开发商连保证金都是借来的 房企杠杆高至10倍优房客

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据8月9日报道，包括兴业银行(601166，BUY)和中国工商银行(601398，BUY)在内的一些银行已将住房企业的发展贷款周期从两年期中期贷款改为一年甚至半年期短期贷款。

分析师表示，这是因为他们担心高房价和高地价带来的系统性风险。

更令人担忧的是，调查显示，开发商的资金杠杆已经到了极限:“基本上只需准备10%的土地资金，其余资金可以通过夹层融资获得”，甚至可以通过融资支付土地购买保证金。

虽然监管当局已经开始担心，但采访发现，开发商普遍乐观，认为销售回报足以支撑融资成本，而财务压力尚未得到反映。

银行信贷政策已经趋紧

所谓房地产开发贷款，是指房地产开发企业发放的用于住房、商业建筑等房地产开发建设的中长期项目贷款，贷款期限一般不超过三年(含三年)。

记者了解到，目前减少开发贷款期限仍是个别银行的行为，包括农行(601288，BUY)和中信银行(601998，BUY)，他们都表示还听说过这项政策。

一些银行家表示，如果住宅项目的开发周期一般为2年，如果开发贷款周期低于建设周期，就意味着房子还没有售出，将面临还贷压力。

另一位开发商表示，上海住宅项目只有在结构封顶后才能出售，而银行只会在项目获得四个证书后才发放开发贷款。该项目将需要1-2年的时间，从四个证书的完成到预售。这时，开发商将有销售回报来偿还开发贷款。

然而，预售政策因地而异。例如，在杭州，建筑物可以卖完，但在房屋预售之前，贷款需要归还。开发人员会选择退回一批并出售一批，但他们不需要全部退回。据开发商称，开发贷款一般不少于2年，如果到期未还，银行将允许展期。缩短开发贷款不会有太大影响。

可以预见，银行对房地产企业的开发贷款政策确实收紧了。

8月初，独家获悉部分银行要求加强前期融资管理。对于中国前20名的房地产企业，融资比例不应超过土地成本的60%，而其他房地产企业不应超过50%。原则上，他们不应参与2015年第三季度后获得土地且土地成本过高的项目。同时，该文件要求严格控制商业项目的信贷发放。

此前，中国证监会收紧了对房地产上市公司的再融资政策，不鼓励企业通过再融资筹集的资金用于补充营运资金和偿还银行贷款，需要详细披露所筹集资金的实际投资情况。

开发商自己的资金低至10%，而且保证金不是他自己的

事实上，报告中透露的更值得注意的信息是，房地产开发商投入的自有资金越来越少，甚至低至只有10%。

据报道，在房地产企业征地过程中，甚至出现了一些融资方式的“创新”。一位经常参与上海征地的开发商最近告诉记者，一线城市只需要准备10%的土地资金，其余资金可以通过夹层融资获得。

“许多金融机构竞相提供贷款，但它们会设定一定的额度。如果超过信用额度，贷款将以股权形式发放，未来销售利润将与他们分享。”目前，市场上已经出现了许多机构，向开发商提供土地拍卖保证金甚至首付款。

一些地方政府也开始向房地产企业发出收紧政策的信号。国土资源部下属的中国土地调查与规划研究所近日发布的《2016年第二季度中国主要城市地价监测报告》显示，今年第二季度，热点城市政策开始由宽松转向萎缩。

南京、合肥、中山出台了稳定房价和地价的调控意见，苏州出台了“苏轼”政策，严格审查个人住房贷款，实行土地拍卖最高限价制度，天津收紧了公积金贷款政策。

在资金供给方面，一些地方政府开始增加第二套房和第三套房的首付款，并限制购房贷款，从而减缓房地产企业的销售回报，减少开发商的“血液供应”。7月1日，合肥楼市新政正式实施，第二套房首付比例最低为40%，第三套及以上住房首付比例最低为60%，住房公积金个人住房贷款停止发放。

一些开发商表示，开发贷款是开发企业的最低成本和主要资金来源。如果申请开发贷款比较困难，无疑会增加房企的资本成本。即使企业寻求信任、资金和其他融资渠道，它们也将面临不断上升的资本成本。

贷款缩水有一定的警示作用。然而，自去年以来，开发企业的销售一直不错，资金回报也很充裕。从短期来看，住房企业的财务压力尚未得到反映。