房地产业进入整合时代 市场格局面临重构优房客

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新一轮国有企业深化改革步伐加快，房地产央企重组频繁；房地产市场已经进入“白银时代”，尤其是“土地大王”的频繁出现，并购已经成为房地产企业保持规模经营的重要手段之一。业内专家表示，房地产行业正在告别野蛮扩张的时代，市场结构面临重构，资源整合能力将成为决定企业发展的关键因素。

房地产中央企业整合步伐加快

早在2010年，国有资产监督管理委员会就向78家非主要中央企业发出了“退房令”，只留下16家主要从事“房地产开发和经营”的中央企业。然而，由于缺乏时间表和具体的实施计划，"退房令"一直进展缓慢。随着新一轮国有企业改革的深化，房地产央企的整合步伐明显加快。

7月6日，总部位于广州的保利地产(600048，BUY)宣布，将计划与AVIC地产(000043，BUY)进行重组和整合。大约70笔潜在交易是房地产项目，约占前者净资产的15%。

保利和AVIC是房地产中央企业整合的缩影。今年3月，中海地产宣布以310亿元的交易对价收购中信地产和中信泰富旗下的住宅物业组合，从而获得中信在25个城市的土地储备，总建筑面积2400万平方米。

暂停交易5个月后，2015年9月，招商局蛇口工业区控股有限公司吸收合并后的招商局地产，并以换股形式再次上市。招商局蛇口(001979，BUY)将成为招商局集团唯一的房地产上市平台。

此外，五矿、中冶、CCCC和鲁能都开始了房地产业务的整合。

随着国有企业改革的不断深入，国有企业之间的兼并重组已经延伸到房地产领域。在未来两到三年内，16家已获得"房地产许可证"的房地产中央企业也将面临整合，剩余的数量可能会进一步减少。

高地价加速了住房资源的整合

据统计，今年上半年，全国共有219宗土地价格超过10亿元的案件。一些上市房地产企业负责人表示，目前热点城市的地价较高，通过传统的招投标、拍卖和挂牌方式获取土地的成本过高，而通过并购可以快速实现资源整合，从而提升企业的核心竞争力。热点城市的并购远比收购“土地大王”更具成本效益。

目前，中国约有数万家房地产企业，其中只有约200家是上市公司。记者了解到，除了中央企业层面的房地产业务整合外，许多民营房地产企业也在加速整合。

越来越多的中小房地产企业陷入信贷紧缩和去压力的两难境地，经营压力急剧上升，不得不出售项目或出售股份以引入战略投资者来维持经营。然而，拥有强大资本实力的大型房地产企业在保证自身业绩增长的同时，会进行战略性并购或参股高质量项目。

资源正在优势企业中聚集

去年底召开的中央经济工作会议提出“推进房地产业兼并重组，提高产业集中度”。从行业角度来看，这一举措将有助于促进资源向优势企业集中，推动大型住宅企业做大做强。

据研究中心的数据显示，今年上半年，房地产企业排名前100位的门槛在数量和面积上都有明显提高，其中金额门槛同比提高了60%以上，前20名房地产企业的金额门槛同比提高了115%。重组和收购大大提高了市场集中度。

这也反映在市场份额上，前100家住房企业占44.35%，前50家住房企业占35.44%。特别是，有五家房地产企业销售额超过1000亿元，而去年同期只有一家。

业内人士表示，随着房地产快速成长期的结束，房地产企业的分化越来越明显，房地产行业格局面临重构。今年以来，中央企业的房地产重组整合步伐加快，房地产“巨无霸”指日可待。根据市场机构发布的数据，近年来，M&A在中国房地产行业的数量和金额都在不断增加。仅在2015年前三个季度，就有176起M&A案件，涉案金额达1600亿元。