房企融资又要收紧！排不进前十压力山大

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中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟表示，2018年将是过去四年来房地产企业面临最大财务压力的一年，加上近期全国许多城市的房地产市场调控，以及信贷、债券发行和非标准渠道的持续收紧。

新年伊始，严格房地产信贷监管和审慎授信已成为各大银行的共识。近日，中国证券报记者独家获得的部分银行2018年房地产信贷政策显示，在继续实施名单制的同时，相关银行将细化房企指标，加强开发商的层级管理。积极开展综合实力最高的知名领先房地产企业相关业务，严格限制低收入、高风险的中小房地产企业贷款。

中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟表示，2018年将是过去四年来房地产企业面临最大财务压力的一年，加上近期全国许多城市的房地产市场调控，以及信贷、债券发行和非标准渠道的持续收紧。

贷款更多的是关于排名

"与2017年相比，总体而言，2018年住房信贷政策更加严格."东部某省一家大型国有商业银行的一名相关人士告诉《中国证券报》。

记者获得的最新信贷政策显示，银行要求积极调整现有客户结构。对于收益平均、规模有限的房地产企业，信贷门槛将受到严格限制。在项目方面，高端住宅和城市综合体等房地产项目将得到审慎的信贷考虑。

一家中型城市商业银行在多个省份都有网点，也加强了对房地产开发贷款的“排名”考虑。本行将开发贷款客户划分为多个层次，第一层次是根据中国房地产协会公布的房地产企业综合实力排名前50位的房地产企业。根据当地相关行业协会的排名，第一层被拆除后，剩下的几层是区域住房企业。“我们在一线城市的区域性房企中名列前十，在三线和四线的房企中，我们将占据前三名。”城市商业银行的人说。根据这一消息来源，一些银行要求更高的排名门槛。“有些只给排名前30位的房地产公司优惠利率，有些只给排名前15位的公司优惠利率。”

近日，在银监会规定的2018年银行业混乱整治工作重点中，将重点整治为房企直接或变相支付购地费提供各种表外融资、为“四证”不全、资本金不足的商业房地产开发项目提供非法融资等银行业行为。

两位银行家都表示，银行已经预测了2018年住房贷款的严格趋势。“各国领导人在各种大小会议上一再强调，不要让一只老鼠钻过桌子。”上述来自国有商业银行的人士表示。

至于房地产企业，一家在香港上市的房地产企业的项目经理王华(化名)告诉记者，该企业的排名一直比较靠前，更容易获得信贷资金的支持。“据我所知，许多银行也鼓励信贷部门主动将我们扣下。”根据上述城市商业银行的政策，王华企业在中国排名前十，因此在开发贷款利率方面，他们可以获得比其他级别客户更低的利率优惠。"银行可能给我6%，最低的可能是9% . "

易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，对于银行来说，由于监管变得更加审慎，房地产信贷业务需要提升，它们必须与优质房企合作。

与往年相比，上述城市商业银行人士表示，1月份以来，仅完成一笔开发贷款，经总行审批后才能发放。“因为是总部所在的房地产公司，总部比较熟悉，一般的非上市企业不容易进来。”

通道收紧

一家经纪公司的固定收益高管陈俊能(音译)认为，由于他在房地产企业的reits项目中的实践经验，非银行房地产融资方式最近很受欢迎。1月19日，当记者在北京中央商务区的一栋高档写字楼里见到陈军时，他刚刚结束了资产管理公司房地产业务的内部培训。"我将很快飞往深圳，向几家房地产公司介绍房地产投资信托业务."

根据风能数据分析，房地产企业的融资渠道主要来自银行贷款、企业债券和非标准融资。2017年，上述三项融资金额分别达到25242亿元、8005亿元和7327亿元。

"实际上，自2016年底以来，许多企业监管变得更加严格."陈军咬牙切齿地为记者们计算着频道。“房地产开发贷款额度有限；公司债券于2016年10月开始分类监管；去年5月，银监会发布现场检查指引后，房地产信托规模缩小；没有一家房地产公司能在2017年上市。”

陈军表示，许多房地产企业，尤其是上市房地产企业，不得不将注意力转向海外市场配股和加强reits业务发展。

1月17日，碧桂园宣布计划募集78.16亿港元的香港配股。1月15日，中国金茂还通过资本市场发行了9亿股股票，融资净额约为33.06亿港元。

最近，与新派公寓、徐汇、保利等房企相关的房地产投资信托项目相继获批，这使得这种融资方式逐渐引起市场关注。严跃进表示，由于需要进一步建立长期租赁公寓等房屋租赁资产的公允价值评估体系，这类资产很难获得银行贷款，而类似reits的业务可以通过资产证券化框架帮助这类资产获得融资。据统计，2017年国内reits发行规模超过266亿元，是2016年104亿元的两倍多。“整个reits业务的增长也带动了住宅企业reits业务的增长。”陈军说道。

或者加强洗牌

“看看2017年的这份名单，很吓人。它不是一家销售额超过1000亿元人民币的领先房地产企业。”华北一家上市房地产公司的一名高管告诉记者。据Cree房地产统计，2017年有17家房地产企业销售额超过1000亿元，而2016年只有9家。

记者从中国房地产协会官方网站上看到，中国房地产开发企业500强评选已于2018年开始。“许多银行提高了查看排名和获得贷款的门槛，每个人自然都会更加关注相关排名。”一家上市房地产公司表示。

事实上，自2017年第四季度以来，一些房地产企业已经喊出了超过1000亿甚至上千亿的销售战略目标，也有不少房地产企业上市。“一些不知名的房地产企业在过去的两年里，2017年的销售业绩确实突飞猛进，他们都排在了各种榜单的前面。”相关房地产专家表示。

张大伟说

在2017年的国内房地产调控周期中，全国110多个城市已经出台了270多项调控政策，一些城市的房地产调控已经逐渐开始影响到房屋销售企业。龙头房企压力不大，但2018年中小房企将面临全面困难。

“总的来说，由于限购限销等监管措施，房地产去库存化呈现出滴水不漏的格局，这拓宽了房企的销售周期。”陈军说道。

严跃进建议，相关房企应提前做好准备，除开发贷款外，还应加强与银行在住房销售抵押贷款方面的合作，以防止销售周期中的去库存化困难等利润空因素。

陈军认为，2018年是房地产企业面临洗牌的一年。“我比一些银行更悲观。也许只有排名前十的房地产公司是安全的。”

计划收购槐矿地产100%股权的信达地产(600657)表示，房地产开发是一个资本密集型行业，对资本的需求很大，因此房地产企业的融资能力将极大地影响其发展前景。通过收购槐矿地产100%的股权，并将相关房地产资产注入信达地产，信达地产将充分发挥其融资优势，进一步拓展融资渠道，降低融资成本。

上述华北某上市房地产企业高管表示，为了向省外扩张，通过并购获得土地、人才和相关融资是不可避免的。