千亿筑砌立体城市：创新抑或豪赌？

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在大多数人看来，房地产是一个广泛的行业，只追求利益，根本没有创新。然而，房地产行业的另类冯仑从来不愿意追随主流。他所做的大部分事情最终变成了“追求理想，顺便赚钱”。从美国的中国中心到万通的台湾项目，冯仑现在有三分之一的能源用于“立体城市”项目。

2008年，冯仑提出了“立体城市”的概念。简单地说，就是要满足1平方公里土地上10万居民的需求，为50%的城市人口安排本地就业。几乎每个人都认为这和《天方夜谭》没有什么不同。持怀疑态度的还有万通人。

2012年9月25日，陕西省省长赵在香格里拉大酒店会见了和刘永好。随后，正式宣布，西县立体城项目将正式落户秦韩新城渭河北岸综合服务区——西县新区。该项目的总投资估计为300亿元。

这意味着经过四年的说教，三维城市的“白日梦”可能最终会变成现实。包括目前正在洽谈的成都项目和9月27日刚刚落户的温州立体城，立体城系列总投资将达到1010亿元。

“不可靠的东西”

郝洁斌说，2008年的一天，我接到了冯仑的电话。他说，“你愿意和我一起扔一个不可靠的东西吗？”郝洁斌关掉了自己的文化培训公司，跟着冯仑去了一个三维城市。

事实上，在冯仑看来，立体城市也是一个高风险的项目。

冯仑现在的头衔是万通投资控股有限公司董事长..万通控股目前涵盖四大业务:传统开发业务、工业地产业务、资产管理业务和基金管理业务。立体城市没有与生俱来的权利。2009年4月，冯仑单独成立了北京万通立体城投资有限公司，总经理为郝洁斌。

冯仑表示，如果成功，将被纳入万通控股的架构。这意味着也有失败的可能。在传统的房地产模式中，开发商总是以圈地为主要模式，但立体城市对传统模式的影响在于其土地集约利用的核心理念。

2010年，万通立体城宣布首个项目落户廊坊。但是没有追随者。据知情人士透露，廊坊计划的失败是由于后期与政府谈判不当，最终以失败告终。在接受记者采访时，冯仑表示，立体城市最大的困难是强调土地的集约利用，这需要多个部门的配合，比如照明和消防。现在，我正与当地政府对接，实际上拿着一本叫《规划改革》的大书进行谈判。

冯仑承认，从赚钱的角度来看，这是一项有风险的业务。在过去的四年里，冯仑只花了2亿元来推广立体城市的概念规划。这对于传统开发商来说是不可想象的，也是为什么房地产行业被批评为“老一套、以次充好”的原因。在传统的房地产经营模式中，你可以不创新就赚钱，但创新可能不会赚钱。

冯仑说他也想象失败。“我每天都在想失败。我想在前半个晚上成功，在后半个晚上失败。后来，我从刘总经理那里学到了很多。他说我总是把我的账户算作收入，而他只算我保留的那部分。因此，根据他所说，我在前半个晚上失败了，在后半个晚上成功了。因为企业家必须计算出你输不起。”

刘，正如所说，是新希望(000876)集团董事长刘永好。他主要负责立体城市的农业投资。立体城市一般分为两部分:在外围牧区，是以现代农业为主的新型现代农村；在大都市区内，它是一个集高端服务业、绿色和低碳为一体的微型城市。刘永好负责外围牧区。

立体城市还吸引了史玉柱、张越、沈南鹏、易居中国和诺亚财富基金的合作伙伴和投资者。

基金与赌博

经过摸索，立体城市商业模式已经成型。郝洁斌告诉记者，建设立体城市的过程要比传统的房地产模式复杂得多。“首先是概念规划，然后是总体控制规划，然后是详细规划，然后是具体的地块规划，然后是具体的建筑规划。”

目前，成都、Xi、温州已经实施了立体城市的总体控制规划。

2011年7月，冯仑宣布首个立体城市项目将落户成都，预计总投资500亿元人民币，占地1500亩，建筑面积600万平方米。

2012年9月25日，“西安三维城市项目签约暨全球设计招标启动会”在Xi长安香格里拉大酒店举行。继今年2月西县新区与北京万通立体城市投资有限公司签订《西县立体城市(fc2)项目合作协议》后，明确提出西县立体城市项目总建筑面积约500万平方米，总投资约300亿元，核心建筑面积约1.57平方公里，政府规划的现代生态农业面积约2.24平方公里。规划总用地面积3.81平方公里，其中城市建设用地约1.44平方公里，综合容积率将达到4以上，总建筑面积约500万平方米，常住人口约7万人。

2012年9月27日，永嘉三江地区“立体城市”项目正式签约。三江立体城总投资210亿元，是温州迄今最大的投资项目。该项目总占地面积600亩。未来，它将成为集办公、居住、工业于一体的低碳生态城市。

郝洁斌透露，他们已经为成都立体城筹集了18亿元启动资金，为Xi安项目筹集了11亿元启动资金。基金的要求回报是5年平均年收入的20%。与基金模式不同，传统的房地产基金投资于已经确定或正在规划的具体项目，而立体城市基金的战略投资者只押注于万通立体城市团队的运营能力和企业家的声誉。理论上，他们有空出手的可能。

立体城市涉及工业规划的许多方面，其土地属性极其复杂和特殊。因此，与各国政府签署的框架协议基本上是全面的。其次，我们应该促进详细规划和具体的地块规划。用冯仑的话说，前进的道路是“迪士尼模式”或“配线架模式”。具体的解释是，冯仑首先负责规划，然后组织人们投资，然后建设基础设施，做出具体的产业安排，不同的产业由不同的公司经营。

“这相当于一个接线板。在说服政府提供配线架之后，我们要做的是整合各方的资源，然后形成一套模式。”冯仑说。

根据冯仑的规划，该配线架将覆盖除基本住房以外的多个行业，以医疗卫生行业、现代农业、信息技术等特色产业为主导，确保立体城市居民中约50%的劳动力能够获得本地就业机会，从而对周边区域经济产生积极影响。

"你的计划最终会失败吗？"

“它一定会成功，只是时间问题。”冯仑说企业家基本上都是疯子。当他们做某事时，他们会不停地说，不停地谈论你的信，最后成功。“这就像你坠入爱河时追逐一个女孩。你开始每天说你爱她，她会打扰你。但我不相信你说的20年。最后，如果你不说出来，她会觉得自己做错了什么。”