经适房未满5年不能交易 老两口签完合同就后悔　优房客

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房价大幅上涨，但我们想改善生活条件。我们做什么呢在房地产经纪人的鼓励下，一些人把注意力转向了经济适用房。然而，买得起的房子如果你想买就不能买，如果你想卖就不能卖。其中有许多潜在的风险。第一个政策风险是，交易时间不到5年的经济适用房合同无效。

为什么无效？这是由经济适用房的特殊性决定的，对其销售有特殊的政策规定。马劳先生和姚太太已经70多岁了，他们在这个问题上遭受了损失。

老两口“买”了一个合适的房间

马先生77岁，他的妻子姚apo 71岁。这对老夫妇想换房子，改善他们的生活条件。2016年初，这对老夫妇爱上了位于上海浦东新区林站路一条小巷里的一栋80多平米的房子。让他们高兴的是，这栋房子的价格不高，只有195万元。

今年1月，老两口向董阿姨和陆先生买下了这套房子，并按照中介的要求向董阿姨支付了首付款136.5万元。每平方米只有24000元，事实上，马劳先生和姚奶奶应该很高兴实现他们的愿望，但是不到一个月，他们反悔了，他们发了一条微信消息到他们家，说他们不想要房子。这是怎么回事？

据马劳先生和他的妻子说，董阿姨的房子是买得起的，5年内不能出售或转让。我以前不知道，但直到看到房产证我才知道房子的性质。董大婶家里有重要的事情瞒着，要是事先告诉了他们，他们就不会买了。

因此，双方向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，请求确认有争议的房屋买卖合同无效，返还购房款136.5万元及上述款项的利息3万元。

诉讼涉及的房产证已经5年未生效

这是董阿姨和陆先生名下的房子，真的很实惠。

2014年2月，作为乙方，他们与上海静安房地产集团林三有限公司(甲方)和上海闸北区住房保障中心(丙方)签订了《上海市共有产权保障房(经济适用住房)买卖合同》，并同意该房屋为甲方投资建设的共有产权保障房..

根据乙方保证的共有产权选房确认文件，甲方将争议房屋出售给乙方..乙方通过购买拥有该房屋在划拨土地上的有限产权。

乙、丙双方同意，乙方在取得房产证5年后，如按本合同规定或共有产权房屋管理规定转让该房屋，乙方将获得转让价款的60%。建筑面积84.28平方米，乙方购买的该套有限财产的单价每平方米8000元以上，总价65万元以上。

2014年5月，董阿姨和陆先生取得了该房屋的产权证，该产权证载明该经济适用住房为有限产权，5年内不得转让或出租。上市交易五年后，每个人只能从转让中获得房价的60%。

然而，在获得房地产许可证后不到20个月，房子就上市交易了。

房屋买卖合同无效。法院裁定卖方应退还房款

当然，在房地产经纪人的指导下，买卖双方签订了一份体面的合同。

合同中写明，先生、姚太太、董阿姨和陆先生因该房屋经济适用，同意在限制交易期满后5年内共同办理过户手续。该房屋总成交价为195万元。与姚Apo签订合同后，向董阿姨和陆先生支付了136.5万元；在办理房产证的当天，按照国家规定将剩余款项支付给家庭或国库。为此，先生和姚奶奶向中介公司支付了3.9万元的佣金。因此，董阿姨和陆先生认为，先生和姚奶奶一开始就知道房子是买得起的，是他们的反复行为导致了后来的利息损失。

事实上，无论先生和姚太太从一开始就知道争议的房子是经济适用房，他们后来都意识到买卖经济适用房有很大的风险，这是肯定的。2016年7月6日，浦东新区房地产交易中心对这对老夫妇进行了专访。房地产经纪人因违反规定介绍这项业务而受到处罚。

全国法院标兵、本案审判长张卓宇表示，保障性住房是指由政府以优惠政策提供，按照相关标准建设，规模和销售价格有限，面向城镇中低收入住房困难家庭的政策性住房。经济适用房的房地产所有者拥有有限的产权。现在原被告与被告签订的房屋买卖合同已经损害了国家和第三人的利益，应该是无效的。

根据合同法，合同无效后，根据合同取得的财产应当返还。如果不可能或没有必要退货，应给予折扣补偿。有过错的一方应赔偿另一方遭受的损失。如果双方都有过错，他们应该承担相应的责任。

“原告要求被告返还已支付的房价款136.5万元，本院予以支持；因被告占有价款而产生的窒息应一并返还，但应按同期银行存款利率计算。”俞说:“买卖合同无效，双方都有过错，由此造成的损失由对方承担。因此，原告在诉讼过程中要求赔偿差价损失，法院不予支持。”

在房屋买卖过程中，双方同意被告返还房屋3个月，被告支付租金人民币15000元，包括定金，原告同意返还，法院予以认可。

董阿姨说，136.5万元已经用于偿还贷款，只能在三年内慢慢偿还。这样，先生和姚太太将很难实现他们改善住房的梦想。