土地“醒了” 房子“活了” 农民有盼头了

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土地是“醒着的”，房子是“活着的”。农民有希望

安徽省金寨县将生态宜居与宅基地制度改革相结合，探索“美丽乡村+新模式”。

新华社记者陶明社

浙江省义乌市律师协会的20多名志愿者针对农村宅基地等问题开展了送法下乡活动。

龚贤明(人民视觉)摄影

浙江省诸暨市收回并接收了农民闲置的宅基地，并向他们发放了“土地证”。

钟勤奋照片(人民的视野)

四川省仁寿县大化镇水里村深化了农村产权改革，振兴了农民的家园，把以前的贫困村建设成了幸福美丽的新农村。

潘摄(人民视觉)

50岁的罗先生在安徽省合肥市经商多年。他出生在农村，当他老的时候想回到农村。罗先生想知道他是否能在农村买房或租房。

段女士来自山东省青岛市，已经在这个城市工作了三年。六个月前，在她的村子周围建了一个工业园，一家公司想租下段女士闲置的房子，并把它改造成员工宿舍。不过，段女士听说农村宅基地的租赁是有限制的。

一直以来，围绕农村宅基地的各种讨论和问题从未停止过。最近，政府的制度创新回答了许多问题。

1月15日，国土资源部部长蒋大明在全国国土资源工作会议上表示，中国将探索宅基地所有权、资格和使用权的分离，实行宅基地集体所有，保障宅基地农民的资格权利，适度放开宅基地使用权。他强调，这是一个重大的理论和实践创新。

中国国土资源经济研究院环境经济研究室主任俞振国在接受本报采访时表示，宅基地“三权分立”将在促进反贫困、实施农村振兴战略和稳定房地产市场方面发挥良好作用。

农村租房更有趣

宅基地三权分立后，罗灿先生安全地在农村租了一所房子。

宅基地三权分立后，宅基地所有权属于村集体，资格权属于农民，宅基地使用权可以释放。中国农业大学农业经济系教授李炳龙对本报表示，宅基地三权分立的关键是“放开使用权”，让农民有计划地将宅基地投入市场。

事实上，由于农村房屋租金低廉，城市居民在郊区和城市村庄租用村民的房屋并不少见。俞振国表示，“适度放开宅基地使用权”意味着宅基地使用权可以规范流转，“在农村租房”更有保障。

适度放开宅基地使用权实际上激活了城市居民使用农村宅基地的机会。中国国际经济交流中心副总经济师徐洪才认为，城市人可以参与宅基地的利用，协助规划宅基地的建设，从而达到城市资本融入农村建设的目的，有利于开辟新的创新空空间，实现农村振兴战略。

但即使在“三权分立”之后，罗先生在农村买房的想法仍然难以实现。

国土资源部副部长赵龙曾表示，宅基地是农村集体的基本福利制度，国家严格限制非集体经济成员之间的宅基地流转。根据法律和登记规则，城市居民在购买农村宅基地时不能获得合法的财产权。

因此，在全国国土资源工作会议上，蒋大明强调，“城市人到农村买房子的嘴巴是打不开的。”

“城里人不能在农村买房子，但农村人可以买。这种农村人可以是村里的集体，也可以是其他村里的集体。”中国农业大学农民问题研究所所长朱祁镇说。

像罗先生一样，来自浙江杭州的胡女士希望退休后回到农村。对于在农村租房，胡女士提出了自己的问题:“我付了房租，有权使用宅基地。”我能改造房子吗？”

对于这个问题，李炳龙认为:“在现实中，宅基地和房屋是紧密相连的，不可分割的。城市居民通过合法渠道获得一定时期内的宅基地使用权。不过，从目前的政策来看，在家庭住宅上建房需要获得批准，并符合政府制定的标准。”

在全国国土资源工作会议上，姜大明还指出，严格按计划控制土地使用的原则不能打破，严禁利用宅基地在农村建别墅和私宅。

农民收入更加根深蒂固

事实上，宅基地制度的改革一直在进行。目前，中国有33个试点县(市、区)。2017年11月20日，第19届中央全面深化改革领导小组第一次会议强调扩大宅基地制度改革试点范围。

浙江省义乌市作为中国农村土地制度改革试点地区之一，自2015年起率先探索农村宅基地“三权分立”，从“取得置换、抵押担保、产权明晰、流转入市、有偿使用、自愿退出、民主管理”七个方面进行创新，激活农村“休眠”资源。

