老王晒“风波一年” 万达核心收入锐减与降负债后如何定小目标？

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观点房地产网遗憾的是，万达没有出现在1月初一波房地产企业的年度业绩攻势中。主平台从香港退市后，如果你想窥探这家充满小目标的公司的收获，你只能期待一年一度的万达集团年会。

1月20日，万达集团2017年年会在哈尔滨召开，王健林在会上发布了2017年度工作总结。这也是王健林在经历了出售文化旅游和酒店资产等重大举措后，首次公开分析自己对万达的感受、收获和行动。

万达主要部门的业绩大多实现了既定目标，但与2016年相比，降幅最高的是20%以上，包括集团收入下降10.8%，核心业务商业地产收入下降21%。受文化旅游项目和酒店资产转移的影响，万达的资产同比下降11.5%，仅7000亿元。

除了他的成就，王健林还回应了外界给予万达的许多标签和猜测。他表示，向融创和R&F出售文化旅游项目和酒店资产，不是业内人士所理解的资产出售，而是一种基本的商业买卖逻辑。面对万达向海外转移大量资产的指控，他直言不讳地表示，这完全是不真实的。

用王健林的话说，2017年对万达来说是非常难忘的一年，万达经历了风雨，也经历了一些磨难。在这短短几个小时的年会上，除了回应外界质疑、展示万达今年的收获之外，王健林还急于宣布万达2018年的小目标。

9000亿资产的目标被打破了

对于2017年的房地产市场，万达无疑是一个重要的舞台演员。今年，万达首次与融创和富力达成了一项700亿元人民币的百年协议。后来，香港股票平台万达酒店(Wanda Hotel)65%的股权被改为老王所有，债务和出售海外资产的传言甚嚣尘上。

1月21日，王健林在万达集团2017年年会上宣布了过去一年的业绩，并逐一回答了外界的提问。

观点房地产新媒体从万达的工作报告中了解到，2017年，受文化旅游项目和酒店资产转移的影响，万达的资产和收入指标均有所下降。

其中，集团收入2273.7亿元，完成计划的113%，同比下降10.8%；就成本而言，资产总额为7000亿元，同比下降11.5%。有趣的是，为了表明万达并没有将大量资产转移到海外，王健林还特意将国内外资产分开展示，其中国内资产占93%，国外资产占7%。

需要注意的是，根据王健林在2016年年会上设定的工作目标，到2017年，万达的资产将达到9000亿元，营业收入将达到2658亿元。根据这一计算，万达2017年的收入和资产目标都不达标。

关于收入减少的原因，王健林回应说，文化旅游项目收入没有包括在内，因为13个万达文化旅游城市在年中卖给了融创。此外，万达在2016年底向桐城注入了万达的旅游资产，而2017年的报告中并未计入约200亿元的旅游总收入。

如果考虑旅游收入变化的影响，虽然万达集团在2017年转移了大量资产，但收入同比仅下降1.1%。净利润达到年度目标的114%，与上年基本持平，表明收入含金量较好。

作为万达的主营业务，去年商业地产的收入同比也下降了21%，至1125.4亿元，完成年度计划的104.1%。其中，租金收入255.2亿元，完成年度计划的101.4%，同比增长30.3%；24个轻资产广场和26个重资产广场开业，新增物业面积329.6万平方米。

根据这一计算，扣除文化旅游项目的转让和酒店拥有的物业面积减少数百万平方米后，万达累计拥有的物业总面积为3151.1万平方米。王健林表示，万达仍是全球最大的房地产企业。

在房地产收入方面，也受到文化旅游项目转移的影响。2017年，万达房地产收入为831.7亿元，为年度计划的104%，同比下降23.7%。

此外，虽然万达一直寄予厚望的影视集团同比增长35.9%，实现利润532亿元，但并未完全达标，仅完成年度计划的98.5%。王健林在年会上忍不住表达了一些遗憾。如果他能再努力一点就好了，并透露事实上，国内公司仍然实现了他们的年度目标，但包括海外公司在内的整个影视集团的收入几乎是一样的。

据视点房地产新媒体报道，2012年5月，万达斥资26亿美元收购美国电影公司amc。根据公开信息，amc Cinema Line Company成立于1920年，目前是世界上最大的电影公司。据外国媒体报道，2017年12月7日，amc首席执行官亚当·阿伦(adam aron)表示，该公司可能出售其欧洲电影公司(Eurocode Cinema)和北欧电影公司(Nordic Cinema)25%-33%的资产，以偿还债务和提高股价。

