张宝全详述公司转型逻辑与路径： 三维今典寂寂商业路

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人群中一阵骚动。有人看到了导演，有人发现了体育明星李和李大双。很少参加商业活动的摇滚歌手崔健也“藏”在人群中。华远地产(600743)董事长任志强被毫不客气地拖到台上发言。他们没有受到活动公司的邀请，而是作为朋友参加了仪式。

9月19日，三亚湾红树林度假世界(酒店)开业，主持人调侃张宝泉和金典集团董事长王秋杨。与潘石屹和张不同，soho中国的董事长是房地产行业的另一对明星夫妻，而五年前主宰房地产行业的在苹果社区(Apple Community)和苹果馅饼(Apple Pie)的销售结束后，在忙碌的房地产人士面前似乎是“隐形的”。在过去的六年里，王秋杨攀登了七大洲的最高峰，在南极和北极徒步旅行。在分享登山的快乐和孤独时，她告诉记者，在登山过程和旅途中，她从未想过如何经营这家公司。这是一种纯粹的自由，就像她的新书《自由呼吸》的标题一样。

第二天，当王秋杨在三亚亚龙湾谈论他的新书时，张宝泉正在三亚湾红树林度假胜地接待贵宾和朋友。政治、商业、房地产、文学艺术、体育和老同志。他们见证了张宝泉近年来的“异地生活”。

在房地产市场的高峰期，金典集团选择退出住宅领域，走上了一条完全不同的道路。“即使你后悔，最令人遗憾的应该是2009年。那时，有一天房价上涨了。那时，你并不后悔。现在没有什么可遗憾的了。”张宝泉说。相反，他认为20年后他已经找到了这家企业的发展方向:酒店、电影和艺术。

作为“少数”注定是孤独的。他会嘲笑自己不是一个好商人。如果我们把利润最大化作为我们的信条，我们就不应该投资大多数开发商都会赔钱的酒店。一个企业能靠经营一个看似“虚无主义”的文化产业生存吗？

当很少有人走路时，张宝泉相信他能成功。

“逃离”和“追逐”

张宝泉表示，自2007年以来，金典在五年时间里已经从传统的房地产企业彻底转型。转型后，最重要的业务部门是度假酒店。这个企业不再提供满足人们基本需求的第一场所，而是想提供一种生活方式。

在他看来，“假期”意味着逃避现实，回归自然，忘记现实，甚至忘记时间。然而，大多数度假酒店的存在并不是主要目的。它们通常只是某个项目的“配角”，有时是为了更快地卖出房子，有时是作为城市综合体的刚性搭配。酒店只是一个配件和广告。大多数开发商从未想过经营自己的酒店。

奢华的建筑外壳包裹着追求利润的灵魂。张宝泉目睹了许多酒店因为管理不善而多次更换酒店经理。有时候，即使是世界上最著名的管理集团也很难拯救一个畸形的存在。张宝泉认为，如果目的不纯，酒店不是为了经营酒店而建，失败的风险就会大大增加。“度假目的地酒店，一定要吃喝玩乐。人们大老远跑来开会有什么意义？这样的旅馆绝对没有前途。”张宝泉说:“为什么三亚湾的红树林世界要建得这么大？中国没有能容纳4000多场国际会议的酒店，但我们能容纳6000人。这是这个国家唯一的一个。所以现在一些国际机构已经找到了我们。”

今年9月，至少拥有四家五星级酒店的绿城集团(Greentown Group)董事长宋卫平宣布，未来他将减少接触酒店产品。“我也想这么做，但目前的政策环境和融资环境都不支持。”

然而，张宝泉坚持把酒店作为金典集团的主要发展方向。金典建立了自己的酒店管理团队，分布在三亚的海棠湾、亚龙湾、三亚湾、云南丽江、大理、广州、青岛灵山湾等一线旅游度假城市。他还经常去迪拜、泰国等地参观不同酒店的设计。

