陈启宗：好开发商九成时间不做事

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这是香港恒隆房地产有限公司和恒隆集团有限公司董事长陈启宗连续第六次参加博鳌房地产论坛。

在这次博鳌房地产论坛上，他“90%的时间无所事事”、“房地产周期一定是倒U型曲线”、“中国最有经验的商业地产公司之一可能就是我的公司”等特立独行的言论吸引了很多人的目光。在接受《时代周刊》记者采访时，他谈到了自己在侃侃独特的恒隆模式。

当它真的很快的时候不超过15%

这位63岁的香港商人能说一口流利的普通话，与香港房地产富豪家庭截然不同，后者总是尽量避免闪光灯。他总是在衬衫口袋里放一个小笔记本和两支钢笔，把西装披在肩上，精力充沛地大步走着。即使在许多记者的围攻下，他仍然小心翼翼地看着对方，沉思着手中的名片，如果遇到有趣的名字，甚至会征求意见。但是，说到恒隆，我的眼睛是锐利而专注的，我不能容忍任何粗心大意。

“现在不要动，什么都不要动，现在房地产市场环境的稳定性很差。”陈启宗在接受《时代周刊》采访时评论道。

纵观恒隆的年报，不难发现恒隆罕见的周期曲线几乎与经济周期一致，而陈启宗可以说是既定法律的严格执行者。

在一九九二年至一九九四年的三年内，恒隆在香港购买物业；在1995年至1998年的四年间，恒隆停止购买土地，这是亚洲金融危机爆发前的准备工作之一；从1999年到2000年，土地是在没有竞争的情况下购买的；2001年至2004年的四年间，再次停止了土地收购；从2005年到2006年，他定居在一个二线城市，并购买了一些商业用地；从2007年到2008年，市场变得火热，但恒隆再次戛然而止；从2009年到2011年，连续购买了几块土地；自2011年9月最后一次购买以来，恒隆尚未进行任何购买。

陈启宗说:“我们不是一个高科技产业，而是一个拥有高知识和高经验的产业。”“这个国家最有经验的商业房地产公司之一可能就是我的公司。”

他说，房地产周期必须是一个倒U型曲线。一般来说，最好的买入时间只有5%，也就是谷底，而最好的卖出时间只有5%-7%，也就是说，作为一个优秀的房地产经纪人，当你真的想快速行动时，它不会超过15%。

“作为一名优秀的房地产经纪人，如果你90%的时间都不做事，你很容易犯错误，也不会得到最好的回报。因此，对于房地产开发商，尤其是商业地产，周期特别长，首先要做的是耐心。我的股东给我的是高薪，而不是我想做的事，我的不作为在很大程度上是一种有意识的行为。”陈启宗解释说，他多次“故意远离市场”。

“一辈子，在这行干40年，只要你抓住五六次机会，你就会成为大赢家。”陈启宗轻描淡写了他20多年的忍耐。

事实上，有人看不起，有人看不起，甚至有机构投资者骂它“保守”，甚至“懒惰”。然而，很少有人理解陈启宗抵御诱惑的勇气和信心，因为恒隆多年来一直保持着净现金状态，其负债率从2011年底的1%上升至2012年上半年的2%。正如陈启宗所说，这是一条孤独的路。

它曾是拥有中国首都的五虎之一

1965年拍摄的一张黑白照片将恒隆地产及其创始人永久地记录在香港百年房地产业的历史长河中。照片中，一名中年男子身穿西装，戴着一副圆框眼镜，额头饱满圆润，眼睛深邃而坚定，嘴角微微上扬，笑容温暖而优雅。这是陈启宗之父陈增喜的照片。照片中，他和李兆基、郭得胜等人坐在一起，是香港房地产开发协会的20名董事之一。

当时，在霍英东的倡议下，69位香港地产界的中国商人和活动人士倡议成立商会，商会成员几乎包括当时所有在香港有影响力的中国地产发展商和建筑商，其中董事局成员是这些新地产发展商中最优秀的。

然而，在历史的转折和转折中，与会者发生了几次变化。那些衰落和死亡的人拥有它，那些从后面来的人拥有它，那些继承他们父亲的人是罕见的。

那一年，陈启宗只是一个16岁的高中生。与父母朋友的孩子不同，陈启宗是被父亲送进中国中学的，因为在当时的香港，大多数有条件的家庭都会把孩子送进教育水平更高、优先考虑富人的英国中学。“那时，我们在中学是三等公民”，这是陈启宗在高中最直观的体验。

然而，两年来，香港爆发了最严重的暴力冲突，陈启宗一毕业就被送到美国学习。然而，这花了13年时间。

陈启宗骨子里的开放和宽容让他很快融入了美国生活:参加美国家庭聚会，看足球和棒球比赛，在教堂做志愿者。在《亚洲教父:香港和东南亚的金钱和权力》一书中，谈到“认同的趋势是相信耶稣”，也有很多描述。“新鸿基地产的郭坤忠和恒隆地产的陈启宗(曾在美国学习神学并当过传教士)是最热情的。”

