融创、腾讯收购万达商业14%股份与它496个退市日夜

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从2016年9月20日视点房地产网离开香港资本市场开始，万达商业用了496天496夜才退出市场，回到了A路。从赌博协议的签署，到传言中的债务危机，再到文化旅游、酒店和海外资产的转售，万达商业的退市之路经历了痛苦、焦虑和或多或少的不情愿。

现在，四个白马骑士拿着“巨款”来了，给万达商业打了一针强心剂。1月29日，经过一整天的传言和猜测，万达集团官方微信终于发布消息称，作为主要发起者，腾讯计划与苏宁尚云(002024)、JD.com和融创联手投资约340亿元人民币，收购万达商业香港h股退市时引入的投资者所持有的约14%的股份。

交易完成后，万达商业的股权比例将由三部分组成，其中万达集团和王健林持有万达商业49.952%的股权，其他股东持有35.775%的股权。新推出的四大“及时雨”将取代原有的投资机构，持有万达集团约14%或更多的股份。

据视点地产新媒体调查，万达商业在离开香港之前与投资机构签署了一份赌博协议，以完成私有化。万达商业承诺在两年内(即2018年9月前)重返a股市场，否则将面临回购款、利息及相关费用的支付。

现在，万达似乎不可能在预期时间内重返甲级。因此，目前引进新的投资者接管股份，无疑是万达缓解短期流动性的唯一选择。

帮助来得正是时候。上述股权收购不仅解决了万达的燃眉之急，也为万达商业的“小目标”输血。根据万达集团发布的消息，在引入新的战略投资者后，万达商业将更名为万达商业管理集团，不会进行房地产开发。所有合作伙伴将推动万达商业管理集团尽快上市，并尽快实现1000个万达广场的目标。

9天前，在万达集团2017年年会上，王健林曾将过去的2017年描述为万达风雨兼程的一年。今天，在引入340亿元的救助后，它能给过去496个退市日日夜夜带来安慰吗？也许，给出一个答案需要时间。

340亿人着火

在万达集团2017年的年度会议上，王健林曾建议商业管理集团和房地产集团应该分开成立，即原万达业务将更名为万达商业管理集团，该集团将纯粹经营和持有商业地产。房地产集团主要负责消化上官集团的房地产业务，开发万达广场的重资产。

现在不到九天，这个计划就要变成现实了。1月29日晚，万达集团正式宣布，腾讯作为主要发起方，与苏宁、JD.com、融创和万达商业联手，在京签署战略投资协议。

根据协议，上述四家机构计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港h股退市时引进的投资者所持有的约14%的股份。万达表示，如果交易成功完成，这将是全球互联网公司和真正的商业巨头之间最大的单一战略投资之一。

根据视点地产新媒体的最新消息，苏宁和融创中国分别投资95亿元，持股比例为3.91%，腾讯以100亿元的价格换得4.12%，京东以2.06%的持股比例投资50亿元。根据这一计算，万达商业目前的估值约为2429.67亿元。与2016年9月20日退市时的总市值2376.8亿元相比，这一数字飙升了52.87亿元。

不过，值得注意的是，当时万达商业的私有化成本达到344.5亿港元。观点地产新媒体咨询万达商业私有化公告，获悉2016年9月20日，万达集团以每股52.8港元的价格收购了万达商业所有已发行的h股，约占14.39%，交易价格为344.5亿港元。这相当于这次增资的规模。

算上退市前的成本，再加上资产增值，万达商业显然在这次交易中做出了一些让步。据业内专家称，340亿元的营业额应该是万达500亿元折扣的结果。对此，一些知情人士在接受视点房地产新媒体采访时表示，此次交易的对价是大家认可的公允价值，是各方按照统一标准协调的价格，没有太多的优惠情况。

根据苏宁发布的公告，该公司或其指定的子公司计划投资95亿元人民币(折合港币)购买万达商业股东持有的约3.91%的股份。具体来说，它分为两个步骤。一是退市投资者在万达商业h股退市时推出的出售万达商业h股的意向；如果除已购买的退市股份外还有剩余，将与万达集团签订股份转让协议，剩余的投资资金将全部用于购买万达集团已转让的股份。

在股票购买价格方面，退市股票的价格为[退市投资者在开始时为退市股票支付的相应投资金额××(1+8%或10%×n)-退市投资者出售给投资者的退市股票累计投资收益分配]=退市投资者出售给投资者的退市股票数量。其中n为自2016年9月20日至投资者和相应的退市投资者完成其持有的退市股票交割的实际天数，除以365。