转变不是没有痛苦的，可以在一夜之间完成。在过去的五年里，一些人作为私人房地产开发商也成为了中国最富有的商人。万科也成长为一家十亿美元的企业。每个人都争相分享这个“疯狂”时代的额外红利。

但是张宝泉看到的是一个“不同”的世界，局外人无法理解他内心的焦虑。支持他的判断的逻辑是，中国一线城市的房价实在太离谱了，如果以租金收回的话，要花50年甚至70年才能在北京买到一套房子。2009年，中国一线城市出现了房价泡沫，但在4万亿元的刺激下，产生了虚假的供求关系。

张宝泉认为，如果从住房拥有率的角度来看，住房是过度消费，“人们正在把过去15年的异常市场作为常态。”他认为市场的力量会纠正这种疯狂，如果我们坚持住房，企业会变得越来越小。“未来，开发商将变得更小，投资者将变得更大。”

2007年，金典也设立了一个“上市办公室”，但如果它选择上市，就必须到处获得土地。那时，管理半径和资本都将是一个巨大的挑战。当他在中小城市复制苹果的第22条庭院街时，他看不到市场和前景。他不想做同样的大规模复制产品。一个喜欢绘画的人怎么能让他所有的作品看起来都一样呢？

度假是一种逃避，而开发酒店和进入旅游地产是一种新的追求和发现。张宝泉主动选择离开。他认为这正是这些年房地产市场的运行轨迹，这证实了他当年从房子里撤出的正确性。

罗征容克副总裁薛炯文评论说，金典正在一个很少有人涉足的领域寻找先发优势。普通住宅的建设越来越依赖于政府关系和资金优势，而追求差异化和有梦想的企业将寻求转型。他把金典比作万达。万达董事长王健林也反对进入商业地产领域，但一旦他成功，进入门槛就会变得很高，优势会以几何级数放大。“如果你既富有又危险，如果每个人都认为这件事可以做，那么这件事一定不能做。不管是前瞻性的还是判断性的，如果你敢做，只有少数几件可以判断正确的事情才能成功。高利润。”几天前，王健林在哈佛大学的一次演讲中说。

位于北京中央商务区的苹果社区就像一个外星人的存在。20多座现代四合院建筑，由中国民居建筑的文化符号和现代建筑技术并行而成，散布在绿地中，散布在胡同小巷之外，形成曲折的自然街景。此外，还有美术馆和雕塑。因为它们，无聊的高密度住宅建筑，更有魅力。那些年，苹果社区几乎成了文化地产的代名词。

然而，无论是洱源街的苹果社区，还是空的房间蒙太奇(金典花园二期，中国第一个以“模糊的空房间”理论为指导的房地产项目，建筑师张永和的作品)都没有被再次复制。没有哪家公司像金典那样彻底放弃了。

立体金典无声商务路

国庆假期前一天，张宝泉在接受本报记者专访时自豪地说，亚龙湾红树林酒店自2005年正式开业以来，年毛利率已达64.9%，远远超过酒店业30%的平均利润率，单个酒店的收入在中国排名第四。

酒店和艺术产业链

在三亚湾红树林度假世界开幕两天后，最令张宝泉惊讶的是，有28件艺术品在艺术交易所出售。如果这家酒店被称为中国最大的酒店，有一些不同，除了酒店，还有艺术画廊，展厅，画廊，艺术书店，咖啡吧和陶瓷酒吧。

张宝泉永远不会以房地产换房地产，也不会为酒店建造酒店。未来，酒店可能成为艺术品展示和销售的最佳平台，酒店拥有的会员系统也可能成为最佳的目标销售客户。张宝泉表示，未来，无论红树林品牌假日世界在哪里建立，今天的艺术交流都将开放。这是红树林度假世界的主要品牌元素之一。

