恒大获180亿港元融资大单 房企轮番发行可换股债券解码

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视点房地产网在去年11月获得第三轮600亿战略增资后，于2018年开始了新的融资之路。这一次，恒大选择了以前很少尝试的股权融资。

1月31日上午，中国恒大集团宣布，已于1月30日与该经理达成债券认购协议。根据协议，恒大将发行2023年到期的180亿港元可转换债券，年利率为4.25%，每半年派息一次。同时，恒大表示，如果本金支付被不当扣压或拒绝，债券将继续以7.25%的年利率计息。

据视点房地产新媒体查询，恒大可转换债券的初始转换价格为每股38.99港元(可调整)。假设这些债券被转换，这些债券将被转换为461，656，835股转换后的股份，相当于公告日恒大已发行股本的3.51%左右，以及这些转换后股份发行后已发行股本的3.39%左右。换言之，徐家印及其联营公司的股份将从发债前的77.17%稀释至74.56%。

根据协议，这些债券将以记名形式发行，每张面值为200万港元，超额部分将以100万港元的整数倍发行。同时，恒大将向SGX申请这些债券上市交易，也将向SEHK申请转股上市交易审批。

因此，恒大发行的可转换债券不会在香港公开发售。

值得注意的是，每股38.99港元的初始转换价格比恒大1月30日的收盘价27.85港元高出40.00%，比截至2018年1月29日的连续五个交易日的平均收盘价28.63港元高出36.19%。

事实上，香港媒体1月30日披露，恒大计划发行230亿港元永久可转换债券，募集资金将用于偿还债务和一般企业用途。

恒大正式宣布发行债券后，该公司股价开盘下跌8.9%，至25.35港元。

据视点地产新媒体报道，自去年6月底全部1129.4亿元永久债券赎回完成后，恒大的融资行为有所减少。在其拟议的债务削减目标中，该公司计划在2018年6月底之前将净债务比率降至140%左右，在2019年同期降至100%，在2020年年中降至70%，然后长期维持在70%左右。根据恒大地产2017年半年度报告，截至2017年6月30日，其净资产负债率为240%。

去年11月6日，恒大正式公布第三轮战略投资结果，成功增资600亿元。根据2017年中期报告发布的数据，新一轮增资完成后，其净负债率将比年中下降近40%，预计年净负债率将比去年同期下降60%以上。

根据恒大今日公布的声明，此次发行的可转换债券将募集约177.57亿港元的净收益，用于公司现有债务的再融资和一般公司用途。

事实上，对于房地产企业来说，在保持规模增长的同时，融资始终是一种必然的方式。

一般来说，债券融资是对资金有强烈渴求的房地产企业的常用手段。然而，在高息债券流行之后，可转换债券在最近几天突然变得炙手可热，成为房地产企业追逐的新宠。

据视点房地产新媒体不完全统计，碧桂园、徐汇、宝龙、新城发展控股、恒大五家房地产公司宣布在1月17日至1月31日的两周内发行可转换债券，融资总额为387.36亿港元。其中，恒大180亿港元的债券额度是五家发行可转换债券的房地产企业中最大的，其次是碧桂园的156亿港元。

值得一提的是，与高息债券相比，本轮房企发行的可转换债券具有显著的共同利率，这一利率普遍不高。其中，宝龙发行的19.9亿港元可转换债券为零息票，徐汇发行的27.9亿港元可转换债券的到期收益率为1.5%，新城发展控股发行的23.46亿港元可转换债券的利率为2.25%。

相比之下，恒大发行的债券利率略高，为每年4.25%，但与2017年上半年恒大8.3%的平均借款利率相比，已经大幅降低。

然而，从总体环境来看，近一两年国内融资环境的收紧也是房企不得不转向海外融资的原因之一。

2016年9月，中国银行业监督管理委员会发布《银行业金融机构房地产相关业务专项检查紧急通知》，规定金融管理资金和表外资金不得投资房地产和开发贷款。

1月30日，有媒体报道称，一些银行已暂停接受房地产行业新的信贷，或暂停房地产开发贷款业务。可以预见，随着监管力度的加大，我国的房企融资难度越来越大。

另一方面，对上市公司股价的乐观估值也可能是住房企业转向股权融资的动机之一。

从表面上看，虽然可转换债券的利率普遍低于美元债券、票据和银行贷款的利率，但房地产企业也应该承担股票价格涨跌带来的风险。

以恒大发债为例，其规定的初始转换价格为每股38.99港元，比1月30日恒大27.85港元的收盘价高出40.00%，27.85港元的收盘价比2017年初高出450%以上。换句话说，如果市场没有大的变化，恒大的股价很有可能比其债券到期日(即2023年)高出40%

其逻辑是，许多国内房地产股票的股价多年来一直受到压制，而且远未达到持有人认为应该达到的估值。带有期权性质的可转换债券通常以30%至40%的溢价发行，这在一定程度上具有吸引力，也相对受到房地产开发商的欢迎。

然而，香港本地市场普遍对房地产开发商大规模配股不满，可转债有选择权作为卖点，吸引了更多香港以外的资金，这也是恒大发行的可转债不会在香港公开发售的原因之一。

总的来说，对于房地产企业来说，低利率或零利率可转换债券的美妙之处在于为投资者创造了一个光明的未来。