聂梅生：唯体制改革能化解矛盾

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改革总是艰难的，但在全国工商联房地产商会会长聂梅生看来，这是解决房地产市场多年积累的矛盾的必由之路。

目前的情况是，行政限购手段未能从根本上遏制房价上涨；投资经济适用房不能弥补开发商减少投资造成的经济血本损失；土地制度阻碍了中国房地产市场供给的增加和城市化进程。

“制度设计有问题。”7月4日，在接受本报记者采访时，她说这导致了问题的加速积累，而不是解决办法。

因果倒置的调节

在最严厉的控制措施下，房价终于下跌了。

根据100个城市的全样本调查数据，2012年5月，全国100个城市的平均房价为8684元/平方米，比4月份下降了0.31%。

聂梅生认为，这是调控的必然结果，为此付出的代价是巨大的。她指出，目前房价下跌的局面是由房地产开发投资迅速降温、固定资产投资下降、国内生产总值增长率下降以及上下游产业参与造成的。

根据国家统计局9日发布的数据，今年前5个月，全国商品房销售面积为2.8852亿平方米，同比下降12.4%，比1-4月下降1个百分点。虽然商品房销售有所好转，但5月份房地产开发景气指数继续下滑，降至94.90，比上个月下降0.72个百分点。2012年1-5月，全国房地产开发投资22213亿元，同比名义增长18.5%，1-4月增速下降0.2个百分点；商品房销售面积2.8852亿平方米，同比下降12.4%。

尽管各方都预计房价将回到合理区间，但跌幅在6月份有所改变。今年6月，中国100个城市(新建)的住房均价为8688元/平方米，环比增长0.05%，结束了自2011年9月以来连续9个月的环比下降。

聂梅生认为，这是“看得见的手”和“看不见的手”博弈的结果，市场上的大多数购买行为都是刚性需求和不断提高的需求。如果没有成交量的恢复和价格下跌的停止，房地产市场将在第一季度继续快速下跌的趋势，房地产可能会出现“硬着陆”。

然而，市场担心房价的报复性反弹。“现在看来，投机和投资需求的激增是房价上涨的结果，而不是房价上涨的原因。过去的货币政策过于宽松，长期的低利率环境和一定的套利机会，再加上目前的土地供应体系。这就是原因。”聂梅生说道。如果我们不从源头上解决问题，我们就无法打破房价先降后升的循环。

体制改革是根本

如果说因果倒置的规制药方只能解决表面问题，那么只有制度改革才能解决根本矛盾。

对于土地制度改革，聂梅生和其他业内人士已经呼吁多年。她指出，要促进整个经济和房地产的健康发展，城市化是一个好的方向，但要实现中国的城市化，就必须改革土地制度。未来，2.5亿农民将进入城市，实际上是为了解决土地所有权和流转问题。

聂梅生进一步指出，投资渠道的拓展、民间资本进入房地产市场以及reits等金融工具的使用都需要金融改革。金融改革已经开始，但还有许多困难。比金融改革更困难的是产业结构改革。中央企业和国有企业的垄断是产业结构改革的路障。与此同时，需要改革财政和税收制度，以支持新兴产业。为了刺激国内消费，有必要让民生受益。否则，富人的钱会去国外购买奢侈品，中等收入家庭会因为住房、教育等问题而不敢消费，低收入家庭将无法通过消费来消费和拉动经济。

如果上述改革不能实现，恐怕下一步的经济发展将会遇到许多障碍。没有改革，房地产市场的各种矛盾就无法解决。

聂梅生预计，十八大后将出台一项新政策，取代以前的行政控制政策。她乐观地认为，尽管改革面临许多困难，但它正朝着好的方向发展。

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