先，越秀房托是香港众多住房信托基金中的一只，只有两只被投资者评级。因此，发行债券和向银行融资都是非常有利的。

另一方面，我们所处的行业现金流稳定。我们有如此良好和稳定的现金流，所以银行支持我们的贷款。对于到期的债务，我们去年就进行了部署，慢慢解决了加息等大的影响因素。

现场提问:融资方面，人民币贷款减少，港元贷款增加。如果未来利率继续上升，会不会对公司业绩产生很大影响？另外，为什么白马大厦的收入逐年下降？最后，投资收益分为两部分，一部分是经营收益，另一部分是资本收益。你能详细透露一下细节吗？

林德良:加息是一个系统性风险，不仅是我们需要面对的，也是所有企业都需要面对的，所以每个企业都在积极地提前做准备。

至于人民币升值，因为我们是用人民币记账的，扣除这个影响后，我们的利率不是3.16%，可能会低于3%。

在投资收益方面，我们可以看到，房地产信托基金也是按照分配政策进行分配的，包括2012年收购国金中心修订的新合同和分配政策，其中包括资金分配在内的业务分配也是按照这一政策进行的，我们保持了稳定稳定的分配政策。

程九洲:白马大厦租金下调，主要是由于市场压力导致租金上涨条款推迟启动，导致延期租金损失。

根据原合同，2017年将有3层，租金将增加6-8%。然而，2017年，整个刘桦商务区的经营压力也相对较高。在这种情况下，如果白马继续提高租金，客户将对市场产生相对激烈的反应。为了稳定市场，原合同中三层楼的加租被推迟了。

这个原因导致一次性租金的损失，但白马的基本面仍然很好。2017年，白马的单位租金为657元/平方米，与去年同期持平，是周边同类市场平均租金的两倍多。

入住率和租金收取率均为100%。据统计，2017年市场交易总量超过100亿，租金与交易量的比例仍处于很低的水平。因此，从这些指标来看，白马的基本面依然稳定。

2018年，白马大厦的经营战略是加快二次转型升级。自2005年上市以来的近10年间，白马一直在推动转型升级。一是硬件改造，二是渠道拓展，三是营销努力，效果也很明显。复合租赁增长率已经连续10年达到7%以上，已经从传统的批发市场升级为目前的专业市场。

然而，当前的市场环境已经发生了深刻的变化。一是电子商务对传统房地产行业的影响，二是生产领域的多元化。基于这一考虑，越秀房托开始了第二次转型升级，在巩固产区原有优势的基础上，继续以产品为中心，创造产品优势。

在2018年双百计划的实施中，首先是引进100个优秀品牌，淘汰白马相对落后的产品；其次，它专注于支持100家优秀企业。

目前，白马约有1000家商户，其中100家可以通过评估发挥主导作用。关注这100家商家，打造品牌，推动更多商家在产品上更加努力。

我们预计，产品升级综合战略实施后，白马大厦将继续在竞争力方面引领市场，推动资本价值的估值和进一步提升。