万达集团转让股份的单价为公司的单价。如果万达集团转让的股份以人民币购买，公司的单价为53.65元/股；如果万达集团转让的股份是以港元购买的，则公司的单价为按照本协议约定的基准汇率折算的价格。

数据显示，截至公告披露日，万达集团持有万达商业43.712%的股份，王健林是万达商业的实际控制人，直接持有万达商业6.240%的股份；其他股东持股比例为35.775%，退市投资者持有的万达商业股份为14.273%。

这也意味着，四家新股东持有的约14%的股份将大致相当于退市投资者持有的14.273%的股份，而四家“及时雨”也将取代原有的投资机构。

截至2017年底，万达商业已经在中国开设了3151万平方米的商业区和235个万达广场，年客流量为31.9亿人次。截至2017年6月30日，万达商业银行负债总额为5927.45亿元，净资产为2299.2亿元，营业收入为600.39亿元，净利润为90.47亿元。

496日夜退市并计划出售股票

自2016年9月20日离开香港资本市场以来，万达商业在退市回甲路后已经经历了496个日日夜夜。年轮不断滚动，直到7个月之后，万达商业在退市之初签署的赌博协议才得以履行。

正如王健林在年会上提到的，万达的“护城河”应该尽快修建，万达广场应该发展到上千家店铺的规模，所以万达商业也需要修建一条“护城河”。

早在2016年，万达商业对香港市场说“再见”，因为它对香港股票的低估值感到不满。当时，为了让退市更顺利，万达与投资者签署了一份赌博协议，并承诺在2年内重返a股主板，以便投资者以后可以退市。否则，所有股份将每年从基金中回购10%，支出前的总回报约为20%。扣除利息、过桥、承诺书、2年管理费、渠道管理费等主要费用后，预计扣除的费用总额约为16.5%-20%。

自2016年9月底成功从香港退市以来，万达商业经历了太多，从最初的热情到2017年5月马来西亚城市项目的失败；6月，他遭受了“股票和债务的双重打击”；今年7月，超过600亿套酒店和文化旅游资产被出售给R&F和融创；然后一个接一个地出售海外资产；转让万达酒店65%的股权。"城门失火，撞伤了池里的鱼。"在一年多的时间里，万达或万达商业亏损太多，无法生存。

如果万达这次不引进新的投资者，万达商业将面临更多的短期流动性危机。因此，这笔交易对万达来说更像是一个新的开始。根据万达集团发布的消息，在引入新的战略投资者后，万达商业将更名为万达商业管理集团，不会进行房地产开发。所有合作伙伴将推动万达商业管理集团尽快上市，并尽快实现1000个万达广场的目标。

究其根源，深层次和浅层次的原因是退市和回归a股。尽管经历了王健林口中的“磨难”，万达商业仍坚持回归a股的梦想。上述知情人士告诉视点房地产新媒体，他认为腾讯、万达、苏宁和dream在今天签署协议时会有明显的预期，但尚未公开。

根据万达商业先前披露的a股新股发行计划，总共发行不超过2.5亿股新股，募集资金120亿元，平均每股发行价格为48元。一些分析师认为，万达商业在a股的市值未来将达到5000亿元至6000亿元。然而，截至2017年6月30日，万达商业的净资产为2299.2亿元，距离上述市值还有很长的路要走。

应该注意的是，万达商业似乎已经找到了一条回到a股并提升其净资产的途径。王健林在万达2017年年会上表示，万达将在新的一年逐步还清所有海外计息负债，万达商业a股退市资金也有一个可靠的计划。同时，计划用两到三年的时间将企业债务降低到绝对安全的水平。

在出售股份的当天，即1月29日，万达商业旗下的万达酒店开发公司与一家独立的第三方签署了一份合同，将澳大利亚的项目以68.85亿港元的总价出售给澳华投资公司。这些项目包括总面积为146，200平方米的酒店和公寓55%的权益，以及位于悉尼市中心商业区的总面积为97，500平方米的综合项目。

知情人士告诉视点房地产新媒体，苏宁将在推动a股市场回归的过程中与万达进行一系列业务合作。

腾讯将推进与万达网络科技集团的战略合作。万达商业表示，未来，凭借腾讯、苏宁、京东的海量在线流量和自身的线下业务资源，将共同打造一个融合线上线下的中国“新消费”商业模式，提供更智能、更便捷的消费体验。