房地产投资时隔两年首回升 三四线去库存难度未减　优房客

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近日，国家统计局发布了今年1月至2月全国房地产开发投资和销售数据。数据显示，全国房地产开发投资9052亿元，同比名义增长3.0%，增速比去年高2个百分点。值得注意的是，这也是房地产投资自2014年以来连续24个月下跌后首次出现反弹。

国家统计局投资司高级统计师李娇表示，自2015年以来，商品房销售逐步回升，今年1月和2月销售形势强劲，恢复了房地产开发企业的投资信心。新开工住房面积迅速回升，征地面积下降幅度明显缩小。房地产开发投资增速两年后首次回升。

具体而言，今年1月和2月，全国商品房销售面积为1.1235亿平方米，同比增长28.2%，同比增长21.7个百分点。商品房销售达到8577亿元，增长43.6%，增速提高29.2个百分点，商品房销售明显加快。

李娇认为，大幅增长的主要原因是政策效应已经积累，前期需求已经集中释放。“去年以来，国家先后出台了一系列政策，如降息、降低首付比例、调整公积金政策等。去年商品房销售市场温和反弹后，部分需求结束观望，消费者购房意愿得到激发，一线城市市场回暖。显然，一些二线热点城市的销售额翻了一番。"

李娇说，改善住房已成为增长的主要动力。今年1-2月，住房对所有商品房销售面积增长的贡献率达到95.0%。其中，90平方米以上大中型住宅的贡献率为76.6%。

“此外，基数低也是一个重要原因。去年前两个月，销售面积下降了16.3%，为2014年初房地产市场调整以来的最大降幅，总成交量为8764万平方米，为2012年第一季度以来的最低水平。”李娇说。

值得注意的是，在房地产销售增长的推动下，房地产的许多关键指标都有了很大提高。数据显示，今年1月和2月，房地产开发企业住房建筑面积为603544万平方米，同比增长5.9%，增速比去年高4.6个百分点。新开工住房面积1.562亿平方米，增长13.7%；相比去年下降了14.0%。竣工住房面积13942万平方米，增长28.9%；去年，该指数下跌了6.9%。

土地数据的下降也大幅收窄。今年1-2月，房地产开发企业征地面积2236万平方米，同比下降19.4%，降幅比去年缩小12.3个百分点；土地交易价格为705亿元，同比增长0.9%，去年同比下降23.9%。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，在去库存化的指导下，购房者积极入市的情绪高涨，这使得房地产企业的投资和新建策略再次变得兴奋起来。特别是2015年，房地产企业销售业绩总体良好，资金到位情况好于预期，房地产企业征地积极性提高。

“但仍需注意的是，商品房销售持续增长的基础仍然比较薄弱。由于竣工面积大幅增加，商品房销售面积仍在增加；土地市场交易仍然不够活跃，一些城市的土地价格不断上涨，住房开发成本大幅增加；三线和四线城市的去库存化难度并未降低。”李娇说。

中原地产营销总监张大伟也认为，从统计数据来看，除库存继续增加外，所有宏观数据都有明显改善，这一现象的主要原因是政策刺激的结果。但与此同时，这也意味着一、二线城市的爆发完全背离了去库存化的政策预期，三、四线市场仍深陷泥潭。

数据显示，尽管许多数据有所改善，但在完成量大幅增加的影响下，房地产库存再次增加。2月底，商品房销售面积为73931万平方米，比上年末增加2077万平方米。

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