当时，远离香港的陈增喜已经开始大举扩张恒隆的版图:恒隆在香港上市，由、、冯景熙创办的新鸿基地产，李嘉诚的长江实业，的恒基地产，的和合商业地产集团，都被称为“中国资本五虎”。

“他是一个个性很强的人，而我的个性也很强。我知道，当我回来和他做生意时，会有冲突，我宁愿保持父子关系。”陈启宗曾经这样描述他的父亲。

当陈启宗在1980年回归香港时，恒隆投资的收获就在眼前，并逐渐进入上市以来的顶峰。

他目睹了以恒隆为首的三大财团在香港岛地铁沿线九个地铁站的上盖发展权时的沾沾自喜；不过，我们亦目睹香港地产未能迫使恒隆退出金钟第二段的发展权，并押后其他地铁上层建筑的发展权。一切，但两年之间。这是陈启宗首次触及房地产周期波动。事实上，晋中二期被视为恒隆投资策略变得更加保守的转折点。

1986年，也就是陈增喜去世前的七八个月，陈启宗一直在和父亲研究和探讨恒隆的未来。不幸的是，最后，他没有时间得出结论。今年，陈增喜和他的弟弟陈增道继承了恒隆董事长的职位，而陈启宗和他的弟弟在美国成立了晨星集团，主要从事风险投资，并在北美、中国大陆甚至全球各个领域进行投资。“晨兴”是我们家族公司的名字，是我和我哥哥在父亲遗产的基础上创立的。这个名字的意思是“万物循环，早晨复活。”陈启宗解释道。

鲜为人知的是，晨星集团未来将成为搜狐仅次于张朝阳的第二大股东，并将控制北京、上海、广州和香港1万辆公交车的广告经营权。

直到1991年，陈增道重组恒隆并退休后，陈启宗正式接手，恒隆进入家族第二代管理时期。陈启宗表示，恒隆已从上世纪60年代香港最大的房地产公司之一，沦为房地产行业的配角。

2012年进入黄金时代

过去20年，陈启宗作为香港地产建设商会副会长，已经继承了父亲的雄心壮志。与他第一代父母的节俭和雄心相比，陈启宗更大胆、更有远见。

上任伊始，他就采取了一系列引人注目的行动，包括前往英国、美国、日本等国家进行全球巡回推介恒隆集团，并花了18个月时间进行国内旅游考察项目。

事实上，与他们父母的隐士风格截然不同，陈启宗涉猎广泛，令人震惊。

他有多重身份，如作家、商业领袖、商业地产思想家、中国文物保护基金会创始人、香港发展论坛创始人、世界华人数学家大会创始人之一。他在各种社交场合都很活跃。

他不仅英语流利，还涉猎德语、西班牙语和希伯来语，并发表了数十篇文章。其中，他为英国《金融时报》等报纸撰文，发表了《西方说教可以停止》、《西方太自由了》等文章，讨论了金融体系下的全球再平衡和权力转移，以及中国和西方在政治和经济自由上的差异。他的话尖锐而生动。

他也是少数对国际政治充满热情的商人之一。2004年1月，陈启宗宣布成立香港发展论坛，供各方讨论时事和政治局势。合和集团董事长胡、新世界(600628)董事总经理、香港兴业银行董事总经理查等出席。

他的朋友圈子很广，甚至包括他所说的“世界上最了解地缘政治的三个人”，即1918年出生的前德国总理施密特和1923年出生的前美国国务卿亨利。基辛格和新加坡前总理李光耀甚至与李光耀保持通信联系。

然而，陈启宗的文化感受不亚于他自己的政治眼光。

痴迷于建筑，自2000年起领导“中国文物保护基金会”，并启动了苻坚宫大规模修复工程，这是紫禁城内第一个由民间基金会资助的大规模修复工程。我知道苻坚宫历史的每一个细节，建筑修复中的琉璃瓦屋顶，以及如我手掌般的镀金画。

事实上，陈启宗对中西文化的深入研究丰富了恒隆企业文化的内涵。然而，如今，陈启宗不再是一个休闲的时间。

他表示，经过20多年的“准备期”、“后期”和“起飞期”，恒隆将从2012年进入黄金时代。

目前，恒隆的内地业务已从上海扩展至天津、沈阳、无锡、济南、大连和昆明等二线城市，五个大型项目正在建设中。从2010年的沈阳皇城恒隆广场，到2011年的济南恒隆广场，再到将于今年第四季度开业的沈阳市政府恒隆广场，恒隆逐渐进入了一种新的跨境运营模式。

“一线城市基本成熟，增速放缓。幸运的是，我们在2005年开始在所谓的二线城市购买一些好的土地，否则它将是不可持续的，所以目前的增长主要是依靠这些新的城市，每年新的广场，首先是营业额的增长，并继续是企业业绩的增长。”陈启宗告诉时代周刊记者。

他说:“恒隆在未来十年的情况已经解决。在接下来的十年里，恒隆每年将能够在纽约完成一座帝国大厦。在未来五年，恒隆计划每年至少完成一个新广场。”