赵晓：调控政策实际已放松75%

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国务院国有资产监督管理委员会经济研究中心和北京大学中国经济研究中心的博士后小昭更喜欢从经济和金融的角度研究房地产。在他看来，降息实际上相当于放松75%的调控政策。小昭建议购房者抓住这一轮调控带来的购房机会。他认为，如果经济继续下滑，那么放松房地产政策是不可避免的，那么很有可能成交量和价格将同时上升。不过，他也认为，房地产市场不会出现2009年和2010年房价飙升的情况。

给买家的建议

小昭直截了当地说“经济已经不同步了。”

“从经济指标来看，今年第一季度已经连续五个季度下滑。第二季度，形势变得更加严峻。例如，4月份，规模以上工业企业增加值同比实际增长9.3%，比3月份下降2.6个百分点；5月份，规模以上工业企业增加值同比仅增长9.6%。5月似乎有所回升，但除工作日因素(今年5月比4月多两个工作日)外，5月份的实际工业增长可能比4月份更差。众所周知，中国的经济增长相当于不到10%的工业增长，应该不高于7%。中国的经济增长率从10%下降到9%，然后又下降到8%，并且仍在下降。经济可以说已经跌破了这个阶段。”

小昭认为，严峻的经济形势最终导致了相对宽松的金融政策调整。"这相当于一夜之间收紧政策的50%-75% . "小昭分析说，在各种房地产调控手段中，信贷和金融政策的影响几乎可以发挥一半的作用。以这次降息为例。利率下调0.25个百分点几乎相当于房价下跌20%。

据此，小昭给购房者的建议是，在“十八大”之前，普通老百姓肯定会收到一份礼物，这意味着调控房价应该有点效果，应该给老百姓一个解释。因此，普通人应该利用这个机会，迅速得到十八大的礼物。“如果普通人不接受这个红包，可能就太晚了。”

小昭认为，对购房者来说，最好的机会是今年的第一季度和第二季度，这也是房地产最冷的时候，然后房地产市场见底反弹。不过，他表示，由于大多数开发商仍处于以价换量的阶段，触底是一个缓慢的过程，买家仍有机会。

下半年数量和价格都有可能上涨

小昭认为，这一轮监管已经从经济监管转变为政策监管。未来不应该有太多的空客房等待买家。“这是因为政府应该考虑经济增长。如果中国经济增长率低于7%，那将是二次探底。今年第二季度，经济增长基本在7%左右。如果我们只看5月份，恐怕不会超过7%。政府肯定会在经济和监管之间取得平衡。如果经济跌破底线，它将跌破7.5%，甚至低于7%。在这个时候，政策会转向，这肯定会对房地产产生影响。”

对于下一个市场变化，小昭判断，“房地产市场的过渡过程可能是这样的:第一，交易量的过渡，这一时期是以降价为代价的；然后成交量继续攀升，一段时间后，成交量和价格逐渐回升。我预计，在今年下半年，房地产市场可能会从上半年的价格上涨回落，并直接转化为成交量和价格的上涨。”

然而，小昭认为，房地产市场不会重蹈2009年和2010年的覆辙。其中，主要原因是供求关系发生了变化。“过去，房地产市场供不应求。在这种情况下，大量资金被释放出来，最终导致房价飙升。但是现在情况不同了。尽管政府将进一步推动货币发行，但供求关系已经发生了变化。”房地产已经逐渐从卖方市场转变为买方市场。这种情况至少会持续到2017年。2020年后，房地产将走下坡路。

尽管如此，小昭说，从世界经济的角度来看，发展的重点仍然在中国，而空最大的发展是中小城市。

“东部地区的一些城市已经饱和，比如北京，它总是莫名其妙地陷入交通堵塞，突然整个城市瘫痪，这足以表明它已经严重饱和。但是中西部的许多城市才刚刚开始。一般来说，当人均国内生产总值达到3000美元时，这个国家的城市化就真正开始了。虽然中国人均国内生产总值已经达到5000美元，但去年中国的城市化水平刚刚超过50%。因此，未来中国房地产的发展仍然是空，主要是在中西部城市。”小昭说。

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