部分二线城市住宅去库存明显优房客

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据记者调查，一些二线城市的住宅楼去库存化有所增加，压力有所缓解，但商业写字楼的库存却有所增加，甚至整个写字楼都被安置在一些城市的郊区。去库存化也应该齐头并进。

各地也在研究采取措施，鼓励民间资本收购，允许房地产用途的转变，调整商业和住宅建筑的比例，消化商业库存。

进入九月，传统的房地产市场旺季。

人们(603883，BUY)最关心的是房价，在价格数字背后，他们反映了最基本的供求关系。在一系列政策和市场监管下，库存情况如何？空有更多的房地产吗？商业和居住条件如何？记者在天津、兰州、沈阳等城市进行了调查。

“瘦身”效果明显，对住宅库存的压力不大

兰州的王先生发现，最近在他最喜欢的社区里，不仅房价涨了，而且待售的房屋数量也减少了。

王先生想在岩滩区绿城社区买一套房子。经过咨询，发现在短短的一年时间里，小区的房价上涨了近4000元/平方米，可选楼层也非常有限。“去年我有个朋友买了一套房子，每平方米9800多元。这个月，它涨到了13000多元，只剩下1到3层了。”岩滩地区距离商业中心很远，但销售人气并没有降低。

远离商业中心的房子也卖得很快。由于兰州轨道交通和城市道路网建设的稳步推进，买家对以前偏远的房地产项目的接受度有所提高。

王先生一期的住宅区毗邻正在建设中的兰州轨道交通2号线，其销售额正在上升。与此同时，随着兰州的文化、教育、医疗、医疗等基础配套设施越来越平均化，人口也不需要集中在著名的学校或医院附近，空住宅的房源不断向老城区以外扩展，兰州的房地产销售潜力也在不断挖掘。

截至6月，兰州市已竣工未售出商品房累计库存面积为212.77万平方米，净化期约为4个月。兰州市房产局相关负责人认为，与人口超过300万的省会城市相比，兰州市的库存压力不大，商品房库存面积保持在合理范围内。

在天津，商品房的去库存化压力并不大。

根据易居房地产研究所发布的数据，截至2016年1月，天津房地产市场的存贷比是15个月；截至2016年6月，天津的总库存为1970万平方米，库存与销售额的比率为10个月。“这一数据与本轮房地产市场上涨之前北京、深圳等一线城市的存贷比接近。”天津一家大型房地产开发企业的营销总监张女士告诉记者。“目前，天津的存贷比属于‘1.5’线城市的平均水平，一线城市只有8个月多一点。”

张女士表示，当月存量房与销售量之比一般是当月存量房与销售量之比，反映的是当月住房的库存状况，受当月新增住房供应量和销售总量的影响。“这方面的数据没有官方统计，但业内人士对此表示担忧。一方面，它反映了市场的供求关系，更重要的是，它还可以反映房地产行业资金退出的总体情况，因为大多数开发商都是依靠融资来开发项目的。如果存贷比过大，说明该地区房地产行业资金回笼的总体情况不容乐观，融资风险相对较大。业内人士普遍认为，如果新建商品房的销售比例持续超过12个月，库存压力将更大。”

沈阳市截至7月底，全市商品房销售库存为2379.4万平方米，去化学化期为17个月，但这一数字比去年年底下降了186.6万平方米，缩短了1个月。

沈阳房地产信息中心主任陈全表示:“尽管从数据来看，沈阳的去库存化结果并不乐观。”“但实际效果相当显著。显性库存和隐性库存同时减少，随着销售额的大幅增长，房价也不会上涨太快。库存“瘦身”和稳定的房价让房地产市场更加健康。”

办公室商店中的一些冷商业库存增加了

兰州的张最近有点恼火，因为一个不熟悉兰州的朋友一直打电话来说:“农家乐(兰州的一个重要商业区)的旺铺，每平方米只卖2万多元，10到40平方米。”有各种各样的期货公司，你真的不考虑一下吗？”张先生非常激动，但最终还是拒绝了。

“过去，我想在一个好的位置买一个商店。我们都有各种各样的信任关系。找朋友可能买不到房子，而且价格还是太高了。不过，我觉得最近兰州的商业楼宇、写字楼和写字楼市场都不太好。”张先生不是唯一有这种感觉的人。

写字楼和商品房的库存增加了吗？记者得到了兰州市住房保障和房地产管理局的肯定答复，但该局没有给出具体数据。据兰州市房产局相关负责人介绍，由于房地产是一个高回报行业，特别是写字楼和商品房的价值和需求近年来一直在增加，所以开发量逐年增加。然而，随着近年来房地产市场的降温和互联网电子商务行业的快速发展的影响，许多写字楼和商品房失去了大部分投资者，此类商品房的库存也有所增加。

在天津，市中心写字楼的销售率是可以接受的，但在郊区的一些写字楼里，整个空广场的楼盘甚至出现了。

根据天津市统计局今年1-7月发布的天津市固定资产投资统计，全市房地产开发完成投资中，住宅投资959.26亿元，同比增长23.2%，增速最快；办公楼投资80.27亿元，同比增长11.0%；商业经营场所投资182.99亿元，同比增长12.3%；其他开发投资191.37亿元，同比增长10.4%。“这可以在一定程度上证明，住房的市场消化能力最强，预期最好。写字楼和商业楼宇的市场预期并不高。”张女士说。记者随机走访了天津写字楼集中的一些地区。中环内中心城区写字楼的入住率基本在70%以上，销售率基本可以达到80%。你越是去偏远地区，空的入住率就越高，甚至在偏远郊区县的一些工业园区里有很多空的整栋建筑。

注意携手鼓励商业和住宅改造

在买高不买低的心理下，房屋库存继续消化，而商业写字楼的库存却增加了。如何避免去库存中的“单腿跳跃”已经成为当前市场需要关注的风险。

然而，面对商品房和写字楼的存量不断上升，兰州市房产局认为，政府应率先鼓励民间资本购房，购房后适当改变房屋用途，转向医疗、教育、文化等第三产业经营房屋，一方面妥善消化存量，另一方面有效发展第三产业，进一步提升城市综合发展水平。

另一方面，兰州也在积极调整商品房预售面积结构。上半年，全市共批准预售商品房221.97万平方米，同比下降2.88%。其中商品房146万平方米，写字楼33.24万平方米，商业用房42.15万平方米。

鉴于商品房存量小且灵活，沈阳市在政策上鼓励将商品房存量转化为商品房。它规定，对于已供应和未开发的房地产开发用地，允许开发企业改变用途和调整商住比例，对于在建商品房项目，也允许开发企业调整邢弢结构。同时，规定购买商住公寓或服务式公寓自用的居民可以享受同样的住宅政策等。这些措施可以直接转化20%的商业地产库存。