除了酒店，金典集团的艺术产业链还包括:今日美术馆、庭院国际画廊街22号、金典国际拍卖公司、今日图书出版、今日艺术书店和数字美术馆。

如果有人问，没有大量资金的支持，红树林度假世界如何发展？张宝泉将拿出另一本“账簿”。

将红树林度假酒店的使用权分成几周，以会员的形式出售给客户，期限为1-30年。会员每年将在他们的酒店中获得一个7天免费住宿的休闲胜地。此外，该代码还将通过交换服务系统交换不同地方的房间使用权，使会员可以低成本实现异地旅游度假的目的。30年的红树林度假卡起价优惠84000元，每年享受7天的红树林度假酒店；这意味着你可以每天花400元住在五星级度假酒店。现在，三亚一家五星级度假酒店的门价在工作日约为2000元，春节期间每晚可飙升至几千元。

与传统的分时度假卡不同，红树林度假卡是业主和客户之间直接签署的协议，没有中介运营商的参与。根据张宝泉的计划，其所有酒店50%的客房将用于红树林度假卡的客户，其余50%将用于假日酒店的日常接待。随着其他红树林酒店的开业，持卡人可以享受中国10家红树林酒店的休闲度假服务，度假卡的价格也会随之上涨。

就像一只孤独的船在海里行驶，没有人能帮忙，只能自己划着向前。在产品形成之前，没有人真正知道张宝泉想生产什么样的产品。他说真正的创新不能从旧的经验和数据中追溯。如果建设完成并向公众展示，好的产品将被资本追逐。分时度假卡可以解决一些融资问题。大型机构投资者也可以进行股权投资。

事实上，一家大型国有商业银行已经与金典集团签署了一项战略协议，承诺为金典酒店的建设提供50%的资金。

“我得在两年内拍一部电影。”

没有人能真正体会到2008年8月8日晚上张宝泉的激动人心。在北京奥运会开幕式上，李宁点燃了鸟巢14米高，500米长的主火炬。500米屏幕由63台蒙太奇2k数字电影放映机组成，由时代金典集团提供。

2005年，金典集团开发了中国第一台数字电影放映机——蒙太奇v8。到目前为止，它已经开发了五个蒙太奇数字电影放映机，覆盖中国各种专业影院和农村公益项目的2万多个屏幕。截至2011年底，中国已开放和在建的17.5系列影院中，共有201家电影院和1082个银幕。

这就是张宝泉在房地产之外所做的。时代金典是张宝泉全资拥有的电影产业集团。其业务涵盖影院投资、设备R&D及销售、制作发行、综合电影服务平台。这本书拍摄了由中国摇滚乐领军人物崔健导演的第一部故事片《蓝色骨头》。也许你能找到崔健为什么在开幕那天来加入我们。此前，金典制作的电影《叶问》获得了中国金像奖、香港金像奖和台湾金马奖。

二十年前，一个年轻的导演，在电脑室里，没有吃饭也没有睡觉。两天两夜剪辑了第一部承载张宝泉梦想的电影《四儿》。由于缺乏资金，他匆忙拍摄，没有发现磁带掉落。当屏幕上的抓痕闪过时，他感到身体受到了打击。“四儿的死似乎是一个磁带质量的问题，但它本质上是一个词——钱。因为没有钱，即使你有一个美好的梦想，也更难实现。”张宝泉曾经说过。这是他第一次出海的动力。

二十年前，在他内心黑暗的角落，他告别了他最喜欢的电影。虽然他说我赚钱后会回来，但他崩溃的心就像一个空白的空洞，只有暗淡。

但20年后，他不再茫然。他说两年后，他将完全从酒店的琐碎事务中抽身出来，专心拍电影。但在此之前，许多事情都必须亲自去做。只有通过建立一套标准化的流程和标准化的产品，它才能变得更大。此前，张宝泉亲自为17.5影院的建设写了一本厚厚的标准书籍。"酒店标准手册比它厚得多."。

当然，他也想到了未来。“我想做的下一步是赡养老人。如果你买了套房，你可以在乡下换养老。”张宝泉说。每个红树林酒店的房间都将包含在数据库中，以支持这种交换。他透露，金典酒店将考虑上市。