“三权分立”给农民带来了什么好处？义乌市国土资源局副局长张立明说:“起初，宅基地只有所有权和使用权，但现在它有资格了。例如，一个36平方米的宅基地的土地所有权仍然属于集体，但36平方米的资格属于农民。取得这一资格后，农民可以使用抵押权，或者限期转让。这不仅保护了农民的生存权，也实现了宅基地的财产属性。"

“过去，家庭住宅的使用权主要用于生活。但是现在城乡结构已经改变，许多农民已经进入城市。他们还必须振兴他们的资源储备，增加他们的财产收入。”徐洪才表示，发放宅基地使用权不仅可以盘活现有土地资源，改变农村空心态现象，还可以增加农民收入。

宅基地使用权的放开将给农村带来又一次发展机遇。

在义乌郊区的农村地区，大量的淘宝店铺和批发商需要租用民宅和私房进行日常经营。农民靠租房来收租金，这增加了很多收入。根据调查，一个普通农民的房子的租金几乎是每年20万元。

北京市大兴区也是宅基地制度改革的试点地区。由当地村民建造并由城市居民租用的房屋专门用于农舍住宿和乡村旅游。城市人通过在城市宣传和充当导游来帮助村民吸引更多的游客和获取利润。

海南文昌也是试点地区。当地政府全力支持发展“共享农场”，帮助村民脱贫。游客和村民一起种植和采摘。家园农场的房子已被改造成客房，许多旅游从业者来到村里，帮助建立一个“精品寄宿家庭”。根据该计划，今后海南将在每个市县试点建设两到三个“共享农场”，到2020年将建成1000个。

最近，国务院常务会议还专门提出，允许利用宅基地建设生产用房，设立小规模加工项目，促进海归的创新和创业。因此，在未来，宅基地使用权将更加灵活。

农民的住房更有价值

长期以来，根据《物权法》和《担保法》，集体所有的宅基地使用权不能抵押。受这些限制，当农民遇到困难时，他们不能用自己的家园和房子向银行抵押贷款，只能寻找“害羞脸”的担保人。

“担保人做不好。如果对方不诚实，担保人将不得不承担责任！”浙江省建德市大通镇三村党支部书记应文雪对本报表示，村民们不愿做担保人，更愿意双方都做借据。因此，许多农民想做一些生意，但他们无法筹集资金。

2015年，全国59个试点县(市、区)被认定为“农民住房产权(含宅基地使用权)抵押贷款试点”，这意味着试点地区对宅基地使用权的限制暂时不能抵押。义乌再次被接纳为试点。

在义乌试点项目中，农村宅基地可以像城市房屋一样抵押。

纪建中是第一个吃螃蟹的人。农民住房产权抵押贷款试点政策出台后，义乌市北苑街道黄杨梅村的农民以自己的宅基地和一栋四层半的楼房为抵押，向银行申请贷款30万元，年利率远低于担保贷款。最重要的是，“你再也不用让爷爷起诉奶奶了！”纪建中说。

然而，农民在抵押贷款之前还有一步要走，那就是完成宅基地物权登记。

“农村宅基地和农房纳入房地产统一登记后，可以取得房地产证，农房可以转让和抵押。”义乌市相关负责人表示。据悉，截至2017年底，义乌已发放农村房产证2万多份。

"不久前，我把我的家园卖给了下一个村子."义乌市后宅街前富村村民付先生说，过去宅基地只能在同一个村子里转让，当时没有农村房屋的证明，所以村民们只签了协议，没有法律效力。现在，“三权分立”政策试点实施后，宅基地使用权“活”了，流转范围也“宽”了。从农村到跨村，再到整个城市的农村，宅基地的价值也在上升。

专家表示，宅基地使用权的释放肯定会给农民带来很多好处，但作为农民唯一的不动产，我们在释放过程中应该保持谨慎。

“宅基地的所有权是村集体的，但房子是农民的私有财产。如果农民抵押宅基地而不偿还贷款，房屋可能被没收。”李炳龙说道。

因此，义乌在试点过程中对宅基地抵押政策做了很多规定。例如，在申请宅基地抵押贷款之前，农民应以书面形式咨询村集体，并确保其人均居住面积不少于15平方米。除了事前防范，义乌还在事后处置过程中建立了农村宅基地风险基础。如果出现违约，抵押贷款将首先由基金会接管，给农民两年的缓冲期。经过两年的有条件赎回，农民将优先赎回，如果他们无法赎回，他们将被公开处置。