在公布结果的同时，王健林还回应称，向融创和R&F出售文化旅游项目和酒店资产不是业内人士所理解的资产出售，而是一种基本的商业逻辑。仅这项协议就将减少债务440亿元，收回现金670亿元，相当于减少债务1100亿元。

王健林继续说，万达在过去几年投资了很多海外项目，现在公司决定偿还海外债务，可以通过出售一半的资产来偿还所有债务，这表明它在买卖之间赚钱。

此外，他还提到，从万达广场的属性来看，截至2017年底开业的236家广场中，有210家是重资产，资产相对较重。万达的十几个文化旅游项目堆积在一起。虽然大部分现金可以通过出售房产来收回，但至少在五到六年内，每年净增加的负债是1000亿英镑，这压力很大。

但在考虑将酒店出售给R&F方面，王健林承认酒店整体平均年回报率不到4%，所有酒店每年吃掉万达广场10多亿元的净利润，所以他决定出售文化旅游项目和资产较重的酒店。

此外，他兴奋地翻出旧账，并回应了网络部裁员的传言，称网络部裁员6000人，网络部裁员总数为3000人。怎么可能解雇6000人？

在第一台围棋机器上

难忘的风风雨雨是王健林2017年工作总结开始时对万达的重点描述。总结结束时，他一扫先前的仇恨，迫不及待地设定了万达2018年的工作目标。

根据计划，从2018年开始，万达将每年增加万达广场的开业数量。在他的投资理念中，建设万达广场就像玩围棋一样，需要走在前面。商业中心有一个竞争半径，尤其是在三、四线城市。一旦万达广场落地，竞争对手就很难在一定范围内进行再投资。

因此，王健林希望尽快搭建万达的护城河，将万达广场的规模提前发展到上千家店铺。这也意味着万达广场需要覆盖336个地级以上城市的90%。

具体到数据，2018年，万达希望实现新开50家万达广场和2家万达茂；其中，万达广场有7个新开发的重资产；万达广场共有50个轻资产项目(其中合作项目40个，投资项目10个)。

需要带头的不仅是布局，还要巩固现有的核心优势。

对万达来说，商业地产一直是万达的核心业务。为了使战略更加清晰，商业模式更加纯粹，满足万达对市场估值的预期，王健林建议成立商业管理与房地产集团，即将原来的商业地产更名为纯商业地产控股运营经理。

房地产集团主要负责消化商业管理集团的房地产业务，开发万达广场的重资产。他透露，未来房地产集团不会排除纯粹开发一些住宅。

在王健林看来，万达的商业租赁利润已经超过了其开发利润。如果有房地产开发，通过线上线下整合做点什么，这样公司的市场估值就会更高。

王健林没有过多披露商业地产的租金利润。唯一的声明是，2017年，万达的租金收入为255.2亿元，完成年度计划的101.4%，同比增长30.3%。

除了商业地产和影视之外，万达还提出要把重点放在儿童产业上，把万达宝贝王打造成万达新的支柱产业。王健林透露，2017年，宝贝王的衍生产品净利润接近1亿元，到2020年将开设800家门店。我相信宝贝王有可能超越万达电影，成为万达集团的又一个新的核心企业。

王健林充满信心的原因可能是由于二胎政策的放松和企业的高估值。他说，中国有3亿儿童，二胎政策实施后，这一数字还将继续增长。父母愿意为孩子花钱，尤其是在教育方面。

另一个原因是，他坚信万达没有竞争对手。中国没有以知识产权通信和衍生产品收入为核心的企业，所以不能单独与基金玩，这是一个很高的门槛。

与新的商业布局相比，减债或许是外部世界最重要的部分。

2017年万达与R&F和融创签署资产转让协议时，王健林曾向视点房地产新媒体等媒体透露，万达的商业贷款和债券总额近2000亿元，账面现金1000亿元，加上转让回收的现金680亿元，现金总额约1700亿元。

据统计，截至目前，万达对外宣布的投资总额已达2451亿元。其中大部分是通过杠杆实现的。因此，在信用评级下降和银行债务的压力下，万达2018年的首要任务之一就是减少企业债务。

王健林表示，为了减少企业负债，万达将采取出售非核心资产、在控制权前提下进行股权交易、合作管理他人资产等一切资本手段。此外，万达将逐步还清所有海外计息负债，并计划在两到三年内将其企业负债降至绝对安全的水平。

说到这里，王健林甚至兴奋地说，万达集团在世界上绝不会有任何信用违约！万达已经30年没有出现信用违约了，所以我们更看重信用而不是资产和利润。